北京地产新政解读及26年政策展望20251226

2025年12月29日20:49 关键词 房地产市场经济工作会议因城施策需求端供给端二手房价格新房市场以旧换新中央财政地方财政去库存高质量发展城市更新收购二手土地收储原拆原建旧房改造三四线城市法拍房银行直供房 全文摘要 专家与多位企业家及分析师探讨了中国房地产市场的现状及未来走向，特别强调了北京作为政策调整先行者的示范效应，其政策力度与时间安排不同于上海，展示了政策调控的灵活性与针对性。讨论聚焦于房地产市场的潜在调整幅度、房价稳定性的关键性，以及预期政策效果，虽短期内房价大幅上涨不易显现，但认为政策与市场稳定是向高质量发展模式迈进的必经之路。此外，讨论还涉及房产税推进、市场预期管理，以及地方政府在去库存与房价稳定中的角色，整体上是对房地产市场深入分析及对未来政策方向的预测。 北京地产新政解读及26年政策展望-20251226_导读 2025年12月29日20:49 关键词 房地产市场经济工作会议因城施策需求端供给端二手房价格新房市场以旧换新中央财政地方财政去库存高质量发展城市更新收购二手土地收储原拆原建旧房改造三四线城市法拍房银行直供房 全文摘要 专家与多位企业家及分析师探讨了中国房地产市场的现状及未来走向，特别强调了北京作为政策调整先行者的示范效应，其政策力度与时间安排不同于上海，展示了政策调控的灵活性与针对性。讨论聚焦于房地产市场的潜在调整幅度、房价稳定性的关键性，以及预期政策效果，虽短期内房价大幅上涨不易显现，但认为政策与市场稳定是向高质量发展模式迈进的必经之路。此外，讨论还涉及房产税推进、市场预期管理，以及地方政府在去库存与房价稳定中的角色，整体上是对房地产市场深入分析及对未来政策方向的预测。 章节速览 00:00北京政策调整与十五五规划启动期市场展望 讨论了北京政策调整的示范效应及其对十五五规划首年市场预期的重要性，强调一线城市政策对全国市场的引领作用，同时指出政策逐步释放的谨慎策略。 03:59房地产市场复苏与公积金制度改革探讨 对话围绕房地产市场复苏展开，讨论了公积金制度改革的重要性及复杂性。指出公积金改革需与其他政策协同作用，而非单一政策可解决市场问题。强调了基础性制度改革的连带性和综合性，以及政策叠加执行对市场恢复的必要性。 06:09行业展望与政策调整：供给需求双侧发力 对话围绕明年行业变化展开，预测政策将以小步快跑形式，兼顾供给与需求端调整。贴息政策受地方财政限制，可能仅在局部地区加强，中央财政或通过利率等其他方式调整。行业基本面承压，存在因突发黑天鹅事件而政策力度调整的可能性。 11:00房地产市场现状与政策预期分析 对话围绕当前房地产市场的阴跌趋势及其政策影响展开，指出市场饱和度高导致下行不可避免，资金未直接投入房地产市场，而是用于经济社会发展框架下的其他方面。政策上，从止跌回稳到稳定市场，反映了对市场现状的接受与调整策略，强调高质量发展与城市更新，而非单纯依赖房地产。下半年市场环比下跌幅度较快，但整体态势在预期范围内，需寻找新的平衡点继续发展。 14:54房地产市场存量饱和下的价格与需求平衡探讨 对话围绕房地产市场存量饱和现状展开，讨论了在新房与二手房价格波动背景下，如何平衡价格与需求以稳定市场预期。提到二手房价格下跌可能引发居民断供风险及银行资产质量下降，同时指出新房价格相对稳定但与二手房价差扩大可能影响新房市场需求。强调了价格稳定对市场预期的重要性，并提及上海等地已开始整治唱衰房价 的市场乱象，以期稳定二手房价格，避免对新房市场及后续土地拍卖等环节产生负面影响。 18:26二手房市场现状与未来预测 对话围绕二手房市场的供给过剩问题展开，讨论了当前刺激政策的效果有限，以及未来市场可能的下行空间。预计全国平均房价还有约10%的下跌空间，其中三四线城市已较前期高点下跌三四十，而一线城市可能面临更大压力。政策方面，信贷支持和供给端措施如以旧换新、收购存量房等被提及，旨在促进资金流动和库存消化。 