城投随笔系列：城投如何参与收储存量房？

城投如何参与收储存量房？ 2024年06月07日 地产政策持续调整放开的背景下，市场对于房地产的关注持续提升，其中城投收储便是其中之一，由此本文将聚焦于： ➢城投参与收储的历史背景 首先从库存角度出发来看： 当前房地产库存超越2015年，已达历史峰值水平，且新房和二手房库存均较大，去库存或是当前盘活资产负债表，提振市场预期的重要一环。截止2024年4月，我国商品房待售面积近7.46亿平米，已经超过2016年2月的高点7.39亿平米。 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001邮箱：tanyiming@mszq.com 研究助理韩晨晨执业证书：S0100123070055邮箱：hanchenchen@mszq.com 另外，从中国十大城市（一线城市）商品房的存销比也可以看到当前存销比达历史高点。 而在上一轮房地产去库存中，棚改做出了主要贡献，且棚改货币化安置是当时去库存的主要动力之一。随着当时房地产库存不断增多，甚至在2016年初达到了峰值，2015年的政府工作报告明确提出，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。 相关研究 1.可转债月度策略：6月，转债供需边际改善，如何配置？-2024/06/042.利率专题：6月债市，关注什么？-2024/06/043.信用策略月报：6月，信用供给是否会上量？-2024/06/034.城投随笔系列：土地储备管理办法修订了什么？-2024/06/035.可转债周报20240602：弱资质转债，如何定价？-2024/06/02 故而一定程度上，可以将此理解成早期的住房收储模式，且在2015年政府工作报告以及年初住建部表态前，部分省市已经试点回购商品房转为保障房，包括四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州等。 然而近几年，房地产去库存压力较大，随着棚改临近尾声，安置房建设需求逐步转变为保障性租赁需求，因此部分区域开始试点以将库存商品房或已售存量住房进行收储或回购的形式，降低新房供给的同时提振市场的换购需求。 ➢城投收储的模式 城投收储存量房既包括新房的商品房收储，也包括二手房的收购。 城投收购存量商品房主要包括8种模式，分别是棚改货币化安置、直接收购、纾困基金、统贷统还、收并购、股权收购、破产重整、项目托管代建，这也属于纾困房地产项目的方式。 （1）城投直接收购可能增加其偿债压力。（2）城投资金压力最小的当属项目委托代建模式。（3）专项贷款资金可能减轻城投付息压力，具体效果尚待观察。 城投收购二手房，即“以旧换新”，主要包括5种模式，分别是直接收购、预付租金、代售购新、建立二手房交易平台、直接补贴等形式。 （1）相较于指定新房的直接购房模式，指定新房的以旧换新模式能一定程度上减轻城投的资金压力。（2）对于城投而言，以租代购模式带来的财务压力较大。 ➢风险提示：城投口径偏差；宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期；房地产相关政策不及预期。 目录 1城投参与收储的历史背景.........................................................................................................................................32城投收储的模式有哪些？.........................................................................................................................................72.1城投收购存量商品房.........................................................................................................................................................................72.2城投收购二手房................................................................................................................................................................................183风险提示..............................................................................................................................................................24插图目录..................................................................................................................................................................25表格目录..................................................................................................................................................................25 地产政策持续调整放开的背景下，市场对于房地产的关注持续提升，其中城投收储便是其中之一，由此本文将聚焦于： （1）城投参与住房收储的历史背景和政策导向 （2）城投收储模式和案例有哪些？ 