REITs二季度报点评：分化格局延续

债券研究/2024.07.29 分化格局延续�宇辰(分析师) 010-83939801 债券研 究 专题研 究 证券研究报 告 REITs二季度报点评 本报告导读： 2024年二季度国内公募REITs经营情况整体承压，但板块间仍有分化。随着相关政策出台支持REITs市场供需两端扩容，自带红利资产属性的REIT资产配置性价比提升。 投资要点： 整体来看，2024年二季度国内公募REITs经营情况承压，但板块间分化仍明显。具体来看，生态环保、保租房板块经营较稳健，盈利数据同比稳定增长；仓储物流板块受地缘贸易冲突、产业转移、客 户提前退租影响业绩整体承压；产业园板块整体承压但边际存在分化，部分项目企稳回升；高速板块受网路结构变化、极端恶劣天气以及春节免费通行影响，多数项目经营数据仍在探底；能源基础设施板块经营分化，其中国电新能源REIT由于集中支付管理费和托管费、国补应收账款回款未至等原因可供分派金额收负；消费板块出租率保持高位，项目经营稳健。 二季度以来REITs市场股价表现较好的板块包括保障性租赁住房、能源、消费基础设施等。截止2024年7月19日，二季度以来中证REITs全收益指数上涨2.9%，分板块来看，保租房、能源、消费类 REIT表现较好，涨幅分别为15.93%，7.89%，5.34%，但保租房板块尚未修复上市以来跌幅。二季度仓储物流和高速公路类REIT表现相对一般，分别下跌2.52%和0.84%。二季度报陆续发布后，截止2024年7月26日，股价上涨幅度较大的板块为保租房（2.08%）、生态环保（0.58%）、产业园（0.25%）。 二季度REITs市场超跌格局修复，底层资产基本面情况仍是主导变量。2024年一季度估值分类调整政策吹响国内REITs市场反弹行情号角，进入二季度，多数REIT股价走势进入窄幅波动的平台期， 强制分红属性下REITs底层资产经营情况仍是关注重点。从二季度报数据来看，REITs不同板块间、板块内底层资产经营分化延续，反映为REITs行情走势涨跌不一。 后续来看，政策支持REITs市场供需两端加速扩容，自带红利资产属性的REIT资产配置性价比提升。发改投资〔2024〕1014号政策出台支持REITs常态化发行加速市场扩容，而REITs纳入沪深港通 投资标的、社保基金和FOF基金投资范围等举措也有助于进一步补充市场流动性。随着REITs市场供需两端加速扩容，投资标的逐渐丰富，研究性价比提升的同时，投资者也可依自身风险偏好，关注抗周期性强，经营韧性足的资产稳定分红，也可布局周期性资产业绩反弹机会。 风险提示：REIT项目底层资产经营风险；天气等不确定性因素对 REIT底层资产的影响；超预期政策出台。 wangyuchen026137@gtjas.com 登记编号S0880523020004 汤志宇(研究助理) 021-38031036 tangzhiyu028695@gtjas.com 登记编号S0880123070149 相关报告 专项债的合规发行与新用途2024.07.24 资金出表加资产荒，债基规模扩张与久期策略轮动2024.07.22 重庆区域城投值得关注2024.07.07 理财严监管视角下地方银行次级债的择券 2024.07.02 信用下沉深化：二级债和永续债可能分化 2024.06.13 目录 1.2024年二季度国内公募REITs经营情况3 1.1.保租房：经营稳健3 1.2.仓储物流：业绩边际承压5 1.3.产业园：分化与企稳6 1.4.高速公路：多数项目经营数据仍在探底7 1.5.能源：分化明显9 1.6.生态环保：稳定回升11 1.7.消费：出租率保持高位，项目经营稳健12 2.REITs市场行情回顾与投资建议14 3.风险提示16 1.2024年二季度国内公募REITs经营情况 整体来看，2024年二季度国内公募REITs经营情况承压，但板块间分化仍明显。具体来看，生态环保、保租房板块经营较稳健，盈利数据同比稳定增长；仓储物流板块受地缘贸易冲突、产业转移、客户提前退租影响业绩整体 承压；产业园板块整体承压但边际存在分化，部分项目企稳回升；高速板块受网路结构变化、极端恶劣天气以及春节免费通行影响，多数项目经营数据仍在探底；能源基础设施板块经营分化，其中国电新能源REIT由于集中支付管理费和托管费、国补应收账款回款未至等原因可供分派金额收负；消费板块出租率保持高位，项目经营稳健。 表1：2024年二季度国内公募REITs经营情况承压，但板块间仍有分化 代码 REIT名称 底层资产 上市时间 单位营业总收入 2024/6/302023/6/302024/3/31 同比环比 单位EBITDA 2024/6/302023/6/302024/3/31 同比环比 单位可供分派金额 2024/6/302023/6/302024/3/31 同比环比 508068.SH华夏北京保障房REIT保障性租赁住房2022/8/310.0360.0370.036-2%-2% 0.0270.0260.0264%4% 0.0270.0280.027-3%0% 180501.SZ红土创新深圳人才安居REIT保障性租赁住房2022/8/310.0280.0280.027 0%1% 0.0230.0240.023-2%2% 0.0240.0290.027-16%-10% 508058.SH中金厦门安居保障性租赁住房REIT保障性租赁住房2022/8/310.0390.0380.039 2%1% 0.0310.0300.0313%0% 0.0300.0300.0290%4% 508077.SH华夏基金华润有巢REIT保障性租赁住房2022/12/90.0390.0390.039 1%0% 0.0250.0230.0257%1% 0.0240.0320.024-24%0% 508031.SH国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT保障性租赁住房2024/1/120.0430.0000.046--5% 