郑州二手房“以旧换新”，能否打通楼市交易堵点？

郑州二手房“以旧换新”政策概述

政策背景与范围扩展：

• 背景：2023年起，全国各地陆续实施“以旧换新”政策，旨在促进房地产市场的流通与升级。
• 范围扩展：2024年5月10日，郑州将“以旧换新”政策范围从试点扩大至全市八区，成为首个全面铺开该政策的城市。

政策细节与特点：

• 支持方式：主要支持“以小换大”的方式，即通过市场化交易和城投公司的收购两种途径实现“卖旧买新”。
• 城投“收旧换新”：城投公司收购二手住房，促进群众通过“卖旧买新”的方式购买新建商品住房，这一模式近期受到广泛关注。
• 政策推进：截止5月20日，郑州市实现“以旧换新”报名3676组，有效登记1629组，完成新房意向认购数量199组，进展速度相对缓慢。

换房流程与限制：

• 流程：包括换房人群登记二手房形成房源库、开发企业发布新房源形成房源库，然后换房群体分别与城发安居签定《二手房收购协议》与开发商签定《商品房买卖合同》。
• 限制条件：仅支持“以小换大”，新房交易价格必须高于二手房交易价格；二手房评估价格采用随机抽取3家评估公司评估，去掉最高和最低值，选取中间值的方式。

新房房源与市场顾虑：

• 新房资源：新房房源以期房为主，数量占74%，其中不乏烂尾楼项目和存在经营风险的项目，换房人群对期房的交付质量和开发商的信誉存在顾虑。
• 市场顾虑：部分现房可能已经挑选完毕，对于追求生活品质改善的换房人群吸引力不足，同时，部分新房项目仍存在潜在的经营风险，增加了换房过程中的不确定性。

整体评价：

• “以旧换新”政策旨在激活二手房市场，促进新房销售，但在实际操作中面临评估定价的市场认同度、优质房源的稀缺性、期房交付的风险等问题，其效果在不同城市和市场条件下存在差异。政策的有效性和可持续性还需进一步验证。