香港写字楼市场 2024年第一季度

寫字樓市場2024年第一季度 首季淨吸納量繼續錄得正數 今年首季，香港甲級寫字樓的整體淨吸納量維持正數，達264,200平方呎，主要受九龍東數宗大型新甲廈租賃活動推動(289,700平方呎)，這反映企業繼續追求優質且具成本效益的升級搬遷選擇。季內共有四座新寫字樓落成，爲位於中區的The Henderson(325,000平方呎)、九龍西的永康街83號(289,800平方呎)、港島南的偉華匯(219,200平方呎)，以及灣仔及銅鑼灣區的太古廣場六座(155,200平方呎)。新增供應的落成促使整體待租率按季升0.8個百分點，至19.6%水平。整體甲級寫字樓租金繼續回調，按季微跌0.6％至每月每平方呎港幣$47.6。由於港島南(25.3%)和九龍西(31.4%)的待租率屬於偏高水平，業主在租金叫價上態度較爲軟化，因此這兩區的租金錄得較顯著的跌幅，按季分別下調3.1%和2.7%。 新租貸活動增加以公營機構最為活躍 第一季租賃市場氣氛有所改善，新租賃面積按年升超過四成，錄得約889,000平方呎。按行業劃分，新租賃活動主要由公營機構主導，佔今季新租賃面積的23％，其次為銀行及金融業(21％)，以及專業服務及房地產行業(15％)。公營機構方面，香港金融管理局承租尖沙咀區環球貿易廣場三層辦公室，共涉及79,200平方呎，而香港科技大學亦租用了九龍東The Millennity一座兩層共佔29,700平方呎的辦公樓面。至於銀行及金融業，有新加坡華僑銀行租用九龍東新甲廈AIRSIDE共54,800平方呎的樓面;在中區，則有美國資產管理公司富蘭克林坦普頓進駐中區國際金融中心二期一個21,700平方呎的辦公室。在專業服務及房地產行業方面，建盛(亞洲)工程顧問公司租用了九龍東二號海港廣場兩層共涉及40,400平方呎的樓面，另有藝術及奢侈品拍賣巨頭蘇富比承租灣仔及銅鑼灣區新落成項目太古廣場六期四層樓面，共佔25,200平方呎。 年內將有約70萬平方呎新增樓面相繼竣工入市 展望後市，我們預計年內將有約70萬平方呎的新增辦公樓面相繼竣工入市，主要坐落中區(432,700平方呎)和九龍東(307,100平方呎)。雖然大量的新增供應能為企業提供更多寫字樓選擇，但預計至2024年底，寫字樓市場整體待租率將升至超過20％水平，屆時將加劇租賃市場的競爭，尤其是較多新增供應的地區。由於不少租戶正尋求優質且價錢合理的升級搬遷選項，市場上越見有更多業主考慮進一步升級他們的寫字樓項目，包括透過加入環境、社會和管治(ESG)以及科技元素來吸引企業落戶。我們預期，2024年香港整體寫字樓租金將下調7％至9％。 MARKETBEAT香港 寫字樓市場2024年第一季度 鄧淑賢執行董事，香港區研究部主管 鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7021rosanna.tang@cushwake.com 黃詠聰 香港區研究部經理鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7041anthony.wong@cushwake.com cushmanwakefield.com 關於戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2023年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域 表現 卓越，贏得眾 多行業 重磅 獎項和 至高榮 譽。更 多詳情，請 瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專 頁（www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。 ©2024戴德梁行。版權所有。本報告中所包含的信息從多個被認爲是可靠的來源收集，包括由戴德梁行委托完成的報告。本報告僅供信息参考之用，其中可能包含錯誤或遺漏；本報告不對其準確性作出任何保證或聲明。本報告中的任何内容均不得被視爲CWK證券未來表現的指標。您不應基於此處的觀點，購買或出售CWK或任何其他公司的證券。CWK對於基於本報告所包含的信息所購買或出售的證券，概不負責。您在瀏覽本報告時，即放棄因報告中信息的準確性、完整性、充分性或您使用報告中包含的信息而對CWK以及CWK的關聯公司、高級職員、董事、雇員、代理人、顧問和代表提出任何索賠。 MARKETBEAT 香港 2024年第一季度零售市場 商舖租賃活動以港島區較為活躍受訪港旅客數字持續增長帶動，今年1月至2月本地零售業總銷售貨額總計703億港元，按年稍微增長1.4%，增長速度較去年有所放緩。在各 零售類別中,“藥物及化妝品”錄得21.7％按年升幅,“珠寶及鐘錶”和“服裝及配飾”則分別按年升8.8%和7.4％ 第一季的零售租賃和擴張活動主要集中在港島區。在中環，本地運動服裝零售商允記擴張至太平行，租下約4,920平方呎的多層商舖。同時，由於現時租金水平具一定吸引力，溥儀眼鏡趁機在畢打街同一商廈內租下一個面積和店面更大的地舖，涉及1,390平方呎空間。至於在銅鑼灣，內地飲食連鎖店和府撈麵進駐羅素街，開設其香港首店；另有一家本地藥房承租了同一主街一個地舖。九龍區方面，尖沙咀廣東道亦錄得一宗巨舖租賃成交，日本漫畫、動畫和遊戲專賣店ANIMATOKYO承租新港中心約55,000平方呎的多層樓面，取替H&M舊有旗艦店位置，作其在港第一家也是最大的動漫體驗館。 整體空置率大致平穩港人北上消費熱潮使租金增長放緩中環新租賃成交促使該區空置率按季下調1.5個百分點至7.0%，銅鑼灣則按季持平，維持在2.6%水平。