中观景气月报(2024年5月)：地产新政效果如何？

证券研究报告2024年06月04日 地产新政效果如何？ 中观景气月报（2024年5月） 核心结论 分析师 一、地产新政效果如何？ 边泉水S080052207000213911826169bianquanshui@research.xbmail.com.cn 距5月17日房地产一揽子优化政策（以下简称“5.17新政”）发布已超过两周，期间上海、广州、深圳、天津等多个一二线城市落地了降低首付比例、调整房贷利率以及优化限购等在内的一系列支持政策。从高频数据看，新政发布后新房销售略有改善，作为本轮优化重心的一线城市房价出现分化，北京、广州、深圳略有回升，上海受新盘供给影响近期波动幅度较大。二手房带看成交均有好转，价格继续下跌但跌幅边际收窄，整体仍延续“量稳价跌”态势。 宋进朝S080052109000115701005636songjinchao@research.xbmail.com.cn 张馨月15625292560zhangxinyue@research.xbmail.com.cn 我们认为本轮优化政策有助于提振楼市信心，从成交数据看对稳定地产基本面也起到一定的作用，但能否扭转房地产市场下行趋势还有待观察，具体原因如下： 相关研究 从政策导向看本轮商品房收储或以保障房建设为重心，兼带去库存。何立峰在5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。此外，收储还面临几大约束条件：1）已建成未销售（未完工的不在收储范围内）；2）收储的户型和面积约束（小户型，70平以下）；3）收储的国企要满足银行授信要求（银行承担信用风险）；4）收购后要迅速配售或租赁（运营管理要求高）。 温和再通胀—2024-06-03制造业增长有所放缓—5月PMI数据点评2024-05-31工业企业利润同比再度转正，量价利润率同步改 善—4月 工 业 企 业 利 润 数 据 点 评2024-05-27日央行干预下，日元和日经能否迎来扭转？——大类资产观察系列2024-05-19外需提振生产，财政拖累基建—4月经济数据点评2024-05-17 用于收储的资金规模相对有限，在去库方面发挥根本性作用需要更多资金支持。根据我们测算，2024年4月末商品住宅广义库存面积达到18.5亿平，去化周期超过23个月，如果降到18个月的话，大概需要去化3.8亿平，假设百城新建住宅均价为1万元/平方米，那么大约需要将近4万亿的资金规模。本轮用于收储的资金主要为央行再贷款以及银行配套资金，共5000亿元，与去库所需资金体量差别较大。 需求端刺激政策边际作用或在弱化。当前还贷压力、收入不稳定性以及房价下跌预期是居民购房的主要阻力，解决房地产问题应从这些方向着手，单纯鼓励居民加杠杆的需求端刺激政策边际作用或有限。 二、5月中观聚焦：工业金属、生猪养殖和基础化工等行业景气度较高 工业金属：供给端趋紧叠加需求端改善，共同驱动行业景气度上行。5月工业金属矿端供应依然偏紧，并逐渐向冶炼端传导，宏观政策密集出台有望提振工业金属需求，造成供需失衡情况加剧。5月LME铜、铝和锌现货结算价环比分别上涨6.8%、2.7%和8.2%。 生猪养殖：能繁母猪持续去化，养殖端逐渐走出亏损。4月能繁母猪存栏量 同比回落6.9%，降幅较3月收窄0.4个百分点，延续年初以来的去化态势。5月31日全国外三元生猪出栏均价已回升至17.5元/公斤，高于12.5-17元/公斤的养殖成本，这意味着生猪养殖端已进入盈利区间。 基础化工：化工行业进入密集检修期，支撑产品提价。二季度以来，化工企业陆续开始检修，涉及纯碱、丁二烯、己二酸、苯乙烯等多个品种，化工产品价格在油价下跌的背景下仍逆势走强，5月中国化工产品价格指数录得4755.1，较上月回升1.5%，同比上涨7.5%。 三、5月行业景气展望：关注半导体、煤炭以及出口链行业 半导体：大基金三期落地，全球半导体复苏周期将至。大基金三期注册资本3440亿元，结合过去两轮大基金撬动社会资本的情况，大基金三期有望为中国半导体产业带来万亿规模以上的投资。此外，全球半导体销售额已实现连续5个月同比正增长。 煤炭：动力煤易涨难跌，地产政策密集出台有望提振焦煤价格。5月以来，陕西榆林、山西大同、内蒙古乌海等地的动力煤价格走高，并处于年内高位。动力煤价格走强或与市场对夏季高温预期较高有关。此外，地产政策的优化有望提振钢材需求，进而带动焦煤价格上涨。 出口链行业：运价指数和港口吞吐量表现较强，韩国半导体出口增速延续回升。5月BDI指数保持高位，CCFI和SCFI指数显著增长，5月前4周港口累计完成货物吞吐量、集装箱吞吐量较去年同期增6.9%、9.7%。韩国5月出口同比涨幅略有收窄，但前20日半导体出口增速加快，越南5月出口金额同比涨幅走阔，均提示外需改善。考虑到目前美国已经进入补库周期，其劳动力市场仍处于紧平衡状态，消费韧性有余，我们看好纺服、家居建材等出口链行业景气度回升。 风险提示：收储推进节奏和效果不及预期，一线地产优化政策力度和效果弱于预期，居民收入和房价超预期恶化。 