中国酒店资产价值管理系列三：存量改造，焕然一新

joneslanglasalle.com.cn 中国酒店资产价值管理系列三 存量改造 焕然一新 中国酒店存量资产改造白皮书 目录 前言3 01资产评估 02 资产重塑14 资产重生21运营模式选择的考量22品牌选择考量24改造项目开业筹备25工程改造26改造工程的降本增效28创新投资策略与增值机遇30可持续发展之零碳酒店31 调查问卷结果35 前言 态上来归纳表述,即：酒店Hotel、办公Office、公园Park、商场ShoppingMall、会议Convention、公寓Apartment和地铁Subway，“HOPSCAS”也是这些业态英文单词首字母的组合。一个城市综合体往往会包括多个甚至是以上的全部业态，而在地铁越来越发达的当今大城市中，城市综合体又往往处于地铁上盖，因此也就自然地包括了地铁这个元素。在这个造词中，酒店之所以被排在第一位，是因为在现实中，酒店在城市综合体中的作用和地位是非常重要的。 城市更新是经济发展的一个重要体现，对改变城市面貌、人们的生活品质也起着重要的作用。2022年5月,北京市人民政府正式印发了《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》，这是全国首个减量发展背景下的城市更新专项规划。它明确规定了严控大拆大建，提倡分类审慎处置既有建筑，严守安全底线，严格生态保护，小规模、渐进式、有机更新和微改造、可持续地开展城市更新；同时，也强调了城市更新应坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。近些年来，北京从聚集资源求增长转向疏解非首都功能谋发展，主动做减法，成为全国第一个减量发展的超大城市。因此可以说这次北京的城市更新专项规划，指明的方向是千年古都的城市更新，是落实新时代首都城市战略定位的城市更新，是减量背景下的城市更新，也是满足人民群众对美好生活需要的城市更新。它的重要意义是明示了首都从“增量发展”正式进入了“存量提质”的城市更新模式，相信这也将是全国各地其它城市的更新模式，具有重要的历史意义和现实意义。 随着城市更新的不断推进，越来越多的新建城市综合体将构成城市街区有机的组成部分，规模大一些的城市综合体本身将构成一整个街区。 谈到这，不禁想起了城镇规划史上最具影响力的一本书，也是城市研究和城市规划领域的经典著作——《美国大城市的死与生》。作者是1916年出生于美国宾夕法尼亚州斯克兰顿的美国记者、社会活动家简·雅各布斯女士。 简·雅各布斯被认为是新城市主义的代表人物之一，她强烈主张城市的本质在于其多样性，城市的活力来源于多样性，城市规划的目的在于服务和协调多种功用，来满足不同人群的多样而复杂的需求。同时她反对建造规模大但毫无特色的高层建筑群，也抵制兴建和城市格格不入的高架道路。她特别重视城市社区的构建，一种让城市充满活力的社区营建，而不是千篇一律地用高端石材或是玻璃幕墙构成的建筑物，因为它们看似高档，但实际上不由让人产生高不可攀、冷冰冰、或可见不可达的感觉，因而望而却步。 而在这样一个新高度和新维度下的城市更新中，酒店应该扮演什么样的角色、起到怎样的作用，对酒店从业者来说都将是不得不思考的问题。如何顺应从“增量发展”到“存量提质”的转变，并牢牢抓住新模式中的各种机会，对疫情后酒店行业的发展至关重要！ 城 市 更 新 的 目 标 载 体，不 少 场 合 都 是“ 城 市 综 合 体 ”。因 此规 划 好 城 市 综 合 体 就 成 为 确 保 城 市 更 新 成 功 的 重 要 元 素 。也 可 用 一 个 人 造 的 英 文 单 词“HOPSCAS”从 产 品 形 式 或 业 “ 作为城市地标、带着卓越品牌的酒店，即使是在存量资产改造的项目中，也必须为靓化城市的天际线发挥应有的作用，而非落入雅各布斯如上所提的陷阱中。 周涛 仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理全球注册酒店资产管理师CHAM 从城市更新的案例而言，上海艾迪逊酒店项目就是一个很好的例子。