专家解读求是网文章与地产政策展望

发⾔⼈ 1 00:00:00 东北地产的刘⻘海，今天我们⾮常⾼兴邀请到了⼴东省住房政策研究中⼼林宇佳博⼠啊为我们解读⼀下呃我们看到呃上周的话有求是⽹发布了⼀篇⽂章，⾥⾯对于房地产有⼀些⾮常重要的说法。那么我们今天有请呃李博⼠为我们做⼀个解读，其中呢，⼤家⾮常关注的包括政策⼀次性给⾜不能采⽤添油战术以及房地产的新模式、基础性制度，呃，⼟地出让⾦到期补缴，呃，包括公积⾦改⾰，⼤家都⾮常关注的政策⽅向，为我们做⼀个解读。然后会后呢这个等李李李博⼠呃呃讲解完之后呢，我们再做⼀个交流提问。哎，李博⼠您开始讲吧。 发⾔⼈ 2 00:00:42 好的好的，那个感谢东北证券呃那个刘董的邀请。那么对于这个这个⽂章呢，因为新新年啊，那求是达这个第⼀期发表的这个⽂章呢，呃，那么这个市场上给予了⾮常这个积极的看待，呃，这⾥⾯⻘海刚。 发⾔⼈ 2 00:01:00 刚才讲了，那么我们分以下⼏个⽅⾯，⾸先呢跟⼤家介绍⼀下，就是如何理解政策⼀次性给⾜。这个呢确实是总结2022年以来救市的⼀个最主要的⼀个经验教训啊，也就是说接下来的对房地产纾困呢，啊，那么从这个党媒啊，那么这种⾼层顶层指导来看，啊，是希望能够啊这个应出尽出，⼀次性出到位。那个这个主要的这个原因呢，⼤家应该也知道，就是说呢，啊，他题⾥⾯也讲到了，因为呃这个政策⼀次性给出，主要的⽬的呢，是为了啊引导预期，啊，那么为什么引导预期呢？也就是说它⾥⾯提到的房地产有资产属性，啊，这个资产呢，呃，资产市场呢受预期的影响⽐较⼤，啊，预期受政策影响⽐较⼤，⽽且房地产是典型的⼀个政策市，⼤家应该也知道。就是居⺠市场和⾏业呢，⼀直都认为这个政府依赖房地产，依赖⼟地呢。所以才有了过去⼀次⼀次的救助，啊，那么包括我们讲98年房改，2003年确⽴了⽀柱产业，以及。2008，2014，2020年疫情后的救助，这些都是典型的政策式的代表。所以呢就啊形成了⼀个这个⼤家刻在⻣⼦⾥的认识，也就是说呢普遍认为不可能不管房地产，不能任由这么呃市场这么下跌。 啊，那么⽽且呢我们知道，啊，那么对于这个2022年以来的调整啊，政策它不是说没作为，他其实呃很强调啊平稳发展或⽌跌回稳或加⼤⼒度⽌跌回稳，或者这次啊中央经济⼯作会议提出的着⼒推动⽌跌回稳。所以呢让更加让⽼百姓认识到，就是说那么这个市场的啊政策属性很强啊，政府不可能允许它啊去这么程度⼤的去去下跌啊，那么这是我们感觉到，这是呃就是对过去这种政策的总结，为什么这么提？但是呢，就说我们讲到啊，就是说呃去年底的时候呢，我们讲提出了四个取消，四个降低，两个增加这个政策组合拳。啊，那么这个呃也提出了。⽌跌回稳啊，但是呢市场呢⼀直没有⽌跌回稳。但呃但是呢，就说对于这个呃⽼百姓来讲，或者市场主体认为来讲，啊，既然这个中央都提⽌跌回稳了，啊，现在还没有⽌跌回稳，那就意味着还有政策，但事实上呢我们看到呢，现在来讲的话呢。确实是有这个啊等这种政策的。