21:31法拍房与银行直供房对市场影响的讨论 对话讨论了法拍房和银行直供房的市场影响，指出尽管这类房产数量在增加，但目前占比尚不足以影响整体市场。双方探讨了未来入市节奏的不确定性，特别是非线性增长的可能性，以及潜在的应对策略，但未深入具体工具箱的讨论。 23:28二手房市场理性回归与政策影响分析 对话探讨了二手房市场从恐慌性抛售到理性交易的转变，指出政策调整对市场影响有限，市场逐渐接受以价换量的逻辑。随着限售期满，解禁房源增加，市场流动性改善，但购房人对政策刺激反应平淡。二手房市场正逐步满足刚性需求，与新房市场形成互补，市场参与者态度趋于理性。 27:09部委联动与政策协调在地产调控中的作用 对话讨论了北京四个部委联合出台政策的现象，强调了政策联动效应及不同部门间协调统一的重要性。指出地产调控政策通常需多部门联合发文，单一部门难以独立完成调控任务，体现了国家到地方层面调控政策的多部门协作特性。 28:35房地产投资调控政策层级下放的影响 讨论了房地产投资中招牌挂层级从市级变区级的影响，认为此变化能加快开发流程，体现因城施策和精准施策趋势，政策层级下放有助于更精准的调控，但范围扩大可能影响政策落实。 30:17房价下跌趋势与城市修复预期分析 对话围绕全国房价未来走势及城市间差异展开，基于当前销售数据和政策影响，预计房价仍有10%的下跌空间，整体趋势呈现L型底部筑底。预计到2026年或2027年，市场将逐步走出底部，核心城市可能继续创新高，而边缘城市则面临更长期的调整期。分析中考虑了人口、城镇化率、城市更新等多重因素，以及前期拿地和开工的负增长状态，对十五五期间的住房市场总量预测持谨慎态度。 36:19政策拐点预测与市场预期管理 讨论了政策拐点的预测方法，提出关注二手房环比涨跌幅、量价时间指标及区域回稳范围等策略。强调26年一季度政策对市场预期的重要性，建议关注收储存量房支持政策，以提升市场信心，实现开门红。同时，指出政策出台流程较长，需提前布局，避免市场加速下行风险。 41:12政策放开顾虑与市场稳定性探讨 对话围绕政策放开的顾虑展开，强调市场稳定性和政策预期的重要性。指出自媒体解读可能引发误解，需谨慎操作以避免风险。同时，担忧一线城市资源集中可能导致三四线城市资金流失，以及老年人存款比例高带来的市场变化风险。此外，政策协同的复杂性也是顾虑之一，涉及限购、信贷、税收等多方面协调。 45:14收储政策与房地产市场稳住策略探讨 对话围绕房地产收储政策的最新变化及操作难点展开，指出当前收储力度不足、定价争议大等问题，同时分析了以旧换新政策的实施挑战。此外，讨论了从‘止跌回稳’到‘稳住地产’政策定调的变化，暗示未来政策可能更侧重于托底而非刺激市场。 52:30房地产市场稳定与高质量发展政策探讨 对话围绕房地产市场的稳定与高质量发展展开，指出政策应着眼于整个经济社会框架，而非直接干预市场。强调通过辅助政策稳定预期，推动市场筑底，关注中长期制度构建，如构建房地产市场新模式。提及房产税推进需待市场稳定，预计26年前不会实施。 发言总结 发言人4 他对当前及未来房地产市场表达了多维度的深度关注和提问。首先，询问了房价可能下跌10%的具体估算依据，探讨政策是否及如何应对市场波动。其次，关注不同城市的发展前景，询问能否基于特定标准区分出能够实现稳定增长和创新高的城市。此外，他关心政策出台的时机与市场预期的关系，询问如何提前布局政策拐点，并特别关注对如北京等一线城市政策方向的布局。在收储政策方面，探讨了其最新动态及在当前市场条件下实现存量资源有效利用的可能性。同时，讨论了房价在下跌趋势和政策支持下的可能均衡位置。最后，他询问了政策是否转向托底，以及采取“小步快跑”策略能否有效实现房价触底，以及中期房产税推进的可能性。总之，他的发言集中于房价走势预测、政策影响评估、市场结构分析等多个关键议题，体现了其对房地产市场全面而深入的思考。 