证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 东吴证券研究所 1 / 18 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业跟踪周报 新房二手房销售持续下行，南京郑州等地发布楼市新政 2023年08月07日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《2023年商业地产趋势研究报告：拥抱业态变化，聚焦核心消费》 2023-08-06 《估值与业绩的双重修复，物业行业重回现金流逻辑》 2023-08-03 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 上周（2023.7.29-2023.8.4，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅3.0%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别0.7%，0.9%，超额收益分别为2.3%、2.1%。29个中信行业板块中房地产位列第5。 ◼ 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周38城新房成交面积243.2万方，环比-3.3%，同比-31.4%；2023年8月1日至8月4日累计成交133.7万方，同比-36.4%。今年截至8月4日累计成交10262.6万方，同比-3.3%。 （2）二手房市场：上周17城二手房成交面积127.0万方，环比-7.9%，同比-10.5%；2023年8月1日至8月4日累计成交93.1万方，同比-9.6%。今年截至8月4日累计成交5037.0万方，同比+38.0%。 （3）库存及去化：14城新房累计库存9337.6万方，环比-0.2%，同比+5.8%；14城新房去化周期为14.4个月，环比变动+0.0个月，同比变动+0.1个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为10.8个月、9.0个月、16.0个月、38.4个月，环比分别变动0.0个月、+0.0个月、+0.1个月、+0.4个月。 （4）土地市场：2023年7月31日-2023年8月6日百城供应土地数量为398宗，环比-14.4%，同比-36.6%；供应土地建筑面积为2203.1万方，环比-29.6%，同比-43.6%。百城土地成交建筑面积2115.0万方，环比+16.5%，同比-40.6%；成交楼面价3573元/平，环比+125.9%、同比+52.8%；土地溢价率4.6%，环比-0.2pct，同比-2.5pct。 ◼ 重点数据与政策：全国层面：国家发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，支持刚性和改善性住房需求。公安部全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策。央行要求优化服务民营企业激励机制、做好银企融资对接、精准实施差别化住房信贷政策。地方层面：北京、贵州、遂宁、深圳等多地放松公积金贷款政策，提高最高贷款额或降低公积金贷款首付比例。郑州发布促进房地产市场平稳健康发展十五条，南京出台8条新政促房地产市场平稳健康发展。南昌召开房地产形势分析会，将制定措施支持房地产平稳发展；赣州出台促进刚性和改善性需求政策。 ◼ 周观点：8月第1周新房成交数据环比下降3.3%，同比保持较大降幅。二手房销售同比降幅维持在11%左右。本周国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，提出支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。南京、郑州等城市积极响应，发布稳楼市新政，预计未来一二线城市将会陆续发布政策刺激购房需求。政策落地和后续基本面恢复将会带动地产股估值持续修复。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击，建议关注物业行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。 ◼ 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 -15%-12%-9%-6%-3%0%3%6%9%12%2022/8/82022/12/72023/4/72023/8/6房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 行业跟踪周报 2 / 18 内容目录 1. 板块观点 .............................................................................................................................................. 4 2. 房地产基本面与高频数据 .................................................................................................................. 6 2.1. 房产市场情况............................................................................................................................. 6 2.2. 土地市场情况........................................................................................................................... 10 2.3. 房地产行业融资情况............................................................................................................... 12 3. 行情回顾 ............................................................................................................................................ 13 4. 行业政策跟踪 .................................................................................................................................... 15 5. 投资建议 ............................................................................................................................................ 17 6. 风险提示 ............................................................................................................................................ 17 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 行业跟踪周报 3 / 18 图表目录 图1： 全国38城商品住宅成交面积及同环比..................................................................................... 6 图2： 4座一线城市新房成交面积及同环比........................................................................................ 6 图3： 6座新一线城市新房成交面积及同环比.................................................................................... 6 图4： 7座二线城市新房成交面积及同环比........................................................................................ 7 图5： 21座三四线城市新房成交面积及同环比.................................................................................. 7 图6： 全国17城二手房成交面积及同环比......................................................................................... 7 图7： 2座一线城市二手房成交面积及同环比.................................................................................... 8 图8： 5座新一线城市二手房成交面积及同环比................................................................................ 8 图9： 3座二线城市二手房成交面积及同环比.................................................................................... 8 图10： 7座三四线城市二手房成交面积及同环比.............................................................................. 8 图11： 各能级城市去化周期 ................................................................................................................. 9 图12： 一线城市商品房库存及去化周期............................................................................................. 9 图13： 新一线城市商品房库存及去化周期......................................................................................... 9 图14： 二线城市商品房库存及去化周期............................................................................................. 9 图15： 三四线城市商品房库存及去化周期......................................................................................... 9 图16： 主要城市成交信息汇总.......................................................