啊，因为我刚才已经讲了，⽼百姓对这个政策的期待，对政策式的认同和这种认知啊它是⾮常强烈的。嗯，但是呢我们看现在市场确实徘徊犹豫啊，⽐如说⼆⼿房的交易周期啊，在热点城市基本上要超过半年的。 发⾔⼈ 2 00:03:38 那么如果说你按照市场价来挂牌的话，啊，基本上是要超过半年，甚⾄是200天左右的，啊，那么所以你很难卖得掉，啊，那么⽽且呢，新房我们看各个楼盘啊，我们去看房的时候，那么呃营销团队都在讲说看房的⼈很多，但是⼤家反复看，⽽且同⼀个项⽬呢，可能呃这个⼀个客⼾啊。看⼏次，啊，那么带，就⾃⼰来看，啊，⼩两⼝来看，带带带亲戚朋友来看，就是不买。我觉得这个主要原因呢，⼀⽅⾯呢可能是政策等政策，但是我觉得这个不是主要原因的。应该来讲啊他是选择太多了，啊，就是呃我这个城市我可选的项⽬太多了，现在基本上没有信息差，也没有信息不对称，选择太多了。第⼆呢，就是他知道房价不会上涨，啊，甚⾄还可能会下跌，所以呢就不着急。啊，那么我就看哪⼀个楼盘给的这个呃优惠⼒度最⼤，⽽且把我未来要买房的周期⾥⾯所可能出现的房价下跌，在现在就给我兑现了。啊，所以呢，就是我觉得并不是说所有的⼈都在等政策，啊，那么这是⼀个，那么⽽且呢，还有现在有很多的⼈已经认识到政策可能确实没有太⼤的作⽤了，没有太⼤的作⽤了。啊，那么嗯这是⼀个，第三个呢，就是从从这个政策的⻆度来讲，因为住房或房地产的管理，它是住建系统嘛。 发⾔⼈ 2 00:05:10 那么在去年底我们讲打出了这个四个取消、四个降低、两个增加以后其实这个牌呢，就是说这个政策的空间呢，其实已经没有了，或者说从住建部的⻆度来讲，呃，已已经呃已经是没有了。 发⾔⼈ 2 00:05:27 所以呢，就是说⼤家可以看，呃，近期呃这个住建部特别强调的因城施策⽤好，地⽅要因城施策，这⽤好政策的呃主导权。这个主控权啊，那么地⽅要去做。所以呢⼤家可以看到今年住建部系统做的呃⼯作来讲，在房地产纾困⽅⾯做的并不是特别多，他的更多的⼒⽓呢⽤在了我们讲⼀个城市更新，⼀个好房⼦，啊，还有城市的⾼质量发展，有关于住房领域的。啊，当然还有保交房、保交楼。我的收尾的⼯作，所以我认为呢，就是说啊那么啊从住建系统⻆度来讲，这个政策呢，可能是已经出进出已经⻅嗯⻅底了，没有了，就政策⻅底了啊，就是没有了。啊，政府⼯具箱⾥⾯我个⼈认为啊，那么住建部政府研究中⼼的⼀个很资深的⼀个啊体制内的⼀个⼀个研究员啊。啊，那么⼤家可以看到呢，他这个发的⽂章，他发在求是呢，当然是因为这个他肯定不是站在住建部的⻆度，应该是站在呃最⾼层的⻆度来谈这个问题的。啊，所以呢他我觉得这么做呢，应该是讲有两个信号，就是以后的政策要出，呃，他就是⼀定是出了，那就没有后后续说这个⻆度的政策还有空间。 发⾔⼈ 2 00:06:57 那⽐如说近期出的税收，对。啊，财政部出的税收，⽐如说那个增值税，啊，由这个五年改到了两两年，啊，改到了三年应该是。