5月成交稳中微增，年中叠加政策窗口预期6月再回升

5月成交稳中微增，年中叠加政策窗口预期6月再回升 5月供应再降，成交微增，延续弱复苏走势，二手房成交动能放缓，同环比齐跌，累计同比降幅15%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位。全国300城5月经营性土地成交规模同比去年近乎腰斩。由于重点城市优质地块成交占比明显下降，5月平均溢价率降至2.0%，较上月下降2.1个百分点。 预判6月，我们认为，恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强，加之517四部委房地产吹风会后，核心一二线相继下调了首付比例和贷款利率，月末一线上海、深圳、广州宽松政策再度加码，预期6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。分能级来看，一线整体热度好于二三线是大概率事件，”强者恒强”局面预期延续。 宏观：经济延续回升态势、居民贷款负增，商品房销售降幅扩大 政策：四部委发布多项重磅政策，沪深限购松绑、杭镐全面取消 楼市：5月供应再降、成交微增，预期6月或将延续增势 土地：成交建面同比腰斩，溢价率下行、流拍率创新高 新增供应：环比再降仍好于Q1月均，京蓉津等同环比齐增新房成交：环比增4%延续弱复苏，镐津青含等近半二三线环增20%项目去化：平均去化率增4PCTS至30%，京杭蓉等改善盘入市拉升热度库存：供求比降至0.88致库存微降，7成城市去化率周期超18个月二手住宅：成交环降15%、同降12%，深杭微降、京苏回调显著 出品单位：克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里谢杨春俞倩倩邱娟李诗昀 5月成交稳中微增，年中叠加政策窗口预期6月再回升 5月供应再降，成交微增，延续弱复苏走势，二手房成交动能放缓，同环比齐跌，累计同比降幅15%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位。全国300城5月经营性土地成交规模同比去年近乎腰斩。由于重点城市优质地块成交占比明显下降，5月平均溢价率降至2.0%，较上月下降2.1个百分点。 经济层面，在加大宏观政策实施力度之下，工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势。而房地产市场则继续调整，商品房销售面积金额、房地产开发投资累计降幅扩大，新开工、竣工面积降幅虽边际改善但仍保持低位运行。 政策层面，中央首付比、房贷利率、公积金利率等三大信贷政策调整，央行3000亿再贷款支持政府收储，自然资源部支持地方回收存量闲置土地。地方45省市政策松绑，沪深限购松绑，杭镐全面取消。 新房市场，5月，供应规模再降，30个重点城市新增供应946万平方米，环比下降17%，同比下降16%，绝对量来看，略好于今年年初，较一季度月均增长23%。一线供应同环比跌幅保持在10%以内，北京逆势上行，同比翻番。二三线城市供应整体回落，宁波、惠州、珠海等缩水明显，成都、天津仍保持高位。5月成交较4月小幅微增，总体仍高于一季度月均，市场处于低位震荡。分能级来看，一线热度转降，同环比齐跌，仅北京一城因供应放量带动成交环比微增1%。二三线城市成交缓步复苏，环比微增6%，同比持降34%。5月房企推盘延续“提质缩量”策略，去化率则呈现稳中有增，重点城市5月平均开盘去化率为30%，较上月环比上升4pcts，同比下降9pcts；和一季度相比微增5pcts，去化率仍处于低位波动。 土地市场，5月，土地市场供地规模延续历史低位。截止5月27日，全国300城5月经营性土地成交规模仅3346万平方米，同比去年同期近乎腰斩。热度方面，由于重点城市优质地块成交占比明显下降，5月平均溢价率降至2.0%，较上月下降2.1个百分点。 预判6月，我们认为，恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强，加之517四部委房地产吹风会后，核心一二线相继下调了首付比例和贷款利率，月末一线上海、深圳、广州宽松政策再度加码，预期6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。 分能级来看，一线整体热度好于二三线是大概率事件，”强者恒强”局面预期延续：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。上海、广州、深圳因新政利好加持，短期内成交有望止跌，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，城市外围多数项目或将小幅升温。对于多数弱二线和三四线城市而言，市场热度仍有待核心一二线传导，不过当前市场基本到底，降无可降，6月或将延续低位波动。 经济延续回升态势、居民贷款负增，商品房销售降幅扩大 5月17日上午，国家统计局公布了4月宏观经济和房地产行业数据。经济层面，在加大宏观政策实施力度之下，工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势。而房地产市场则继续调整，商品房销售面积金额、房地产开发投资累计降幅扩大，新开工、竣工面积降幅虽边际改善但仍保持低位运行。 1、国民经济延续回升向好态势，工业、出口、物价等指标总体改善 4月份国民经济运行平稳，工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势，积极因素累积增多。第一，生产供给稳中有增。4月份，规模以上工业增加值同比增长6.7%，比上月加快2.2个百分点；环比增长0.97%，超过八成的行业和近六成的产品增速回升。第二，市场需求继续扩大。4月份，货物进出口增速由负转正，同比增长8%。累计看，1-4月份进出口规模创历史同期新高，4月份社会消费品零售总额同比增长2.3%，比上月有所回落。1-4月份，固定资产投资同比增长4.2%，保持平稳增长态势。第三，物价总体改善。4月份，CPI环比由降转涨，同比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，扣除食品和能源的核心CPI上涨0.7%，涨幅扩大0.1个百分点。 