公司信息更新报告：销售拿地规模下滑，拟发行租赁房REITs盘活资产

招商蛇口公司信息更新报告

投资评级与概述：

招商蛇口（001979.SZ）近期发布的经营简报显示，公司2024年5月的销售规模有所下滑，但销售拿地策略聚焦核心城市，表现出良好的市场适应性和竞争力。公司计划通过发行租赁房REITs来盘活资产，这有望提升未来市场占有率。分析师齐东与胡耀文维持“买入”评级。

销售与拿地情况：

• 销售情况：2024年5月，公司实现签约销售面积79.3万平方米，销售金额190.2亿元，环比提升2.1%，尽管整体销售规模仍呈下降趋势。
• 拿地情况：公司5月新增两宗土地，主要位于广州和三亚，总计容建面21.7万方，总地价43.4亿元，权益比例31.4%。截至5月，年内已获取7宗地块，总计容建面80.1万方，总地价146.1亿元，拿地金额权益比68.4%，拿地强度18.8%。

融资渠道与REITs发行：

• 融资渠道：公司保持了畅通的融资渠道，年内新增公开市场融资324.3亿元，综合资金成本较低至3.47%。
• REITs发行：响应国家政策，公司计划通过招商公寓申报发行租赁住房REITs，底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的两个项目，分别运营超过4年和8年，平均出租率高达92%和98%。

风险提示：

• 市场恢复速度不及预期的风险。
• 房价调控政策超预期带来的风险。
• 多元化业务运营可能低于预期的风险。

财务预测摘要：

• 营业收入：预计从2022年的183,003百万增长至2026年的229,791百万，复合年增长率约为3.5%。
• 净利润：预计从2022年的4,264百万增长至2026年的10,834百万，复合年增长率约为14.3%。
• 毛利率、净利率、ROE、EPS等财务指标亦呈现稳定增长态势。

投资亮点：

• 公司通过资产优化和多元化业务布局，展现出较强的抗风险能力和成长潜力。
• REITs的潜在发行有望带来新的增长点，增强资产流动性与资本效率。
• 强调聚焦核心城市的战略，有助于提高市场竞争力和资产价值。

结论：

招商蛇口在面对市场挑战时，通过灵活调整策略和优化资产配置，展现出较强的发展韧性。分析师预计，随着公司继续推进多元化业务和资产优化战略，未来业绩有望持续增长，维持“买入”评级具有合理性。