该项目坐落于上海最繁华的南京东路步行街，其塔楼原是上海电力的办公楼，整个大楼呈发电机形状，其带棱角的窗户，是大楼的标志性特征。塔楼高124米，在1988年当时曾是上海第一高楼。6层的裙楼更是十九世纪三十年代的历史建筑，其外立面需无条件地保留原有风格。在这样的条件下，艾迪逊酒店的改造，就变得不那么简单了。从市场定位、确定品牌、各方论证、启动设计、建设、筹开到开业，足足花了6年多的时间。上海艾迪逊酒店开业以后，成了南京路步行街上的网红酒店，除了业绩卓越外，其浓郁的历史韵味和时尚的现代风格也得到了市场的充分认可。发电机外形的大楼和带棱角的窗户、近百年裙楼的外立面纹丝没动，但并不影响酒店的网红地位，低消高达数千元的酒店屋顶露台、客房棱角窗中的陆家嘴夜景更是频频出现在网络照片中。上海艾迪逊无疑是酒店改造项目在城市更新中发挥了积极作用的一个成功案例。 在上海艾迪逊酒店顶层露天吧眺望陆家嘴天际线。该露台空间，在改造前几乎无人问津，而在改造后，却变身为最有人气的空间。真可谓是化腐朽为神奇，现该空间体现了极佳的经济效应和社会效应。 上海艾迪逊带棱角的窗户中看出去的陆家嘴夜景，昔日棘手的棱角窗成了当下绝对的网红打卡点。 我们再来看另外一个海外的案例。位于东京最繁华的商业街银座的凯悦旗下的尚萃酒店，是一家极受市场关注和客人喜爱的时尚精品酒店。这也是一家成功改造的酒店，其历史可追溯至140年前。该楼栋最早的业主来自大阪的《朝日新闻》报社，他们在此设立了办公室和印刷厂。在运营了20年后，《朝日新闻》报社搬去了附近的其它地点，而在银座的这栋楼便成了纯粹的办公楼，直到2015年作为城市更新的一环，这栋位居东京黄金地段的办公楼开始重新定位，从办公楼变成了一家酒店。 为媒体楼层，6层和9层为娱乐楼层，7层和10层为时尚楼层，8层和11层为景观楼层。 “ 如上两个案例所示，希望改造后的酒店都能成为一个区域甚至是一个城市的中心地，它要带着城市或区域浓浓的烙印，让远道而来的客人和周边的居民都能来到酒店聚集，这样酒店就自然成了区域和城市的有机组成部分。 如何传承140年的文化，如何较完美地保留这栋楼的历史，成为改造过程中的关键。经过严谨的策划，最终通过业态完全改变后的凯悦尚萃酒店向人们呈现了惊喜：整个酒店的8个楼层，分别体现了银座属地及报馆性质的四个主题，5层和12层 东京银座凯悦尚萃酒店餐厅中的艺术品，它以印刷活字块为主题，用 英 文 字 母 和 日 语 汉 字 展 现 了Hyatt Centric Ginza Tokyo字样，非常引人注目。 住建部在2023年7月发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》也明确了城市更新底线要求。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。加强历史文化保护传承，不随意改老地名，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑。住建部的最新工作通知，充分展示了探索小规模、渐进式、可持续的城市更新路径，也为全国城市更新指明了与时俱进、可持续发展的方向。相信它也为酒店的重新定位和改造提供了明确的指向。 近年来，仲量联行积极参与了多个城市更新项目，而酒店及旅游地产事业部的团队也承担了多个酒店存量资产重新定位的工作，相信这些既保留历史文化又焕然一新的酒店能够改变多个城市的天际线。仲量联行的企业宗旨是“我们塑造房地产的未来，让世界更美好（We shape the future of real estatefor a better world）”。在酒店存量资产改造的工作中，我们也始终秉持这一理念，希望通过酒店这一载体，为高质量的城市更新做出贡献；也希望通过此份白皮书，为近年有酒店存量资产改造需求的业主和投资人提供有益的参考。 