宏观经济专题研究：地产去化新模式：“以旧换新”面面观

证券研究报告|2024年05月24日 宏观经济专题研究 地产去化新模式：“以旧换新”面面观 核心观点经济研究·宏观专题 房地产探索去化新模式。4月30日中共中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议强调，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。 房地产业发展面临新形势：一是2022年以来，房地产销售、开工、施工等增速出现下滑；二是房地产市场供求关系发生重大变化，房地产库存和销售的比例2024年以来出现较快上涨；三是住房价格和房地产景气指数有所下降；四是个人住房贷款和房地产开发贷款的增速偏低；五是以“三高”为特征的房地产模式不可持续。 房地产去化新模式的特征为：一是通过“以旧换新”和由地方国有企业收购已建成未出售的商品房等方式，消化房地产现有存量；二是通过优化新增商品住宅用地供应、优化闲置存量住宅用地等方式，实现房地产增量优化；三是以“白名单”制度支持房地产企业合理融资需求；四是推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；五是通过强化金融领域对房地产的支持、放松购房限制等方式改善房地产需求。 “以旧换新”是近期房地产去库存的重要探索。近期房地产“以旧换新”主要有四种模式：一是通过城投公司等在市场上收购二手住房，激活市场交易，使购房者有资金购买改善性新建商品住房，二是通过支持中介机构促进市场化交易形成“卖旧买新”；三是对“卖旧买新、以旧换新”进行补贴或免除部分契税；四是政府租入旧房，鼓励换购人购买新建商品住房。南京、郑州、深圳等城市运用一种或多种模式开展房地产“以旧换新”，南京市由下属国企收购存量住房，开展房地产“以旧换新”，郑州市运用国企收购、促进市场化交易、契税补贴等方式推动1万套住房“以旧换新”，深圳市通过促进市场化交易的“换馨家”活动开展“以旧换新”，肇庆市综合运用租金转保障房、换购住房个人所得税退税等方式开展“以旧换新”。 风险提示：政策调整不及预期，海外市场风险不确定性。 证券分析师：董德志联系人：薛冰021-609331580755-81982126 dongdz@guosen.com.cnxuebing1@guosen.com.cnS0980513100001 基础数据 固定资产投资累计同比4.20 社零总额当月同比2.30 出口当月同比1.50 M27.20 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《宏观经济专题研究-“体”与“用”：“新锚”之辩——中央银行吞吐国债的影响与意义》——2024-05-15 《”量“已振，”价“待提-2024年中期宏观经济展望》——2024-05-01 《宏观经济专题研究-中美日三国M2统计口径比较研究》——2024-04-25 《如何理解新质生产力》——2024-04-18 《宏观经济专题研究-供需框架看利率——资金供给曲线与融资需求曲线》——2024-04-11 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 1.引言4 2.房地产去化的必要性5 3.房地产去化的新特征9 3.1消化房地产存量9 3.2优化房地产增量10 3.3支持房地产企业11 3.4推进“三大工程”11 3.5改善房地产需求12 4.房地产“以旧换新”案例12 4.1南京房地产“以旧换新”模式12 4.2郑州房地产“以旧换新”模式14 4.3深圳房地产“以旧换新”模式15 4.4肇庆房地产“以旧换新”模式16 图表目录 图1：中央对房地产发展新模式重要指示4 图2：房地产“人、房、地、钱”要素联动5 图3：商品房销售、房屋新开工、施工、竣工面积增速5 图4：中国十大一、二线城市商品房存销比6 图5：70个大中城市新建商品房住宅和二手房屋的销售价格指数增速6 图6：全国房产开发景气指数7 图7：个人住房贷款余额及增速7 图8：房地产开发贷款余额及增速8 图9：房地产去化的新特征9 图10：房地产“以旧换新”模式10 图11：南京房地产“以旧换新”13 图12：郑州市房地产“以旧换新”步骤15 图13：深圳房地产“以旧换新”——“换馨家”活动16 图14：肇庆房地产“旧换新”“旧换保”17 表1：中国人民银行支持收购已建成未出售商品房的主要措施10 表2：自然资源部优化闲置存量住宅用地相关措施11 表3：国家金融监督管理总局支持房地产“白名单”企业和项目相关措施11 表4：中国人民银行近期促进房地产需求相关措施12 1.引言 4月30日中共中央政治局会议指出“继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，为构建房地产发展指明了方向。 5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，会议强调了深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。5月17日下午，在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等，围绕“切实做好保交房工作配套政策”，介绍多项与房地产发展相关的重要举措。 图1：中央对房地产发展新模式重要指示 资料来源:中国政府网，国信证券经济研究所整理 对于房地产的发展，2023年11月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在《中国建设报》发表《构建房地产发展新模式推动房地产高质量发展》文章，指出：在体制机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括完善开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。