1城投参与收储的历史背景 首先从库存角度出发来看： 当前房地产库存超越2015年，已达历史峰值水平，且新房和二手房库存均较大，去库存或是当前盘活资产负债表，提振市场预期的重要一环。截止2024年4月，我国商品房待售面积近7.46亿平米，已经超过2016年2月的高点7.39亿平米。 另外，从中国十大城市（一线城市）商品房的存销比也可以看到当前存销比达历史高点。 资料来源：wind，民生证券研究院 资料来源：wind，民生证券研究院 地产政策转向需求侧，加快库存去化。从近期房地产政策组合拳来看，房地产政策的思路正在从侧重供给端维稳转向需求端，此前对于需求端政策，一方面是依靠“三支箭”、“白名单”等托底式政策来稳定融资，另一方面是依靠保障性住房、城中村改造等三大工程以及保交付等措施来稳定投资。 如今，再次强调去库存、各地大幅放松限购、“以旧换新”等措施，均体现了需求端是当前政策思路重点，在配合土地供应的同时控制库存去化周期。 而在上一轮房地产去库存中，棚改做出了主要贡献，且棚改货币化安置是当时去库存的主要动力之一。随着当时房地产库存不断增多，甚至在2016年初达到了 峰值，2015年的政府工作报告明确提出，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。 故而一定程度上，可以将此理解成早期的住房收储模式，且在2015年政府工作报告以及年初住建部表态前，部分省市已经试点回购商品房转为保障房，包括四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州等。 然而近几年，房地产去库存压力较大，随着棚改临近尾声，安置房建设需求逐步转变为保障性租赁需求，因此部分区域开始试点以将库存商品房或已售存量住房进行收储或回购的形式，降低新房供给的同时提振市场的换购需求。 2022年以来，郑州最早提出收储，而济南市政府最先正式提出收储。2022年9月5日，济南市国资委发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。此外，不少省市也在做收储回购商品房，比如浙江、新疆、河北、深圳、陕西、湖南、江苏、云南等。 进一步，聚焦于城投参与住房收储的几种模式。 2城投收储的模式有哪些？ 城投收储存量房既包括新房的商品房收储，也包括二手房的收购，首先来看存量商品房的收购模式。 2.1城投收购存量商品房 城投收购存量商品房主要包括8种模式，分别是棚改货币化安置、直接收购、纾困基金、统贷统还、收并购、股权收购、破产重整、项目托管代建，这也属于纾困房地产项目的方式。以下对各种模式进行详细介绍。 2.1.1棚改货币化安置 2014年央行推出PSL和2015年国务院下发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发【2015】37号）正式开启了棚改大规模货币化安置序幕。 棚改货币化安置包括货币补偿、政府团购、搭建平台、棚改居民自主购房、动员开发企业打折等模式，部分地区棚改也推行房票安置，即政府先从房地产企业购买房屋，将拆迁款以房票的形式出具给棚改户，棚改户通过房票兑换商品房，房地产企业再拿房票向政府结算。 在棚改货币化安置的过程中，一方面，城投为棚改建设提供重要资金支持，城投通过“统贷统还”模式申请棚改专项贷款、发行公开债券等方式为棚改货币化安 置提供资金支持。另一方面，城投公司自身也参与到安置房建设和销售，包括自建、代建和外购。 具体以徐州市新盛投资控股集团有限公司（以下简称“新盛控股”）为例： 新盛控股采取“自建定销房安置、外购定销房安置、货币化拆迁安置”相结合的办法（所谓“定销房”是指定销房是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型面积向被拆迁人定向销售的商品住宅，一般价格较当地同类可比商品房低15-20%）。 资料来源：公司募集说明书，民生证券研究院 2.1.2直接收购 直接收购包括自筹资金和租赁住房贷款支持计划两种方式。 1、自筹资金 直接收购模式中的自筹资金模式，主要是指城投公司通过银行贷款等筹集资金，通过公开招投标模式收购当地存量房源，作为人才房或租赁储备用房。 具体以市场较为关注的郑州和济南两地市为例： （1）郑州城发自筹资金收购2万多套存量房源。2022年7月，郑州城市发展集团有限公司子公司河南郑地住房租赁有限公司（现“郑州城发安居有限公司”， 以下简称“郑州城发安居”）发布招标公告，在郑州市四环范围内收购存量房源用于人才公寓项目，要求房源为整栋未售。 招标公告明确，项目资金为自筹，郑州城发安居出资比例为100%。第一批次收购2万套（间）存量房源后，2022年9月郑州城发安居又进行了第二批次招标。根据河南省政府官网，2022年全年计划收购10万套（间）存量房源用于人才公寓。 （2）济南城发自筹资金收购3000套存量房源用于租赁储备住房。2022年8月，济南城市发展集团有限公司（以下简称“济南城发”）全资子公司济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告，在济南市六区分批合计收购3000套存量住房用于租赁储备住房，要求房源为整栋未出售的商品房或公寓。 同样，招标公告中明确，项目资金来源为自筹，且出资比例为100%。2022年12月，济南城发集团又进行第二批房源公开收购。 2、租赁住房贷款支持计划 租赁住房贷款支持计划采取“先贷后借”机制，金融机构先按照自主决策、自担风险的原则提供贷款，贷款利率原则上不超过3%。之后对于符合要求的贷款，央行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。 一般而言，市级城投作为试点，子公司作为实际运营主体承接专项贷款。从目前公开披露的情况来看，地方政府一般指定1-2个市级城投公司作为试点，由其子公司作为贷款方，负责相应项目实际运营。具体可参考表3：租赁住房贷款支持计划落地情况。 以济南为例，分别指定济南城发和济南城