酒 店 物 业 为 长 期 持 有 运 营 型 不 动 产 。酒店在开业初始年份，由于设施完备、设计和装饰风格新颖，对市场需求吸引力强，通常会呈现业绩增长趋势；但是多年过后，经营磨损、设施老化等问题逐步显现，若维护保养不当，会逐步失去竞争力，对经营产生直接影响，这也是酒店改造的重要原因。为了制定合理有效的改造方案，需要从问题产生的原因入手，针对性提出解决方案。 资产评估01 为配合本次白皮书的研究，仲量联行向酒店业主及运营方发起了一份关于酒店存量资产改造的调查问卷，最终共收到125份回复。结合此次问卷调查结果以及过往同类项目经验，常见的改造诉求主要集中在以下几个方面：1 开业时间长、设施老化。 行业中通常有“5年小修、8-10年大修”的提法，虽然并不绝对，但也一定程度上阐述了酒店物业的一般维护周期。设施设备老化、效率下降，可能导致高额的运营成本。同时，日常维护情况及历史大修技改情况，也需要特别关注，家具、装置设备储备金（FF&E账户）的存续情况和使用情况、用于大修的资本性支出安排情况 (CapEx) 也是评估的重点。 财务结果不理想、预算达成困难。 酒店运营财务结果不理想，是常被提及的改造原因之一。但这一问题的影响因素可能比较多，市场变化、运营效率下降(开源经营能力与合理成本结余能力不足)、预算制定偏差等都可能导致财务结果不理想。而单纯物业改造方案可能无法彻底解决经营和市场定位方面带来的问题，因此，需要通过进一步评估确定财务结果不理想的核心因素，综合改造方案实现业绩提升。 运营坪效低、空间利用低。 从日常经营中可能发现部分设施空间存在空闲时间长、使用率低、利润坪效低的情况；或从财务指标、市场报告中发现出租率不足或竞争力明显弱于竞争组群中其他酒店等情况。此类问题，需要通过评估低效空间的原有物理条件并结合重新定位，确定是否存在设施定位偏差以及是否具备调整条件，再体现在改造计划中重新塑造竞争力和卖点。 市场需求变化导致的配套适应性问题、概念风格过时问题。 市场环境受多方面因素影响会发生变化，如需求趋势发生转变(如企业预算变化、家庭可支出消费变化等)、新开酒店项目设施优势抢占等多种因素作用，导致存量酒店定位可能不再精准、产品不再具备竞争力的情况。存在此类问题的项目，重新定位是必不可少的，基于新的市场定位，通过更牌、变换设计概念等方式，对存量项目进行改造，焕发新生。 项目筹建时遗留的问题，如能耗高、动线不合理等。 还有部分项目在初期规划时，存在过度规划、设计偏差等遗留问题，导致自开业以来，存在日常运营维护费用高、能耗高、服务动线不佳导致效率低等问题。这些遗留问题，可通过对物业基础条件的重新评估后，在改造计划中进行不同程度的调整和改善。 从上述多种改造原因分析不难看出，改造前首先需要通过定位重新评估、物业硬件评估、管理效能评估等，分析确定具体的原因和影响程度，再有针对性地提出解决方案并落地实施，通常改造项目会经历一个完整的评估、方案制定和落地实施的过程： 改造项目的前期评估 存 量 酒 店 的 问 题 可 能 源 于 定 位 不 适应 、管 理 效 率 低 等“ 隐 性 问 题 ”，也 可能 是 功 能 配 套 不 符 、设 施 老 化 等“ 显性 问 题 ”，也 可 能 是 两 类 因 素 共 同 作用 的 结 果 。因 此，改 造 前 要 针 对 这 些不同的问题进行评估。 力和意愿在几类主要客源中仍呈现较好的趋势。一些传统的商务型酒店，如过度受限于房间类型、面积等初始定位的影响，可能在客源组合转换中，受到限制。 新入市竞品酒店优势对存量酒店市场定位的影响。市场中新增竞品酒店，特别是地理位置上临近的项目，对存量酒店的定位和竞争力往往会产生最直接的影响。比较常见的情况是，由于新开业酒店品牌的市场认知度、硬件设施和设计概念新颖等优势，会抢占存量酒店原有市场份额。新开业酒店在配套类型、面积、体量等方面可能更符合需求发展的趋势。例如，一些存量酒店，在设计初期由于各种原因，规划了庞大的客房体量，对入住率的依赖比较高。早期开业时竞争项目有限，经营没有太大压力。但随着时间推移