上海房地产政策点评：新房二手房政策齐发，以旧换新补贴助力去库存

上海房地产政策点评

政策背景与目标：

上海市于2024年5月27日发布了旨在优化房地产市场的九项新措施，旨在更好地满足居民多元化居住需求，促进房地产市场平稳健康发展。

主要政策内容：

1. 限购政策优化：

   • 非沪籍居民购房所需社保或个税年限从5年调整为3年。
   • 新城、南北转型重点区域的非沪籍人才购房年限从3年调整为2年。
   • 取消离异购房合并计算住房套数的规定。
   • 调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
   • 非沪籍单身人士购房范围扩展至外环内的二手房。
   • 解除企业购买小型二手住房的套数限制。
   • 多子女家庭首套房认定条件放宽，并新增一套购房资格。

2. 贷款政策调整：

   • 首套住房商业贷款利率下限调整为不低于LPR减45个基点，最低首付比例20%。
   • 二套住房商业贷款利率下限调整为不低于LPR减5个基点，最低首付比例35%。
   • 对自贸区临港新片区以及指定区域，二套贷款利率下限调整为不低于LPR减25个基点，最低首付比例30%。
   • 提升公积金贷款额度，首套和家庭最高贷款额度分别为80万和160万，多子女家庭上浮20%；二套个人和家庭分别为65万和130万。

3. “以旧换新”补贴：

   • 一年内出售外环内2000年前竣工、面积小于70平方米的唯一住房，并购买外环外一手住房的家庭，可申请补贴，补贴金额按出售住房面积分档定额。

投资建议：

预计政策将为上海当前的大量新房置换需求提供支撑，限购放松提供多样选择，特别是在当前上海市场优于全国多数城市的情况下，这些政策预计将带来增量需求。建议关注上海本土房企城投控股、中华企业及全国性房企中国金茂。

风险提示：

• 信心修复不及预期的风险。
• 销售回暖不及预期的风险。

结论：

上海此次发布的房地产政策旨在通过优化限购、贷款条件及推出“以旧换新”补贴等措施，旨在刺激市场活力，促进房地产市场平稳健康发展。政策调整预计将对当地房地产市场产生积极影响，为市场参与者提供新的机遇。