那对于市场来讲，那既然改到三年，后⾯有可能会取取消，我觉得不太可能，因为对于这个，⾄少是今年的，2026年啊，我认为它是没有空间了，不会不会说到了下半年这个住房⼆⼿房交易增值税的免征期突然⼜从三年调整两年或者⼀年或没有了，我觉得不太可能传达出这样的⼀个信号。啊，既既然出就是⼀步到位的。第⼆呢，就是他这么做的⽬的呢，就告诉市场，你不要有还有政策的预期就没了。啊，你你处于这个⻔槛上的需求，你该买房就买房，不要再等了，想推动这部分需求。啊，就是说你在⻔槛上也可以不买也可以买，有了这个我这个预预期引导我就踹你⼀脚，你就赶快这个进去买房吧，⼤概就是这么⼀个逻辑。啊，那么这是我们讲的这个政策⼀次性给⾜的意义。 发⾔⼈ 2 00:07:56 第⼆呢，就是房地产的。这个新模。是和基础性制度，那么这个⽂章⾥⾯讲的就是传统的，就是从这个呃从⼀些房地产市场的⼀些指标来看的话呢，传统的房地产发展模式呢这个已经⾛到了尽头，这个就代表着如果你不转型的话。啊，如果你不转型，转型新模式的话，现在的房地产增量，啊，不管是供地开发啊开发开⼯，还是说销售你很难稳得住的，就⽤旧模式的⽅式，你很难稳定住这个市市场。 发⾔⼈ 2 00:08:28 所以呢，就是说我们看今年的全国商品房销售市场，啊，那么在四季度出现了⼀个很明显的现象或者下半年吧，啊，出现⼀个很明显现象就新房交易量的进⼀步的下滑。啊，那么还有就是⼆⼿房价格同⽐跌幅的扩⼤，原来同⽐跌幅⼀直在收窄，但最近两个⽉那么⼆⼿房的跌幅开始扩⼤，⽽且新房同⽐跌幅也开始扩⼤，所以那就说明你旧模式根本就稳定不住市场。啊，那么呃⽽且呢，就是说嗯更重要的就是我们去年四季度我⽤，我们⽤了⽊达。⼤进来，就是史⽆前例的啊，就是刚才讲的四个取消，四个降低，两个提⾼，啊，两个增加这个，你都稳定市场的效果其实真正来讲只有半年，就去年第四季度到今年第⼀季度。⼤家可以看⼀下第⼆季度的话，整个包括啊新房的去化率，整个啊房价的⾛势都已经开始，市场也有了⼆次探底的这个这个传闻嘛。 发⾔⼈ 2 00:09:23 那么对于这个新模式来讲的话，我们其实⼤家如果谈新模式，按照国家公布的⼀些，也没有关于新模式什么概念之类。但是呢，这个新模式的话呢，我们了解的话，其实主要是有有三个内容，⼀个就是这个基础性制度，啊，第⼆是住房体系，第三就是⼈房地钱要素联动啊。我们基础性制度⼀个是呃我们俩其实公开都有说了，但具体内容没讲。那个就是这个项⽬公司的独⽴法⼈，因为原来呢，这个集团公司它是绝对的主导权，就项⽬公司呢拿地，啊，那么销售款都集团公司说了算，啊，那么啊那你销。销销售款，集团公司直接就抽⾛了，所以就导致我们在⼤量的保交房的问题，就是这么来的。现在以后的话，就是真正的法⼈实体是项⽬公司，你这个集团公司它只是⼀个这个出资⼈或者是股东或者是合伙⼈，那你只有在这个项⽬交付了以后，那你才能收回你的投资，你不能在这个项⽬还没交付你就把钱抽⾛，这不⾏。所以这个就是我们讲的独⽴法⼈的这个地位啊，这是呃这是⼀个，这么做的话好处就是我们讲这个不管这个项⽬卖了卖不了，他这个钱呢，他还是在账上。