内容目录 一、地产新政效果如何？.......................................................................................................4二、5月中观聚焦：工业金属、生猪养殖和基础化工等行业景气度较高.................................8三、5月行业景气展望：关注半导体、煤炭以及出口链行业...................................................9四、风险提示.........................................................................................................................11 图表目录 图1：5.17新政发布后两周30大中城市商品房日均成交面积表现（万/平方米）..................4图2：5.17新政后一二线城市销售面积同比延续改善趋势......................................................5图3：一线城市新房价格走势出现分化（8周移动平均，元/平方米）....................................5图4：一线城市中北京、上海、广州带看量有所回升..............................................................5图5：10座代表性城市二手房成交面积同比回升显著.............................................................5图6：5月北京二手房成交套数较季节性同比改善（套）........................................................6图7：5月深圳二手房成交套数较季节性同比改善（套）........................................................6图8：我国商品房广义库存规模...............................................................................................7图9：2024年4月居民购房的主要阻力因素...........................................................................7图10：收入预期和房价预期均处于不稳定状态.......................................................................7图11：工业金属价格显著上涨（美元/吨）.............................................................................8图12：欧美制造业PMI回暖（%）........................................................................................8图13：猪肉平均批发价同环比延续改善..................................................................................9图14：能繁母猪存栏同比延续回落.........................................................................................9图15：5月原油价格回落........................................................................................................9图16：化工产品价格指数回升................................................................................................9图17：全球半导体销售连续5个月同比正增长.....................................................................10图18：产地动力煤价格上涨（元/吨）..................................................................................10图19：钢厂盈利改善带动铁水产量回升................................................................................10图20：5月运价指数表现较强...............................................................................................11图21：韩国半导体出口增速延续回升...................................................................................11 一、地产新政效果如何？ 距5月17日房地产一揽子优化政策（以下简称“5.17新政”）发布已超过两周，期间上海、广州、深圳、天津等多个一二线城市落地了降低首付比例、调整房贷利率以及优化限购等在内的一系列支持政策。从高频数据看，新政发布后新房销售略有改善，作为本轮优化重心的一线城市房价出现分化，北京、广州、深圳略有回升，上海受新盘供给影响近期波动幅度较大。二手房带看成交均有好转，价格继续下跌但跌幅边际收窄，整体仍延续“量稳价跌”态势。 新房销售同比小幅改善，一线新建商品住宅价格表现出现分化。5.17新政发布后两周（2024W21～2024W22），30大中城市商品房日均销售面积同比增速分别为-33.8%、-29.4%，新政发布当周为-37.6%；该指标和过去5年同期（2018-2023年，不含2020年）销售面积均值相比，新政发布后两周的跌幅也出现连续收敛，同比增速分别为-42.7%和-37.1%，新政发布当周增速则为-45.5%。其中，分城市看一二线城市销量的修复更具连续性。价格端来看，