按照“人、房、地、钱”联动的机制，房地产发展需要综合考虑人口、房屋、土地供应、资金来源等，把房地产发展的模式从之前的房企先融资再建房最后再找需求，转变为先摸清需求，再有针对性解决住房供应问题。 图2：房地产“人、房、地、钱”要素联动 资料来源:住房和城乡建设部官网，国信证券经济研究所整理 2.房地产去化的必要性 房地产业发展面临新形势。2022年以来，房地产销售、开工、施工等增速出现下滑，2022年商品房销售面积下降24.30%，房屋新开工面积下降39.40%，房屋施工面积下降7.20%，房屋竣工面积下降15.00%。2023年除房屋竣工面积上涨17%以外，商品房销售面积、房屋新开工面积和房屋施工面积继续下降，分别下降8.50%、20.40%和7.20%。2024年一季度房地产市场仍处在调整过程中，一季度商品房销售面积累计同比下降19.4%，房屋新开工面积累计同比下降27.80%，房屋施工面积累计同比下降11.10%，房屋竣工面积累计同比下降20.70%。 图3：商品房销售、房屋新开工、施工、竣工面积增速 资料来源:国家统计局，中国人民银行，WIND，国信证券经济研究所整理 房地产市场供求关系发生重大变化。2023年7月政治局会议指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。房地产供求关系发生重大变化表现为房地产库存和销售的比例2024年以来出现较快上涨，一线和二线城市以面积计算的存销比分别 从2024年1月的14.47和17.73，上涨为2024年4月的20.71和30.32；一线和 二线城市以套数计算的存销比分别从2024年1月的13.67和19.00，上涨为2024 年4月的20.23和32.89，库存比高过前期2020和2022年的高点。 图4：中国十大一、二线城市商品房存销比 资料来源:WIND，国信证券经济研究所整理。注：不含二手房数据。 住房价格和房地产景气指数有所下降。2019年中旬以来全国70个大中城市新建商品房住宅和二手房屋的销售价格指数增速波动下行，2022年4月以来增速进入负区间。2024年4月，全国70个大中城市新建商品房住宅和二手房屋的销售价格指数分别同比下降3.5%和6.8%。同时，全国房产开发景气指数由2021年中旬以来波动下行，2023年12月降至93.33,2024年4月进一步下降至92.02。 图5：70个大中城市新建商品房住宅和二手房屋的销售价格指数增速 资料来源:国家统计局，WIND，国信证券经济研究所整理 图6：全国房产开发景气指数 资料来源:国家统计局，WIND，国信证券经济研究所整理 个人住房贷款和房地产开发贷款的增速偏低。个人住房贷款余额增速从2016年末的38.1%波动下行，2021年末下降至11.3%，2023年第二季度末进去负区间，2024年第一季度末为下降1.9%。房地产开发贷款余额的增速从2018年第三季度末的24.5%波动下行，2024年第一季度末，房地产开发贷款余额为13.76万亿，同比增长1.7%。 图7：个人住房贷款余额及增速 资料来源:中国人民银行，WIND，国信证券经济研究所整理 图8：房地产开发贷款余额及增速 资料来源:中国人民银行，WIND，国信证券经济研究所整理 以“三高”为特征的房地产旧模式不可持续。房地产行业过去“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式已不能适应房地产供求关系重大调整的新形势。在过去房价处于上行通道时，且销售量在较高水平，导致一些房地产企业快速扩展，使企业负债率不断上升，并且为了持续发展加快了周转速度。然而，一旦出现房地产需求降低，市场资金流动性不足的情况，高负债率模式的弊端就会表现出来，长期积累的风险就会显现。 3.房地产去化的新特征 房地产去化的新特征主要为：一是通过“以旧换新”和由地方国有企业收购已建成未出售的商品房等方式，消化房地产现有存量；二是通过优化新增商品住宅用地供应、优化闲置存量住宅用地等方式，实现房地产增量优化；三是以“白名单”制度支持房地产企业合理融资需求；四是推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；五是通过强化金融领域对房地产的支持、放松购房限制等方式改善房地产需求。 图9：房地产去化的新特征 资料来源:中国政府网，国信证券经济研究所绘制 3.1消化房地产存量 通过“以旧换新”消化房地产现有存量。房地产“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。为解决卖不掉旧房、换不到新房的问题，2023年6月以来，已有淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等超10个城市开启了房地产“以旧换新”。在具体操作上，房地产“以旧换新”主要有四种模式：一是通过城投公司等在市场上收购二手住房，激活市场交易，使购房者有资金购买改善性新建商品住房；二是通过支持中介机构促进市场化交易形成“卖旧买新”；三是对“卖旧买新、以旧换新”进行补贴或免除部分契税；四是政府租入旧房，鼓励换购人购买新建商品住房。 图10：房地产“以旧换新”模式 资料来源:各地政府官网，国信证券经济研究所绘制 由地方国有企业收购已建成未出售的商品房。在5月17日国务院政策吹风会上，中国人民银行指出支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。对此，杭州市已开展相关实践，杭州市临安区住房和城乡建设局2024年5月14日发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，收购房源以整幢作为基本收购单位，同时搭配一定比例的车位