公司信息更新报告：销售规模同比收缩，拿地强度有所提升

招商蛇口（001979.SZ） 2025年02月11日 投资评级：买入（维持） 销售规模同比收缩，拿地强度有所提升 ——公司信息更新报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 日期2025/2/10 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 当前股价(元)9.84 一年最高最低(元)13.44/7.45 总市值(亿元)891.59 流通市值(亿元)818.93 总股本(亿股)90.61 流通股本(亿股)83.23 近3个月换手率(%)60.21 股价走势图 销售规模同比收缩，拿地强度有所提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年1月经营简报，公司销售规模同比收缩，销售单价略有下 降，行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况不确定性增加，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为50.9、70.0、74.0亿元（原63.9、70.3、74.4亿元），EPS为0.56、0.77、0.82元，当前股价对应PE为21.4、15.5、 14.7倍，维持“买入”评级。 销售规模同比收缩，行业排名保持稳定 2025年1月，公司实现签约销售金额90.14亿元，同比下降25.01%，实现签约 64% 48% 32% 16% 0% -16% -32% 招商蛇口沪深300 销售面积44.59万平方米，同比下降23.24%。2024年1月，公司单月销售均价 20215.29元/平方米，同比下降2.31%。据克而瑞数据，2024年1月公司全口径 销售金额排名第6名，公司在行业内排名保持相对稳定。 1月获取2宗地块，拿地进一步聚焦核心城市 公司2025年延续区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。 公司于2025年1月获取两宗地块，用地面积总计8.84万平方米，总建筑面积21.68 2024-022024-062024-10 数据来源：聚源 相关研究报告 《销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖—公司信息更新报告》-2024.11.11 《结算毛利率较低，拿地深耕核心城市—公司信息更新报告》-2024.10.31 《拟集中竞价交易回购股份，央企背景夯实投资信心—公司信息更新报告》-2024.10.17 万平方米，拿地总成本43.95亿元。公司获取两宗地块均位于核心城市，两宗均 位于北京，第一宗地块位于北京市海淀区朱房村，土地面积10.26万平方米，建 筑面积3.47万平方米，权益比例10%，拿地成本9.15亿元，另一宗地块位于北 京市大兴区亦庄，土地面积4.57万平方米，建筑面积11.42万平方米，权益比例 100%，拿地成本34.8亿元。公司1月拿地金额占销售金额比例为48.76%，拿地强度有所提升。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 183,003 175,008 190,022 200,235 207,165 YOY(%) 13.9 -4.4 8.6 5.4 3.5 归母净利润(百万元) 4,264 6,319 5,093 7,004 7,401 YOY(%) -58.9 48.2 -19.4 37.5 5.7 毛利率(%) 19.3 15.9 15.4 16.3 17.1 净利率(%) 5.0 5.2 3.7 4.9 5.1 ROE(%) 3.2 3.1 2.3 3.1 3.3 EPS(摊薄/元) 0.47 0.70 0.56 0.77 0.82 P/E(倍) 25.5 17.2 21.4 15.5 14.7 P/B(倍) 1.3 1.1 1.0 1.0 1.0 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附图1：2025年1月，公司实现签约销售金额90.19亿元，同比下降25.01% 400 350 300 250 200 150 100 50 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 签约销售金额（亿元）同比 资料来源：公司公告、开源证券研究所 ） 附表1：公司月度签约销售金额 月份 签约销售金额（亿元 同比 累计签约销售金额（亿元） 累计同比 2023年1月 157.67 +4.09% 157.67 +4.09% 2023年2月 225.43 +124.00% 383.1 +51.96% 2023年3月 339.56 +53.43% 722.66 +52.65% 2023年4月 379.26 +169.11% 1101.92 +79.36% 2023年5月 266.19 +65.16% 1368.11 +76.41% 2023年6月 296.25 -28.23% 1664.36 +40.07% 2023年7月 201.26 -15.78% 1865.62 +30.72% 2023年8月 195.04 -18.18% 2060.66 +23.72% 2023年9月 202.43 -42.24% 2263.09 +12.25% 2023年10月 209.55 -15.96% 2472.64 +9.15% 2023年11月 236.12 +0.68% 2708.76 +8.35% 2023年12月 227.59 -46.58% 2936.35 +0.35% 2024年1月 120.21 -23.76% 