2024年5月地产债运行情况报告：楼市新政密集出台，行业信用风险趋于平稳

——2024 年 5 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏 核心观点： 受“补年报”效应影响，5 月地产债发行规模季节性回落，净融资缺口显著扩大。具体看，国企和民企地产债发行量同比均有所下降，且民企发债对担保的依赖度仍然较高。受前期无风险利率中枢下移、“资产荒”延续等因素影响，5 月地产债发行利率持续下行。 5 月地产政策密集出台，利好楼市回暖，行业整体信用风险趋于平稳，民企、国企地产债利差出现不同程度的下行，二级市场交易活跃度略有下降，价格异动频次环比持续减少。 5 月 2 家香港房企发行境外债，合计规模为 0.77 亿美元，境外债净融资缺口未现明显改善。 5 月新增境外债违约主体 1 家，无新增境内债违约及展期主体。 自 5 月 17 日央行发布楼市新政后，全国多地出台跟进调整政策，然而从高频数据来看，政策效果尚未显现。我们认为，政策密集调整但楼市未现起色的一个重要原因是，政策力度更多倾向于降低首付比例、下调公积金贷款利率等方面，对购房成本影响最大的房贷利率下调节奏仍没有明显加快，下调幅度普遍仅为 0.3 至 0.4 个百分点，尚不足以提振楼市、扭转市场预期。我们分析，这或与当前银行净息差处于历史低位，且已低于 1.8%的“警戒水平”有关。为解决这一矛盾，接下来监管层或将有效发挥存款利率市场化调节机制的作用，通过政策性降息、引导 LPR 报价下调等方式，推动存款利率较快下行。这是当前推动房贷利率较快下行的一个有效措施。此外，必要情况下监管层也可能强化对商业银行房贷利率的窗口指导。 报告正文： 一、受“补年报”效应影响，5 月地产债发行规模季节性回落，净融资缺口显著扩大。具体看，国企和民企地产债发行量同比均有所下降，且民企发债对担保的依赖度仍然较高。受前期无风险利率中枢下移、“资产荒”延续等因素影响，5 月地产债发行利率持续下行。 地产债发行规模季节性回落，当月净融资额大幅负增。5 月共计 14 家房企发行地产债 22 只，合计发行规模为 198.7 亿元，同比来看，发债企业数量和发行债券数量与去年同期持平，发债规模同比下降 8.9%；环比来看，发债企业数量、发债数量和发债规模均为上月的 50%左右。我们认为，5 月地产 债发行规模大幅回落在一定程度上受“补年报”效应影响；净融资方面，当月到期规模同比下降 22.8%至 340.9 亿元，仍存在 142.3 亿元净融资缺口。 国企净融资额由正转负，民企发债大多附有担保条件。5 月国企发行规模为 155.7 亿元，同比下降 10.1%；到期规模为 252.1 亿元，同比增长 88.5%，国企净融资额由正转负，净融资缺口为 96.4 亿元；民企发行规模为 43.0 亿元，同比下降 4.6%，到期规模为 88.8 亿元，同比大幅下降 71.2%，仍存在 45.8 亿元净融资缺口。具体看，当月共计 4 家民企发行地产债，具体为新希望五新实业、万科、新城控股和滨江集团，除滨江集团发行的短期融资券外，其余债券均附有担保条件。 地产债发行利率持续下降。5 月，3 年期 AAA 级地产债仅发行 5 只，加权平均利率为 2.89%，较上月进一步下行 6bp，主要受前期无风险利率中枢下移，“资产荒”延续等因素影响。 二、5 月地产政策密集出台，利好楼市回暖，行业整体信用风险趋于平稳，民企、国企地产债利差出现不同程度的下行，二级市场交易活跃度略有下降，价格异动频次环比持续减少。 5 月国企利差和民企利差走势趋同，行业利差整体震荡下行。具体看，5 月行业利差由月初 122.25bp大幅下行至月末 96.85bp，合计下行幅度为 25.40bp，主要系 5 月地产政策密集出台，利好楼市回暖，行业整体信用风险趋于平稳；国企利差与民企利差走势趋同，出现不同程度的下行。其中国企利差由月初 73.39bp 下行至 60.74bp,月内下行 12.65bp;民企利差由 4330.01bp 下行 37.79bp 至 4292.22bp。 5 月，地产债二级市场交易活跃度趋于稳定。当月地产债成交只数和成交额分别为 884 只和 1738.85亿元，成交债券数量与上月基本持平，成交总额环比小幅下降 6.4%。 5 月地产债价格异动频次较上月进一步减少，信用风险趋于平稳。5 月，债券单日价格偏离幅度超10%的频次为 80 次，较上月减少 42 次，涉及 11 家房企、33 只债券。具体看，单日价格跌幅超过 10%的频次为 39 次，上月为 59 次；跌幅超过 30%的频次由上月的 32 次显著下降至 9 次，涉及 5 家主体，分别为碧桂园、万科股份、金科地产、阳光城集团和深圳益田；月内单日价格涨幅超 10%的频次为 41次，涨幅超 30%的频次为 8 次，涉及 5 家房企，分别为碧桂园、金科地产、万科股份、阳光城集团和奥园集团。 数据来源：iFind，东方金诚整理 三、5 月 2 家香港房企发行境外债，合计规模为 0.77 亿美元，境外债净融资缺口未现明显改善。 5 月共计发行 2 只境外地产债，合计规模为 0.77 亿美元3。当月到期规模为 21.39 亿美元，净融资缺口为 20.63 亿美元。具体看，当月发行境外债的主体为太古股份和香港置地，均为香港地区房地产开发企业。 四、5 月新增境外债违约主体 1 家，无新增境内债违约及展期主体。 境内债方面，5 月共计新增 2 只展期债券，涉及债券余额为 30.73 亿元，展期主体为远洋控股和世贸股份；月内无新增违约债券。境外债方面，共计新增 2 只违约债券，涉及债券余额 6.93 亿美元，违约主体为弘阳地产和雅居乐集团，其中雅居乐为首次发生境外债违约。 自 5 月 17 日央行发布楼市新政后，全国多地出台跟进调整政策，然而从高频数据来看，政策效果尚未显现。5 月 1-31 日 30 城日均商品房成交套数为 2330 套，与 4 月基本持平，6 月 1-6 日进一步下行至 2121 套。我们认为，政策密集调整但楼市未现起色的一个重要原因是，政策力度更多倾向于降低首付比例、下调公积金贷款利率等方面，对购房成本影响最大的房贷利率下调节奏仍没有明显加快，下调幅度普遍仅为 0.3 至 0.4 个百分点，尚不足以提振楼市、扭转市场预期。我们分析，这或与当前银行净息差处于历史低位，且已低于 1.8%的“警戒水平”有关。为解决这一矛盾，接下来监管层或将有效发挥存款利率市场化调节机制的作用，通过政策性降息、引导 LPR 报价下调等方式，推动存款利率较快下行。这是当前推动房贷利率较快下行的一个有效措施。此外，必要情况下监管层也可能强化对商业银行房贷利率的窗口指导。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。