北京新政后，新房反弹

根 据50城高频数据，6月第四周新房成交面积环比大幅增长。6月21-27日周成交面积535万方，环比增长53%。6月第四周新房成交面积增幅较高，一方面与半年末冲量有关，另一方面与6月26日北京新政 落 地有关。与历年同期相比，6月21-27日环比表现强于历年同期，2021-2023年6月第四周新房成交面积分别环比增长34%、增长34%、增长32%。但同比来看，下滑12%。参考往年，2024年6月第四周成交面积绝对水平低于历年同期，约为2021-2023年同期的51%-88%。 累 计 来看，2024年以来新房成交面积同比降幅偏高。2024年以来（1月1日-6月27日）50城成交规模7972万方，同比下滑33%。6月1-27日，同比下滑20%，降幅收窄。 考 虑 到 房地 产销售 存在一 定程度 的季节 性规律 ，为剔 除季节 性规律 ，更好 地评估 政策效 应，我们对2024年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2个月成交数据）作为对比的基点100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度；（2）为了评估政策整体效果，将5月17日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从30大中城市成交面积数据来看，6月21-27日新房成交面积改善明显。2024年5月17日政策落地已经六周，前五周的成交标准化比值在82-115%的区间震荡，第六周（6月21-27日）成交标准化比值达到142%，明显改善。与历史同期相比，2024年6月第三周、第四周新房成交标准化数据明显超过2015-2023年 （ 不含2020、2022年）同期，分别超过18个百分点、27个百分点。 从50城成交面积数据来看，结论类似，6月第四周新房成交面积改善明显。2024年6月第四周新房成交标准化数据高达160%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）同期43个百分点。 进 一 步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，6月21-27日北京、上海成交均出现反弹 ， 北京反弹幅度更大。 517央行政策已落地六周，其中北京前五周新房成交标准化比值均未超过100%，代表成交表现均弱于政策前2个月（3月17日-5月16日）均值。第六周（6月21-27日）新房成交标准化比值高达180%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）标准化比值40个百分点。 上 海 方面，同样是第六周（6月21-27日）新房改善较多。517政策落地后的第一周成交标准化比值106%，随后四周标准化比值均未超过95%，意味着新房提振效果偏弱。第六周（6月21-27日）新房成交标准化比值高达150%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）标准化比值24个百分点。 结 合 原始成交数据来看，2024年6月21-27日北京新房成交面积30万方，环比增长91%，较政策前一周（5月10-16日）增长90%。虽然未超过1月底周成交高峰38万方（约为1月底峰值的80%），但已经超过3月底周成交次高峰26万方。 2024年6月21-27日上海新房成交面积47万方，环比增长78%，较政策前一周（5月10-16日）增长61%，仅次于2024年3月底周成交高峰51万方，约为3月底峰值的91%。 6月21-27日，15城二手房周成交面积环比增长6% 根 据15城二手房高频数据，6月第四周新房成交面积环比小幅增长。6月21-27日周成交面积222万方，环比增长6%。2021-2023年6月第四周新房成交面积分别环比增长8%、增长7%、增长1%。同比来看，涨幅为32%。参考往年，2024年6月第四周成交面积绝对规模高于历年同期，约为2021-2023年同期的110%-132%。 5月17日以来，除了6月7-13日端午节导致成交规模偏低之外，其他五周15城二手房成交面积均维持在210万方左右。 累 计 来看，6月1-27日二手房成交面积同比增长15%，2024年以来（1月1日-6月27日）二手房成交4481万方，同比下滑8%，同比降幅低于新房。 同 样 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从15城二手房成交面 积 来 看，政 策有提振 效果。517新 政落地后，仅有6月7-13日（受端午节影响）成交标准化比值为85%，低于“政策前两月均值”，其他五周成交标准化比值在104%-115%之间，均超过“政策前两月均值”。与2015-2023年（不含2020、2022年）数据对比，2024年数据均超过历史水平，特别是6月第六周标准化数据达到115%，超过2015-2023年（不含2020、2022年）23个百分点。 进 一 步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，6月21-27日北京、上海成交均出现反弹 ， 上海二手房反弹幅度更大。第六周（6月21-27日）北京、上海二手房成交标准化比值分别为118%、158%。结合原始成交数据来看，2024年6月21-27日北京二手房成交面积36万方，环比增长2%，较517政策前一周增长3%；上海二手房成交面积52万方，环比下滑2%，较517政策前一周增长39%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。