120.21 -23.76% 2024年2月 90.31 -59.94% 210.52 -45.05% 2024年3月 191.56 -43.59% 402.08 -44.36% 2024年4月 186.23 -50.90% 588.31 -46.61% 2024年5月 190.16 -28.56% 778.47 -43.10% 2024年6月 231.05 -22.01% 1009.52 -39.34% 2024年7月 158.57 -21.21% 1168.09 -37.39% 2024年8月 140.04 -28.20% 1308.13 -36.52% 2024年9月 143.58 -29.07% 1451.71 -35.85% 2024年10月 223.00 +6.42% 1674.71 -32.27% 2024年11月 215.92 -8.55% 1890.63 -30.20% 2024年12月 302.39 +32.87% 2193.02 -25.31% 2025年1月 90.14 -25.01% 90.14 -25.01% 数据来源：公司公告、开源证券研究所 ） 附表2：公司月度签约销售面积 月份 签约销售面积（万平方米 同比 累计签约销售面积（万平方米） 累计同比 2023年1月 64.11 -9.14% 64.11 -9.14% 2023年2月 103.73 +114.76% 167.84 +41.21% 2023年3月 137.43 +65.62% 305.27 +51.24% 2023年4月 136.42 +134.96% 441.69 +69.95% 2023年5月 111.75 +55.19% 553.44 +66.74% 2023年6月 130.52 -16.12% 683.96 +40.30% 2023年7月 79.48 -6.38% 763.44 +33.37% 2023年8月 77.23 -9.56% 840.67 +27.80% 2023年9月 76.97 -19.16% 917.64 +21.86% 2023年10月 87.25 +4.92% 1004.89 +20.18% 2023年11月 89.44 -26.88% 1094.33 +14.17% 2023年12月 129.08 -45.11% 1223.41 +2.49% 2024年1月 58.09 -9.39% 58.09 -9.39% 2024年2月 37.76 -63.60% 95.85 -42.89% 2024年3月 70.74 -48.53% 166.59 -45.43% 2024年4月 91.04 -33.26% 257.63 -41.67% 2024年5月 79.28 -29.06% 336.91 -39.12% 2024年6月 101.8 -22.00% 438.71 -35.86% 2024年7月 76.85 -3.31% 515.56 -32.47% 2024年8月 57.4 -25.68% 572.96 -31.84% 2024年9月 69.48 -9.73% 642.44 -29.99% 2024年10月 91.77 +5.18% 734.21 -26.94% 2024年11月 82.74 -7.49% 816.95 -25.35% 2024年12月 118.95 -7.85% 935.9 -23.50% 2025年1月 44.59 -23.24% 44.59 -23.24% 资料来源：公司公告、开源证券研究所 附表3：公司1月新增土地储备 土地面积(万计容建筑面公司需支付 序号项目名称项目区域土地用途权益比例 平米) 积(万平米) 价款(万元) 1北京市海淀区朱房村029地块 北京市海淀区 住宅 4.27 10.26 10% 91520 2北京市大兴区亦庄X24地块 北京市大兴区 住宅、商业 4.57 11.42 100% 348000 资料来源：公司公告、开源证券研究所 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 655187 663960 711459 664399 698778 营业收入 183003 175008 190022 200235 207165 现金 86243 88290 104526 108517 107726 营业成本 147775 147204 160773 167591 171698 应收票据及应收账款 3913 3500 3839 4070 4200 营业税金及附加 7785 6155 7316 8110 8494 其他应收款 126778 118430 135974 135073 146568 营业费用 4081 4328 4751 5206 5593 预付账款 3952 8957 9240 9465 8443 管理费用 2313 2374 2470 2631 2711 存货 411549 416702 429473 378197 402248 研发费用 125 158 136 151 158 其他流动资产 22753 28080 28407 29078 29593 财务费用 1960 912 823 1491 1614 非流动资产 231284 244549 259453 273152 285786 资产减值损失 -5045 -2276 -4846 -1802 -1864 长期投资 74644 80142 87489 95182 103435 其他收益 361 206 255 269 273 固定资产 10820 11618 11503 11523 11358 公允价值变动收益 472 38 169 209 222 无形资产 1473 1984 2178 2403 2679 投资净收益 2017 2481 2241 2075 2075 其他非流动资产 144348 150805 158282