广州近期基本面及新政解读20240127

1、广州放开 120 平米以上户型限购的影响 要点：(4)• 活动背景：兴业证券分析师主持的投资者交流会上讨论了广州房地产政策；• 政策变动：广州放宽了 120 平米以上户型的限购政策；• 专家解读：广东中原地产研究总经理李总对新政策的影响进行了详细解读；• 市场影响：李总认为新政策的出台意义重大，超出了市场预期；2、广州政策对房地产市场的积极意义要点：(4)• 政策调整：广州市政府及房管局出台新政策，调整房地产市场；• 限购松绑：政策放宽了 120 平方米以上住宅的购买限制，相当于对豪宅限购的部分放开；• 市场需求：新政策包括租一买一挂一买等条款，旨在释放市场需求；• 非全面放开：尽管政策释放了需求，但并未在一线城市全面取消限购；3、广州政策对二手房市场的影响要点：(4)• 市场反应：广州房地产市场受政策推动，120 平方米以上住宅销售明显提升；• 政策效应：新政策对国企央企及民企均产生积极影响，促进了房地产市场的活跃；• 重点区域：天河区因库存量大，成为房地产市场需求解决的关键区域；• 融资环境：融资政策调整为房企提供了更为便利的融资途径；4、广州政策对开发商和融资的影响要点：(4)• 市场态势：当前房地产市场展现出乐观趋势，政策性安排更加审慎；• 政策变化：疫情前推动市场的地王概念不再是主要策略，转向更敏感的政策性安排；• 节后展望：春节后，开发商和购房者应保持进取心态，准备迎接’小阳春’；• 二手房市场：广州实施的二手房市场政策（5 改 2）提升了成交量，对市场有积极影响；5、广州政策的其他内容及特点要点：(4)• 政策覆盖：广州市房地产政策对央企国企、民企及开发商均有积极作用；• 保障房计划：政策保障 10 万套住房，凸显政府对住房需求的关注；• 市场多样性：政策满足不同买家需求，包括有钱人、刚需和改善型买家；• 政策调整：“多证合一”和“双证合一”条款调整，个人购买公寓政策放宽； 二、广州房地产市场分析 1、广州房地产市场的成交情况及趋势观察 要点：(4)• 市场动态：广州房地产市场在新政策影响下显示出正面趋势，特别是在 120平方米以上住宅领域；• 成交数据：去年广州二手房市场中 120 平方米住宅的成交占比为 23.4%，一手房市场则为 26%；• 月度对比：1 月份房地产成交量较 12 月有所减少，但学位房需求提振了二手房市场；2、广州房价与库存量的关系及未来预期要点：(4)• 市场分析：广州二手房市场表现优于新房市场，尽管目前成交量未达到历史最高水 平；• 成交量回升：当前成交量为 10 万套，较 2022 年的低点有所恢复，但仍未达到火 爆状态；• 增长潜力：市场整体有增长空间，特别是二手房市场预计有 1 万至 2 万套的提升潜力；• 价格稳定：尽管库存量高且去化周期长，广州房价未像北京和上海那样经历急跌；3、广州租金收益率的现状和预测要点：(4)• 租金收益率：广州租金收益率目前处于 1.2%至 1.6%的水平，因区域差异而异；• 租金变动：最新数据显示广州租金微升，增幅介于 0.17%至 0.6%，没有超过1%；• 收益率预期：受二手房价调整影响，预计租金收益率将逐步回升；• 租赁型物业：部分租赁型物业如写字楼的租金投报率较高，可达 4.6%至 8.8%； 三、广州房价分析 1、广州房价的跌幅和政策预期 要点：(4)• 房地产政策调整：广州放开 120 平方米以上住房限购，超出预期；• 金融支持预期：预计将推出更多金融领域支持政策，例如贷款利率优惠；• 房价走势分析：广州房价受政策影响，中介机构正努力稳定市场预期；• 市场比较：广州在经营性物业抵押贷款普及程度不如深圳，具体比例难以量化；2、120 平以上房产销售情况要点：(4)• 住房政策分析：讨论了针对 120 平方米以下住宅的政策，包括居民家庭建卡条件、户口或社保 要求； • 市场需求观察：广州市投资需求减少，但其他区域购房需求依旧；• 政策力度比较：放开限购政策可能对全民有更大的惠及；• 市场去化情况：120 平方米以上豪宅产品去化速度慢，央企国企受影响较大； 1、广州房地产市场调控政策 要点：(4)• 市场环境影响：不利的市场条件可能导致土地流拍，价格设置需更合理；• 沟通与预期：政府和开发商应沟通以预测市场情况，理解购房者的心态和预期；• 政策工具探讨：除利率外，其他政策工具也被视为可能对市场有利；• 土地销售策略：在土地销售方面，需要采取技巧以避免流拍并提高销售效率；2、广州房地产市场调控政策的变化 要点：(4)• 房地产市场调控：住建部计划将房地产市场调控权力下放给地方，超越以往的一城一策政策；• 广州政策变动：广州实施“五改二”政策，放宽了租房和挂牌的限购条件，体现出更大的执行力 度； • 按揭贷款审批：广州在按揭贷款审批上放宽了条件，特别是在 200~2，000 万的贷款审批上；• 银行产品创新：银行推出新产品以对冲按揭贷款的审批流程，使得贷款更加便捷；Q：您提到了 12 月份包括 1 月份以来的成交可能不太好，是否有一些具体的新房和二手房数据？