房地产行业点评报告：上海三区启动住房以旧换新，推动新房去库存

上海启动二手住房收购用于保障性租赁住房

事件背景

上海于2026年2月2日启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区和徐汇区率先试点，旨在解决新市民、青年人等群体的租赁需求。

政策核心

• 收购主体：各区公租房公司
• 收购原则：房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以群众可负担、运营可持续为原则
• 收购区域：浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的房源
• 操作流程：（1）选购新房；（2）旧房评估；（3）过户回收
• 资金筹措：货币化配建资金、企业自有资金、商业银行贷款

市场影响

• 二手房市场：利好配套成熟、交通便捷等区域的房源
• 新房市场：利好高库存板块房源及国企新房
• 销售数据：2026年1月，上海商品住宅成交1.50万套（同比+35.8%），二手房成交2.28万套（同比+24.2%），二手房成交已连续三月突破2.2万套

投资建议

• 推荐标的：
  • 强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口等
  • 上海市国资、区国资下属地产开发平台：陆家嘴、城投控股等
  • 优质物管标的：华润万象生活、绿城服务等

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险
• 政策放松不及预期