0.0300.0000.032--6% 0.0310.0000.033--6% 180301.SZ红土创新盐田港仓储物流REIT仓储物流2021/6/210.0350.0330.036 7%-2% 0.0270.0260.0285%-3% 0.0240.0240.026-1% -11% 508056.SH中金普洛斯仓储物流REIT仓储物流2021/6/210.0610.0530.06215%-2% 0.0390.0350.04013% -3% 0.0460.0540.046-14%1% 508098.SH嘉实京东仓储基础设施REIT仓储物流2023/2/80.0530.0540.053-1%0% 0.0360.0320.03411%3% 0.0400.0360.04012%1% 180302.SZ华夏深国际仓储物流REIT仓储物流2024/7/90.0000.0000.000--0.0000.0000.000--0.0000.0000.000-- 508011.SH嘉实物美消费REIT消费基础设施2024/3/120.0740.0000.049-51%0.0550.0000.037-47%0.0410.0000.030-34% 508017.SH华夏金茂商业REIT消费基础设施2024/3/120.0580.0000.037-59%0.0320.0000.020-59%0.0330.0000.022-50% 180601.SZ华夏华润商业REIT消费基础设施2024/3/140.1740.0000.101-72%0.0950.0000.057-67%0.0870.0000.051-69% 180602.SZ中金印力消费基础设施REIT消费基础设施2024/4/300.0720.0000.000--0.0450.0000.000--0.0370.0000.000-- 180101.SZ博时招商蛇口产业园REIT园区基础设施2021/6/210.0370.0270.03540%7%0.0260.0210.02627%3%0.0240.0160.01950%23% 508000.SH华安张江产业园REIT园区基础设施2021/6/210.0450.0230.04693%-1%0.0340.0170.037102%-8%0.0310.0180.03469%-10% 508027.SH东吴苏州工业园区产业园REIT园区基础设施2021/6/210.0750.0790.077-5%-4%0.0470.0430.04810%-1%0.0390.0400.043-2%-8% 508099.SH建信中关村产业园REIT园区基础设施2021/12/170.0410.0510.040-21%1%0.0200.0270.020-24%3%0.0150.0240.012-36%27% 180102.SZ华夏合肥高新产园REIT园区基础设施2022/10/100.0330.0340.033-1%0%0.0190.0220.021-13%-7%0.0270.0270.0270%0% 508021.SH国泰君安临港创新产业园REIT园区基础设施2022/10/130.0600.0600.0550%10%0.0470.0470.0430%9%0.0440.0680.039-35%14% 508088.SH国泰君安东久新经济REIT园区基础设施2022/10/140.0570.0550.0534%8%0.0390.0400.038-3%3%0.0430.0470.041-9%6% 180103.SZ华夏杭州和达高科产园REIT园区基础设施2022/12/270.0530.0560.054-5%-1%0.0310.0360.033-12%-3%0.0280.0310.029-8%-5% 508019.SH中金湖北科投光谷产业园REIT园区基础设施2023/6/300.0460.0000.047--1%0.0320.0000.029-12%0.0340.0000.033-3% 180201.SZ平安广州交投广河高速公路REIT交通基础设施2021/6/210.2410.2690.268-10%-10%0.1870.2230.229-16%-19%0.1520.1520.2160%-30% 508001.SH浙商证券沪杭甬高速REIT交通基础设施2021/6/210.3450.3460.3740%-8%0.2730.2470.30711%-11%0.1380.2170.290-37%-52% 180202.SZ华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT交通基础设施2021/12/140.1890.1940.194-3%-3%0.1400.1460.147-4%-4%0.1050.1260.113-17%-7% 508018.SH华夏中国交建高速REIT交通基础设施2022/4/280.0970.1090.106-11%-8%0.0710.0850.080-16%-11%0.0610.0700.072-14%-15% 508008.SH国金中国铁建高速REIT交通基础设施2022/7/80.3830.4030.377-5%2%0.3170.3280.299-3%6%0.2310.2510.248-8%-7% 508066.SH华泰江苏交控REIT交通基础设施2022/11/150.2240.2430.218-8%3%0.1480.1770.158-16%-7%0.1430.1340.1767%-19% 508009.SH中金安徽交控REIT交通基础设施2022/11/220.1940.2430.216-20%-10%0.1610.2070.179-22%-10%0.1630.1750.129-7%26% 508007.SH中金山高集团高速公路REIT交通基础设施2023/10/270.1860.000