然而，隨著一些節日限定店遷離一線 街道，旺角和尖沙咀的空置率分別上升至11.1%和11.8%。雖然本港入境旅遊正逐步復甦，但港人越趨頻繁地北上到其他大灣區城市消費，本地消費難免被削弱，因而抑制了零售商舖租金的復甦步伐。在2024年第一季，各區一線街舖租金按季錄得0至1%的輕微增長。在餐飲業方面，本 地營 運 商 普 遍保 持 審 慎，以 致 餐 飲 租 金 增 長 減 慢，其 中 銅 鑼 灣 和 中 環 按 季 微 升1%，尖 沙 咀 和 旺 角則 錄 得2%輕 微 跌 幅。 資料來源：香港政府統計處，香港旅遊發展局，穆迪分析1經季節性調整三個月移動平均2該數據指2024年1-2月 政府宣傳活動將積極推動旅遊業和提振零售氣氛在最新的2024-25年度財政預算案中，香港政府宣布了一系列推廣世界級大型活動和會議展覽以刺激經濟的措施。預計這將能吸引更多海外 旅客訪港，親身體驗香港的獨特魅力，繼而帶動一線街舖的人流和旅客消費活動。此外，政府也正積極推動十八區「日夜都繽紛」活動，旨在刺激本地消費並加強遊客對本地文化的了解。與此同時，「個人遊」計劃的覆蓋範圍將擴大至更多的內地城市。我們相信，這些政府措施能為香港零售氣氛帶來提振作用，支持零售市場復甦。 MARKETBEAT 香港 2024年第一季度零售市場 鄧淑賢 執行董事，香港區研究部主管鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7021rosanna.tang@cushwake.com 羅明慧香港區研究部副經理 鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7042julia.law@cushwake.com cushmanwakefield.com關於戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2023年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁（www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。 ©2024戴德梁行。版權所有。本報告中所包含的信息從多個被認爲是可靠的來源收集，包括由戴德梁行委托完成的報告。本報告僅供信息参考之用，其中可能包含錯誤或遺漏；本報告不對其準確性作出任何保證或聲明。 本報告中的任何内容均不得被視爲CWK證券未來表現的指標。您不應基於此處的觀點，購買或出售CWK或任何其他公司的證券。CWK對於基於本報告所包含的信息所購買或出售的證券，概不負責。您在瀏覽本報告時，即放棄因報告中信息的準確性、完整性、充分性或您使用報告中包含的信息而對CWK以及CWK的關聯公司、高級職員、董事、雇員、代理人、顧問和代表提出任何索賠。 香港 物流市場2024年第一季度 貿易活動由低位回升但整體營商氣氛仍維持審慎 在一至二月，香港對外商品貿易貨值表現錄得明顯反彈，由於去年同期整體貿易活動仍受封關影響，在低基數影響下，整體出口和進口貨值分別按年升16.6％和9.7％。在十個主要目的地中，有七個國家按年錄得正增長，當中包括日本、印度、新加坡和中國大陸，分別按年升43.8％、34.7％、25.9％和25.7％。與此同時，香港本地生產總值在2023年第四季錄得4.3%按年升幅，高於2023年第三季的4.1％。與此同時，整體營商環境繼續溫和改善，標準普爾香港採購經理人指數結束連續兩個月跌勢，從1月的49.9和2月的49.7，回升至3月的50.9。 空置率進一步下降搬遷選擇仍然有限 在2024年第一季，市場對升級和搬遷物流空間的查詢活動有所增加，整體空置率亦從去年第四季的7.5％下降至本季度的7.1％。港島區和九龍區的空置率持續保持低企；而受惠於屯門的出租率上升，新界的空置率亦回調至18.3％，按季跌2.2個百分點。季內的主要新租賃成交包括百富國際物流在葵涌億萬工業中心新租用了14,000平方呎樓面，另有醫藥產品經銷商環球國際企業進駐觀塘生利工業大廈約13,700平方呎空間。續租活動方面，有兩宗來自消費品行業的成交，佳能電產續租了葵涌永得利廣一座超過22,800平方呎的樓面，而環球全域電訊亦續租了柴灣新華豐中心約12,700平方呎的空間。 第一季租金繼續上揚供應緊張續使租金受支持 第一季香港整體優質倉庫租金按季升3.6％，至每月每平方呎約港幣15.3元水平，主要受九龍區的租金增長(按季升6.4％)帶動。同時，不少優質倉庫業主藉著他們物業的低空置率來提高租金叫價，該情況在地理位置優越且優質倉庫選擇有限的九龍區尤其明顯。另一方面，港島區的租金保持穩定，新界區租金則受該區空置率仍處於較高水平拖累，按季錄得3.0%的調整。展望未來，我們相信來自中央廚房營運商和汽車陳列室的租賃需求將會有所增加。儘管市場前景未見明朗化，但由於2027年前將不會有任何新增倉庫空間竣工入市，估計整體空置情況將保持低水平。因此，我們預期優質倉庫租金在年內將維持穩定並錄得低單位數增長。 香港 物流市場2024年第一季度 鄧淑賢執行董事，香港區研究部主管 鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7021rosanna.tang@cushwake.com 黃詠聰 香港區研究部經理鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓電話：+852 2956 7041anthony.wong@cushwak