房地产市场专题报告：日本经济、人口变迁与房地产市场发展之启示

日本经济、人口变迁与房地产市场发展之启示 房地产市场专题报告 投资要点 2024年05月17日 日本的宏观经济走势和房地产市场变化表明，宏观经济向好是驱动房地产发展的关键。80年代的泡沫经济催生了日本房地产市场的第一轮高景气时代，而随着泡沫经济破裂，日本房地产市场陷入长期衰退。2012年以来日本经济逐步复苏，2013-2023年日本GDP年化增长率超过0.5%，相比“失去的二十年”期间长期接近于0的增速已有所改善，日本房地产市场也随之企稳回暖。 日本人口的区域结构变化促成了日本都市圈房地产市场的持续发展。自2010年起，日本人口陷入持续的负增长，2023年日本推计总人口相比2020年普查人口减少近180万人。人口总量减少对日本房地产市场的整体需求造成一定影响，但日本人口的区域结构变化促成了日本都市圈房地产市场的稳定发展。以东京为代表的大都市长期维持人口净流入的状态，为其住房需求的增长提供了有力支撑，如东京土地价格近10年以来总体维持正增长，年化增长率达4.45%。此外，在老龄化趋势下，老年居民为了得到更好的养老服务，也将大量向大都市迁移。因此，日本房地产市场的区域性特征将进一步凸显，都市圈需求将稳定增长，而中小城市的需求空间可能将持续收窄。 王 与碧分 析师执业证书编号:S0530522120001wangyubi@hnchasing.com 日本和我国的历史经验表明，房地产市场的表现主要取决于宏观经济环境以及人口结构的变化。短期来看，宏观经济的复苏程度以及市场预期是决定房地产市场走势的关键因素。当前我国宏观经济的复苏基础尚不牢固，市场存在房价继续下行的预期，因此房地产市场预计将继续磨底，市场拐点仍然有待观察。长期来看，人口是影响房地产市场发展的最重要因素。与日本相同，我国当前也面临人口负增长和老龄化问题，2023年全国人口相比前值减少208万人，这将对我国的总体住房需求产生一定冲击。从人口的区域结构来看，我国房地产市场的区域性分化较大，大部分核心城市维持人口净流入，住房需求仍有增长空间。考虑到取消或优化限购政策已成为当前房地产支持政策发力的主要方向，前期被积压的购房需求有望得到一定程度的释放，对核心城市市场回暖形成支撑。 相关报告 1房地产市场周报：多城相继优化限购政策，市场信心仍有待修复2024-05-142房地产市场周报：政治局会议定调政策方向，房地产调控将更加积极2024-05-083房地产市场周报：一季度楼市仍然寻底，政策环境将持续宽松2024-04-23 投资建议：短期来看，我国房地产市场能否回暖主要取决于宏观经济的复苏程度。考虑到我国宏观经济整体呈弱复苏态势，叠加房地产支持政策的加速落地，房地产市场终会恢复健康发展，但是由于当前经济基本面仍然较弱，房地产市场的拐点还有待观察。在行政限制逐步放松的趋势下，后续一二线核心城市有望率先回暖，国资入局救市也将进一步加大国企对房地产市场的影响，建议重点关注在核心城市布局较多、债务结构健康、业绩稳定的国有房企。 风 险提示：政策效果不及预期；房企债务风险蔓延。 内容目录 1日本经济与房地产市场变迁概述...............................................................................4 1.1日本经济与房地产泡沫的形成..........................................................................................................41.2日本泡沫经济的破裂............................................................................................................................71.3日本宏观经济和房地产市场现状......................................................................................................91.4本章小结................................................................................................................................................11 2日本人口变迁与住宅需求变化.................................................................................11 2.1日本人口与住宅市场概况.................................................................................................................112.2日本少子化与老龄化的趋势.............................................................................................................122.3日本人口结构变化对房地产市场的影响......................................................................................132.4本章小结................................................................................................................................................15 3日本房地产市场发展对中国之镜鉴.........................................................................15 3.1我国宏观经济环境决定房地产市场的景气度.............................................................................153.2中国人口结构对住房供需的长期影响...........................................................................................183.3中国房地产市场主要影响因素梳理及未来展望.........................................................................203.4本章小结................................................................................................................................................23 5风险提示................................................................................................................23 图表目录 图1：日本GDP在80年代总体维持高速增长..............................................................4图2：日元汇率于1987-1989年间达到历史高位...........................................................4图3：日本央行基准利率（存款准备金率）在1985年前后持续下调.............................5图4：日经225指数在1988-1989年间快速飙升...........................................................5图5：1989年12月东京交易所市值创下当时的历史新高..............................................5图6：日本东京地价在1985-1988年间快速上涨...........................................................6图7：日本地价与房价均于1991年达到高峰................................................................6图8：80年代末日本房地产业贷款快速增长.................................................................6图9：80年代末日本未偿还住房贷款大幅增加.............................................................6图10：日本股市与房价泡沫在80年代末达到高峰.......................................................7图11：80年代末日本货币政策明显收紧......................................................................7图12：日经225指数于1990年年初开始大幅下挫.......................................................7图13：日本GDP实际年增长自1990年起明显回落.....................................................7图14：日本东京都地价逐步回落至泡沫形成前的水平..................................................8图15：日本城市地价指数在1991年后明显下滑...........................................................8图16：80年代末日本房价增速与经济基本面明显背离.................................................8图17：泡沫经济期间日本房价增速与城镇化进程脱节..................................................8图18：2012年以来日本GDP增长明显改善.................................................................9图19：当前日本CPI已出现长期转正的迹象................................................................9图20：2012年以来日经225指数震荡走高...................................................................9图21：2012年以来日本就业明显修复........................................................................10图22：2012年以来日本居民收入水平稳步提高................