2、4月M1增速转负、M2持续下降，居民短、中期贷款均负增 4月末M2余额301.19万亿元,同比增长7.2%，较3月份大幅下降1.1pcts。M2增速下滑一方面是受到新增社融负增带来的存款派生减少，另一方面与房地产持续低迷表现不无关系。M1余额66.01万亿元,同比下降1.4%，较3月下跌2.5个pcts。4月新增社融规模为-1987亿元，环比多减5.07万亿元，同比则多减1.42万亿元，是2005年10月以来首次出现负增长，意味着实体经济获得的融资支持正在减弱。4月居民新增短期、中长期贷款分别为-3518亿元、-1666亿元，同比分别少增2263亿元、510亿元。一方面“以旧换新”等政策造成部分耐用品消费需求延迟释放；另一方面房地产持续承压，购房需求的薄弱、居民提前还贷是主要拖累。 3、商品房销售同比降幅扩大4.6pcts,新开工与土地投资走弱拖累开发投资跌幅继续扩大 1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，降幅较1-3月分别扩大0.8pcts，单月同比降幅则再度走扩，4月面积、金额同比降22.8%和30.4%，均较3月降幅扩大窄4.6个pcts。房地产继续处于调整期，“金三银四”预期落空，市场处在底部缓慢修复阶段。 1—4月份，房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%，其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%，其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。今年以来，新开工、竣工双双较弱的格局并未出现实质性扭转，降幅始终保持在低位运行，但有逐步企稳之势。1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，降幅较1-4月扩大0.3个pcts，累计增速为2020年3月以来新低。住宅开发投资23392亿元，下降10.5%，降幅与1-3月相持平。开发投资没有延续年初回暖趋势，累计降幅连续两个月扩大，一方面是新开工增速仍然保持在低位，对开发投资的拉动影响有限，另一方面，土地市场的走弱甚至核心城市土拍降温也对开发投资形成拖累。 四部委发布多项重磅政策，沪深限购松绑、杭镐全面取消 中央层面，首付比、房贷利率、公积金利率等三大信贷政策调整，央行3000亿再贷款支持政府收储，自然资源部支持地方回收存量闲置土地。地方层面，45省市政策松绑，沪深限购松绑，杭镐全面取消。 1、两部门优化居民住房信贷政策，调降首付比、取消房贷利率下限、降公积金利率 5月17日，央行、国家金监总局等部门发布通知，调整房地产信贷政策，主要涉及以下三方面：第一，最低下调首付比5个百分点，至首套15%，二套25%；第二，取消首套、二套房商贷利率下限；第三，下调公积金贷款利率0.25个百分点，首套房公积金贷款利率5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公积金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。 2、央行设立3000亿再贷款支持政府收储，帮助高库存城市和区域缓解去化压力 5月17日，央行有关负责人表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。城市政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。此外，租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。 3、自然资源部拟从资金、税费、划拨流程三方面，支持地方回收存量闲置土地 5月17日，自然资源部表示准备出台政策，加以支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。具体包括三方面：一是加大资金支持，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。二是给予税费支持，对于收购已经建成的商品房，以及收回、收购存量土地，用于保障性住房建设的，可以享受保障性住房税收优惠政策。三是简化工作流程，对于收购已建成商品住房或者收回、收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府在批准收回时一并同意划拨土地，实行“收回——供应”并行办理。 4、45省市55次政策放松，上海、深圳限购松绑，西安、杭州全面取消 5月，45个省市55次松绑房地产政策，频次下降但力度加大。需求端政策内容主要包括几方面：其一，上海、深圳等7城放松限购，上海非沪籍社保“5改3”，外围区域降至1-2年，单身非沪籍由只能买外环外改为可买外环外新房和全域二手房，放宽多子女家庭、离婚、赠与、企业限购，深圳非户籍在外围7区购房社保要求由3年降为1年，多子女户籍家庭可在外围7区多买一套，西安、杭州则全面放开限购。其二，上海、广州等25省市放松限贷，上海最低首付比例由首套30%、二套50%分别降为20%、35%，房贷利率下限由首套LPR-10BP、二套LPR+30BP降为首套LPR-45BP、二套LPR-5BP。其三，珠海、大理等4城放松限价，大理明确实行商品房优质优价管理，回归其商品属性。其四，珠海取消限售，废除商品住房的限售年限。其五，上海、南京等23城放松公积金贷款，上海贷款额度由单方60万、双方120万分别提高至80万、160万。其六，南京等16城发布购房补贴，比如南京建邺区人才“以旧换新”享1%购房补助。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 5月供应再降、成交微增，预期6月或将延续增势 1、新增供应：5月，供应规模再降，30个重点城市新增供应946万平方米，环比下降17%，同比下降16%，绝对量来看，略好于今年年初，较一季度月均增长23%。一线供应同环比跌幅保持在10%以内，北京逆势上行，同比翻番。二三线城市供应整体回落，宁波、惠州、珠海等缩水明显，成都、天津仍保持高位。 2、成交：5月成交较4月小幅微增，总体仍高于一季度月均，市场处于低位震荡。分能级来看，一线热度转降，同环比齐跌，仅北京