发言人2 重点讨论了近期国家政策对房地产市场的影响，特别是以北京为代表的政策先行地区释放的信号以及中央经济工作会议提出的“因城施策”策略。他强调，政策制定和实施需兼顾市场稳定性和风险控制，需考虑一线城市与三四线城市的市场差异，主张精准施策而非一刀切。此外，他提到了公积金制度改革、信贷政策调整等基础性制度改革的重要性，并强调房地产市场的高质量发展与中长期制度建设。他认为，当前房地产市场处于筑底阶段，政策重点应放在稳预期和风险项目的出清上，同时指出房产税政策的重要性，但预计在市场稳定前不会推出。整体上，他的观点集中在政策的稳定性和精准性，以及房地产市场在经济社会发展框架下的长远发展上。 发言人1 首先强调了资深专家参与讨论的重要性，旨在深入探讨北京政策对房地产市场的影响及未来展望。他指出，尽管北京政策未出现超预期变化，但其实施的力度和速度超过上海，这或预示着一个值得关注的趋势。讨论范围广泛，从房地产市场的库存状况、公积金制度改革、去库存策略，到新房与二手房价格倒挂现象、地方财政压力、LPR利率调整、银行贷款政策及其对市场波动性的潜在影响等方面，一一展开。他特别询问专家对于市场未来走势、政策力度强化的可能性，以及房地产市场参与者应如何有效应对当前及未来市场变化的见解，凸显了其对市场动态和政策预期的深刻关注。 问答回顾 发言人1问：对于最近北京的政策变化，您觉得是否具有超预期的内容？以及这次北京政策的出台是否意味着在房地产市场调控上有所转变？ 发言人1答：北京此次政策调整并没有太多超预期的内容，但值得关注的是，以往是上海、深圳等城市先行解除限购措施，而这次北京的动作比上海更快，并且持续时间更短。这可以看作是一个观察信号，表明北京在解除限制性措施方面可能不再是最后一步，而是起到了一定的示范作用。 发言人2问：您如何看待北京在中央经济工作会议后率先释放刺激性消费政策，并且对于今年及明年房地产市场有何展望？ 发言人2答：我认为北京在两会后率先出台此类政策，是一个国家层面上对需求端和供给端政策信号的重要体现。今年是“十四五”开局的第一年，一季度开门红对市场预期至关重要。北京作为一线城市，其政策调整将为其他城市提供参考样本，并且中央经济工作会议强调下一步要因城施策，放大了城市主体责任。一线城市如北京、上海、广州、深圳的带动作用不可忽视，它们的政策变化会对全国市场产生示范效应。 发言人2问：对于接下来房地产市场的政策空间，特别是提到的去库存和公积金制度改革等方面，您认为应该如何有效操作？ 发言人2答：公积金制度改革更多偏向于基础性制度的制定和改革，比如扩面、跨区域流通和资金共享等措施，在很多省份和城市已经有所实践。这些改革措施预计不会有太大的制度上的变动，因为很多关键制度变动需要连带配套执行，不可能孤立地通过某一项改革就能解决房地产市场的恢复问题。所有政策需要叠加并协同执行才能起到较好的效果。 发言人1问：明年房地产行业大概会如何展望？是否会有一些去库存的方式使得市场表现比预期更好？ 发言人2答：明年房地产政策将采取小步快跑的方式逐步放宽，不会大范围放开或一步到位。政策方向上会同时关注供给端和需求端的释放，而非仅针对某一侧。贴息购房政策可能会在一些地方出现，但其规模和力度受限于地方财政能力，不可能在所有地方大规模推广，更多是作为储备性工具。此外，中央财政可能会通过其他利率优惠政策进行一定调整，但普惠性普遍释放的政策不会太多。 发言人1问：在当前经济环境下，银行是否有定期存款压力，政策是否难以大力度调整，基本面承压，是否存在出现黑天鹅事件打破现有均衡并促使新政策出台的可能性？ 发言人1答：是的，目前市场感受和基本面数据表明市场处于非平衡状态，虽未出现恶性下滑情况，但阴跌态势导致各方感受和预期受到影响。在这样的情况下，确实有可能会出现一些突发的黑天鹅事件来改变现状，并可能促使政府采取新的、更有力的政策或维稳措施。 问：您认为当前房地产市场的政策方向和力度是怎样的？在何种情况下会加快政策出台的速度？