尽管卖不了，但是呢，我钱在账上，那我就能够退还给购房者，或者我钱都是投在项⽬上的。 发⾔⼈ 2 00:10:40 啊，那么这个呃这个他不太可能出现，这样的话另外⼀个就是他项⽬公司他是有受⾏政辖区内的地⽅政府监管的。如果是集团公司，你⽐如说注册在上海，我这个⼴东的总公司在上海，我项⽬公司在在⼴东，你说⼴东的企业怎么去处理上海这个总部企业，你很难，你跨⾏政。区域，但如果你在我这个地⽅，啊，那我就少讲。特别是在⼀个城市范围内。 发⾔⼈ 2 00:11:05 第⼆个的话呢，就是要啊创造出⾏业开发的新制度。这个这个主要是这个主办银⾏制，就是所谓的主办银⾏就确定⼀家银⾏或者⼀个银团啊作为主办⾏，项⽬的开发建设和销售资⾦都存在这个主办⾏。⽽且呢，这个项⽬只要具备⽩名单的条件，啊，那么主办⾏必须⽆条件的给项⽬公司融资。啊，其实具备⽩名单的，也就是说其实你只要具备了项⽬独⽴法⼈，那么⼤概率也就具备⽩名单的条件，就说你你这个项⽬没有瑕疵，啊，这个这个没有被总公司这个，就说你这个呃⼟⼟地啊已经被抵押出去了，⽽且还不是你这个项⽬公司做的抵押，是你的集团公司做的抵押，⽽且啊你这个你具备正常的开发条件等等。 发⾔⼈ 2 00:11:54 啊，所以呢，在这种这种情况下，他的⽬的呢，其实就是让这个主办银⾏和项⽬公司。这个激励相容，⼀荣俱荣，⼀损俱损，⼤家共同成⻓啊，共同成成就，共担⻛险啊，他⽬的是这样⼀个。那么项⽬独⽴法⼈实体那么资⾦的封闭运转也就确保了项⽬，呃，也就确保了银⾏的贷款的权益。啊，那么呃⽽且呢，在权责利等情况下，主办银⾏为了保障你贷款本息的偿还呢。他也就会督促这个项⽬前期的产品设计，哎，是否能够试销对路，我要看你这个项⽬未来能不能卖得掉。 发⾔⼈ 2 00:12:30 啊，所以的话就是也督促这个项⽬公司你去在产品设计这个⽅⾯呢，那你肯定就得啊这个跟银⾏前期就要进⾏共同来推进。啊，那么嗯⽽且呢，即便是这个项⽬卖的不好，啊，资⾦我刚才说了，这个资⾦呢还在啊这个银⾏的账⼾上，所以他也不会跑的，所以项⽬主办银⾏的贷款权益也是可以得到保障，也就是说呃主办银⾏的权利、购房者的权利、地⽅政府监管的责任，啊，那么还有项⽬公司的。独⽴运⾏的这种权利，它在主办银⾏制度下，它都是可以去去那个保障的。现在的话要告诉⼤家的是，现在我们不管是呃项⽬公司独⽴法⼈，还是主办银⾏制，现在已经开始推⾏了。这两个制度呢，它不是说现在才研发出来，或者是政策设计出来的，它是在保交楼的过程中，就是保交楼的过程⼤家发现，哎，原来项⽬公司不独⽴，哎，原来呢啊这个银⾏贷款呢⽐较乱。啊，他没有这个主办银⾏，所以出出现了超融，就是他⼀块地呢可以这个在多家银⾏有融资，所以就出出现了有些项⽬，华南的项⽬在在这个，在东北的某家银⾏做了抵押。啊，那么就出现这种情况，现在来讲不太可能出现这种情况。 发⾔⼈ 2 00:13:47 第三个制度呢，就是这个现房销售制度啊，啊，现房销售制度，现房销售制度呢，其实嗯按道理来讲，去年我记得有段时间说去年的7⽉份就要就要做了，