坐拥稀缺核心资产，降息环境有利估值提升

中国国贸公司深度研究报告

核心观点

• 稀缺核心资产：中国国贸坐拥北京CBD区域中心位置的TOD项目，拥有写字楼、商场、酒店、公寓等多元资产。
• 稳定收入与盈利能力：物业租赁及管理业务为公司主要收入来源，写字楼和商场出租率高，租金单价开始回升。
• 新增业绩增长点：公寓及酒店业务经过改造升级后，有望成为新的业绩增长点。
• 高分红比例：经营性现金流稳定，分红比例维持高水平并持续提升。

主要资产运营情况分析

• 写字楼：高出租率与稳定的租金水平，受益于北京CBD区域稀缺的供应，以及国贸中心强大的租户基础。
• 商场：重奢定位，展现出较强的逆周期性，满足高端消费需求。
• 公寓：改造后租金提升明显，出租率提升空间较大，依托国贸中心的配套服务。
• 酒店：受疫情影响业绩承压，但随着疫情消退，有望实现快速恢复。

收入稳定与估值提升

• 收入稳定性：公司收入保持稳定增长，营业成本降低，盈利能力改善。
• 估值提升：降息环境下，贴现率降低有利于提升公司估值。

盈利预测与估值

• 盈利预测：预计公司2024-2026年的EPS分别为1.31、1.37、1.41元。
• 估值：参考可比公司，结合公司业绩预测，给出PE估值。

风险提示

• 租金增长低于预期
• 商场需求不足
• 出租率下滑风险
• 竞争加剧风险
• 分红比例降低风险

结论

中国国贸凭借其稀缺的核心资产、稳定的收入来源和不断提升的盈利能力，展现出良好的投资潜力。公司通过优化资产组合和提高运营效率，有望实现可持续的增长。在当前经济环境下，预计公司将受益于降息政策，进一步提升估值。建议投资者关注其业绩增长点和分红策略，维持“增持”评级。