转债周记（5月第5周）：地产新政密集落地，相关转债如何布局？

——转债周记（5月第5周） 报告日期：2024-6-1 主要观点： 执业证书号：S0010522030002电话：13127532070邮箱：yanzq@hazq.com 需求侧：政府和央行通过政策调整和刺激措施积极促进房地产市场活跃。央行通过降低首套住房贷款最低首付款比例、取消商业性住房贷款利率下限以及下调个人住房公积金贷款利率来刺激购房需求。地方政府积极响应，放宽限购政策，降低购房门槛以促进房地产市场活跃。 执业证书号：S0010523070002电话：17861391391邮箱：yangpl@hazq.com 供给侧：中央和地方政府通过多种政策措施加快房地产市场去库存，支持优化资源配置以促进市场健康发展。各地实施“以旧换新”政策，结合中介帮卖和购房补贴等多种模式，加快房地产市场去库存。中央政府通过进行补贴等优惠政策，进而支持地方通过回购土地和住房，优化资源配置，推动市场健康发展。 执业证书号：S0010122060038电话：18162614133邮箱：linhu@hazq.com 当前市场一二三线城市二手房、商品房表现如何？ 房地产利好政策有效提高各城市市场活跃度，2024年上半年大多数城市二手房、商品房购房需求稳中有增，不过部分居民扔持观望态度，销售端体现尚不明显。从房地产开发投资来看，2024年1-4月全国房地产开发投资累计值30928亿元，同比下降9.8%。用于住宅、办公楼、商业营业用房的投资额均表现逐年递减趋势。从商品房销售面积来看，2024年1-4月份全国商品房销售面积累计值29251.84亿元，同比下降20.2%。一线、新一线城市在利好政策引导下，销售情况比较景气，二线、三四线城市起色不明显。相较于商品房，二手房市场表现较好，稳步回升，在春节后期、五一后期迎来两个购房小高峰。 地产产业链细分行业业绩表现如何？ 营收端：上游营收收缩加深，中游增幅收窄，下游呈回暖趋势。整体来看，上游建筑材料行业与钢铁行业转债正股2023年营收负增长加剧，经济收缩加深，2023年中游建筑装饰行业以及下游家用电器行业转债正股正营收增速有所回落，但绝对规模有所扩大，而2023年下游家居用品行业转债正股营收增速首年由正转负。上游建筑材料行业转债正股2024Q1营收负增长加剧，上游钢铁行业、中游建筑装饰行业转债正股2041Q1首季营收增速负转，而 下游家用电器行业与家居用品行业转债正股2024Q1营收增长由2023Q1首季转负后反弹，实现绝对营收规模增长，呈现回暖趋势。 利润端：钢铁利润增速磨底后首回弹，家居用品扭亏为盈。整体来说，2023年上游建筑材料行业与中游建筑装饰行业、下游家用电器行业转债正股归母净利润负增长加深，上游钢铁行业转债正股归母净利润经2022年增速磨底后回弹，盈利表现强劲，下游家居用品行业转债正股2023年归母净利润大幅扭亏为盈。上游建筑材料行业与下游家用电器行业转债正股2024Q1归母净利润负同比负增速加深，上游钢铁行业转债正股一季度归母净利润在2023Q1增速磨底后实现回弹，建筑装饰行业转债正股一季度归母净利润同比增速波动较大，下游家居用品行业转债正股2024Q1归母净利润大幅扭亏为盈。总体来说，2023年地产链转债正股利润趋势在2024Q1呈现继续深化的走向。 现金端：2020年-2023年地产链多数行业转债正股经营活动现金流实现净流入，2020Q1-2024Q1地产链行业转债正股经营性现金流多数呈现净流出。其中，只有中游建筑装饰行业转债正股在2023年首年呈现经营活动现金流净流出，上游建筑材料行业与下游的家用电器行业、家居用品行业转债正股的2023年经营活动现金净流入规模明显增加，上游钢铁行业转债正股2023年经营活动现金净流入规模有所缩减。上游建筑材料行业、钢铁行业转债正股24Q1经营现金净流出规模大幅增加，中游建筑装饰行业转债正股24Q1维持一季度大规模经营活动现金净流出趋势，下游家用电器行业转债正股24Q1经营活动现金净流入规模大幅缩减，下游家居用品行业转债正股24Q1经营活动现金流量净流出规模较小。 地产链转债机会在哪? 总体来看，地产链可转债市场在利好政策催化下会有显著资金流入以及乐观情绪抬升，后续转债投资思路可在顺周期的房地产产业链寻找标的，关注有较大收益弹性的绩优股，建议选择绝对价值低且转股溢价率低的个券，适度参与下修博弈。其中，建筑材料行业内业绩较好的转债有旗滨转债、濮耐转债，钢铁行业内业绩较好的转债有友发转债、武进转债、甬金转债、中特转债，建筑装饰行业内业绩较好的转债有华设转债，家用电器行业内业绩较好的转债有华翔转债、莱克转债、小熊转债、荣泰转债，家居用品行业内业绩较好的转债有松霖转债、欧22转债、金23转债。 风险提示 正股及公司基本面表现不及预期；转债破发风险；转债违约风险；数据统计与提取产生的误差等。 正文目录 1近期房地产市场政策变化调整..................................................................................................................................6 1.1房地产需求侧：中央调整支持政策，各地方积极响应......................................................................................61.1.1央行支持政策：对住房贷款利率和首付比例的调整.......................................................................................61.1.2地方房地产市场：积极响应中央政策，放宽住房购房限制............................................................................81.2房地产供给侧：地方陆续进行“以旧换新”，政府持续回购促进去库存............................................................131.2.1各地积极实施“以旧换新”：中介帮卖和购房补贴等多种模式协同进行....................................................131.2.2中央支持地方政府去库存：政府回购土地和住房，盘活房地产市场库存....................................................16 2.1房企开发投资：楼市活跃度上升，缓慢复苏...................................................................................................172.2二手房市场：重点城市涨幅回升，迎来复苏...................................................................................................192.3商品房销售：市场活跃度上升，有望如期复苏...............................................................................................19 3.1营收端：上游营收收缩加深，中游增幅收窄，下游呈回暖趋势......................................................................243.2利润端：钢铁利润增速磨底后首回弹，家居用品扭亏为盈.............................................................................303.3现金流：地产链整体24Q1多数呈现经营活动现金净流出.............................................................................363.4绩优股：地产链可转债市场机会在哪里？......................................................................................................423.4.1地产链上游：建筑材料行业业绩增速筑底，钢铁行业盈利承压加剧...........................................................423.4.2地产链中游：建筑装饰行业23业绩稳健增长，24Q1略有承压....................................................................423.4.3地产链下游：家用电器行业营收稳中向好，家居用品行业盈利回暖...........................................................43 图表目录 图表1央行对首套住房个人住房贷款利率以及首付款比例的政策调整.........................................................................6图表2央行对商业性个人住房贷款首付款比例政策调整对比.......................................................................................7图表3 2024年5月央行调整个人住房公积金贷款利率后达到二十年来最低值............................................................8图表4上海商业性个人住房贷款最低首付款比例和住房公积金最高贷款额度政策.......................................................9图表5上海最新限购政策............................................................................................................................................10图表6部分地方限购政策调整前后对比......................................................................................................................11图表7地方公积金贷款额度政策调整..........................................................................................................................12图表8地方取消个人住房贷款利率下限政策...............................................................................................................13图表9 2023年下半年以来中介帮卖模式的支持政策.................................................................................................