另外，我也想了解一下在广州供应中 120 平米以上的比例大约是多少？ A：我先说 120 的。你看到这一个成交。从过去几年，无论从一手和二手都在增加的，去年 的120 平的成交，先说一个二手大概占了 23.4%。去年大概。21%左右。因为看一两个月没 有什么意义的，更多的是看它的总体的一个成交，总体来说 120 方成交的话，基本上现在无论从 21 年 22 年 237 基本上都准备。从逐年的增加的。21 年的大概大概 18%左右。22 年 是 21.3，到去年二三年大概 24 左右。这个是大概的一个情况。这个是二手的。如果是一手 的话。一手的话大概稍等。一手的话，整体的 120 方的一个成交，也是从。120 的成交，这 三年基本上也是逐渐的增加的，但是增加幅度没有二手房那么明显。基本上120 方，一手。去年是 26%左右。2022 年是 23.5 左右，21 年差不多持平的。基本上是，这样的情况。这 是 120 的一个情况，但是广州这里很明显的一个 120 以上数据库存。基本上要卖 20 个月 才可以卖得完。是这样的 1 个概念。天河区会很明显的中心6 区的，刚才我提到了一个很重 要的区域。百分之七 210 多。这个是很重要的一个点，跟广州是比较有关系的话，就在天河 区，我刚才说到了 26。号的那天的话。集中在天河区当中有好多的一个。国企和央企，一 个是越秀，一个是华润，还有中海。海珠区那边，他们推出来的 120的。产品是非常多的。 所以这个政策我觉得都。不算界定的豪宅了。从这个角度来说，我觉得算是算是一个很重要的触动，基本上是这样子，至于整体的一个成交，基本上。1 月份其实比 12 月的更要差 一点。整体的来说一要走成交的话。现在过往的从 2000 多宗的每一，手的每一，周的成交 现在基本上 1500 左右。所以其实其实特别是 1 月份的话。也算是。我觉得是节前的一个冲。完了以后是比较好一点，但是二手反而是有另外一个情况，特别是在 1 月份是因为。学位房的一个成交。反而也是是比较加剧了它的一个需求，网络二手行业里去倾斜的。特别最近一两周我相信可能是局势到一个春节前下一周还冲一冲。这一个可能会。因为所谓要提前布局。要买房，可能一手还不一定可以这么快可以实现他的提前几个月也是这样子去学位的搞定的，更多的是去买二手房会更多一点。整体的一个情况是这样子，因为。1 月份还是二手的会比较好过。一手要好很多。这是整体的一个情况。 Q：您认为广州的成交量是不是比过去两年更差？ A：我觉得应该是从谷底。慢慢的。恢复。扶苏从。这个角度去定性它的。但是这种扶苏就已经定性了，它不是很火爆，或者还没有达到一个很正常的成交。当然。这个成交的。成交的一个一个套数也好，或者它的水平也好。背后就跟很多次牵扯了，但是我只 focus 在如果是套数的成交，房管房产的一个成交来说，从这个面上我继承，我觉得还是有空间。还是可以让他。真的是可以再好一点。我觉得还是有一定空间的，无论是一手二手更是了二手起码。是一个我觉得是比较接近真实市场。起码还有。1 万套 2 万套的可以争取一下。可以乐观一下的，可以去成交一下的。 Q：为什么广州的房价相对比较稳定，即使库存很高、去化周期很长？ A：你这个问题挺尖锐的。我跟你说。大家都是在讨论一个。无论我们的管理层也好，我们内部也好，也在讨论是怎么样一个底部。前两个月我们的总裁都在催在深圳。他在说已经在底部了，赶快要买房。我在广州我也。不怕直接说的是是量的一个底部。价格。因为我不知道你刚才说的对比。Q：咱们广州那边在按揭贷款审批的时候，现在的松紧程度怎么样？A：从 200~2，000 万的审批，现在基本上我都忘了他之前有很多条件放的。现在基本上。也放松了很多，具体的条件我没有细看。从这个角度。从其他的办卡时间之前，从半个月到一个星期之类的，应该是一个指标可以他知道的放松了。但是最近一段时间反而有个变化，从2，000 万审批的条件来说，基本上反而是更容易了。Q：如果我是外地户口，在广州买一个 120 平以上的房子，如果我在外地有贷款，算是首套 还是二套？政策第一条是 120 平以上不限购，限贷怎么算？是否能贷款？A：上午我也问了，现在细则还没有出来，没有出来之前，我相信他还是按照原来的。他还是要查你的贷款的利率，还是按照原来那个政策。Q：您了解咱们广州那边在按揭贷款审批的时候，现在的松紧程度怎么样？A：从另外一个角度来说，从 200~2，000 万的审批，现在基本上我都忘了他之前有很多条件放的。现在基本上。也放松了很多，具体的条件我没有细看。从这个角度。从其他的办卡时间之前，从半个月到一个星期之类的，应该是一个指标可以他知道的放松了。但是最近一段时间反而有个变化，从 2，000 万审批的条件来说，基本上反而是更容易了。