A股策略专题报告：4轮地产行情的启示

4轮地产行情的启示——A股策略专题报告分析师：李美岑SAC：S0160521120002分析师：张日升SAC：S0160522030001分析师：任缘SAC：S0160523080001证券研究报告报告日期：2024.5.151 2摘要回顾：2024年1月《梳理市场“跌不动”的方向》和《上证50回来的三条线索》再度提示大盘布局机会；《2015年“救市”的回顾与推演》和《市场底部五维跟踪体系与组合对策》指引如何把握股市流动性冲击下的行情节奏。➢主要风向标城市全面或局部解除限购引发本轮地产上涨约8%。北京、深圳、杭州、成都、西安等地纷纷优化调整房地产政策，取消住房限购、缩短购房个税和社保缴纳年限等。➢2022年以来4轮地产回顾：22年3-4月放开落户；22年8-9月保交楼；22年11月地产三支箭；23年7-8月金融16条。1）2022年3-4月，坚持租购并举，加快发展长租房市场，城区常住人口300万以下城市取消落户限制。2）2022年8-9月，通过政策性银行专项借款方式推进“保交楼、稳民生”，五年期LPR下调15个BP。3）2022年11月，房地产股权融资，信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发力，央行降准25个BP。4）2023年7-8月，延长“金融16条”中两项金融支持房地产融资政策期限，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等。➢本轮地产行情仍有空间，较前4轮平均涨幅差为9.6%。房地产指数历史4次平均涨幅18%，持续28天，高点换手率3.2%。本轮地产较4前轮平均涨幅差为9.6%，持续时间仍有12天，距离行情高点换手率有1.4%的差距 。➢地产>地产链，地产链中关注大金融和开工端。从2022年以来四轮行情来看，地产本身表现好于地产链其他行业。房地产平均涨幅最高，达18.0%，其次分别是保险和家具（12.3%/10.3%），开工端中装修建材平均涨幅较高（9.5%）。在当前房地产行情中，主要关注大金融和开工端，距离历史涨幅差前列的有保险8.8%、券商7.9%、水泥7.4%。1）金融地产端关注地产+券商保险。4轮地产行情中地产、保险4次均有明显涨幅。从当前相较4轮平均涨幅差来看，大金融均有机会。金融地产中地产和保险的涨幅差分别达9.6%和8.8%，券商/银行也有高达7.9%/4.4%的涨幅差。2）开工端关注水泥。4轮地产行情中水泥、装修建材3次均有明显涨幅。从当前相较4轮平均涨幅差来看，更多关注水泥。开工端中水泥的涨幅差为7.4%，尽管钢铁四轮平均涨幅为5%，本轮涨幅差仍为5.9%。3）竣工端关注建筑。4轮地产行情中建筑、家具分别有4/3次明显涨幅。从当前相较4轮平均涨幅差来看，更多关注建筑和家具。竣工端中建筑涨幅差达5.5%。➢地产龙头以万科为代表，弹性机会在中型房企。龙头房企保利、招商、万科四轮平均涨幅16.2%，本轮龙头房企仍有3%的涨幅差，其中万科弹性最大，涨幅差高达12.9%。历次地产行情中型房企弹性高，如新城控股、华发股份、滨江集团等4轮平均涨幅 40%。本轮中型房企涨幅差为19.5%，优于龙头房企。风险提示：经济不及预期、海外金融风险超预期、历史经验失效等。 2022年以来主要地产政策3图1.2022年以来主要地产政策梳理数据来源：中国政府网，财通证券研究所行情持续时间日期部门政策/事件内容第一轮（2022年3-4月）2022/3/1央行金融市场工作电视会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2022/3/1郑州《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》全国首个放开限购，限价的省会城市，对符合条件的按照政策给予购房补贴。2022/3/5全国两会政府工作报告提出坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。2022/3/17国家发展改革委《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。第二轮（2022年8-9月）2022/8/19住房和城乡建设部、财政部、人民银行等部门多部门出台措施推进“保交楼、稳民生”工作完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。2022/8/22央行降准央行将一年期LPR从3.70%下调至3.65%，将五年期LPR从4.45%下调至4.3%，5年期LPR降低15个BP，稳房贷意图明显。2022/8/24国务院国务院常务会议允许地方“一城一策”运用信贷合理支持改善性住房需求。2022/8/31国务院国务院常务会议支持刚性和改善性住房需求，再次提出地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。第三轮（2022年11月）2022/11/8交易商协会“第二支箭”延期并扩容推动房企债券融资（第二支箭）：继续推进并扩大“第二支箭”，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。2022/11/14银保监会、住建部、央行《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。政策方向已经从“保项目不保房企”转向“保项目”“保优质房企”。2022/11/23央行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》放开头部房企信贷融资（第一支箭）：出台”金融支持16条”，稳定房地产开发贷款投放，重点支持优质头部房企发展。2022/11/25央行全面降准央行宣布全面降准0.25个百分点，释放5000亿元。2022/11/28证监会房企股权融资“松绑”放开房企股权再融资（第三支箭）：恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这是四年来我国再次启动房地产股权融资，意味着代表股权融资的“第三支箭”正式落地。过去4轮地产行情回顾：22年3-4月放开落户；22年8-9月保交楼；22年11月地产三支箭；23年7-8月金融16条。◆1）2022年3-4月，坚持租购并举，加快发展长租房市场，城区常住人口300万以下城市取消落户限制。◆2）2022年8-9月，通过政策性银行专项借款方式推进“保交楼、稳民生”，五年期LPR下调15个BP。◆3）2022年11月，房地产股权融资，信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发力，央行降准25个BP。◆4）2023年7-8月，延长“金融16条”中两项金融支持房地产融资政策期限，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等。◆5）本轮北京、深圳、杭州、成都、西安等地纷纷优化调整房地产政策，取消住房限购、缩短购房个税和社保缴纳年限等。 2022年以来主要地产政策4图2.2022年以来主要地产政策梳理数据来源：中国政府网，财通证券研究所行情持续时间日期部门政策/事件内容2022/11/28证监会房企股权融资“松绑”放开房企股权再融资（第三支箭）：恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这是四年来我国再次启动房地产股权融资，意味着代表股权融资的“第三支箭”正式落地。第四轮（2023年7月-8月）2023/7/10中国人民银行、国家金融监督管理总局《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》央行、国家金融监督管理总局延长“金融16条”中两项金融支持房地产核心融资政策期限，助力保交楼，修复房地产市场预期。2023/7/27住建部企业座谈会上进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。2023/7/31国家发改委《关于恢复和扩大消费的二十条措施》支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给。本轮（2024年3月-5月）2024/3/5全国人大政府工作报告1）优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。2）加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，如限购、限售、限价、70/90政策、限墅令等，也包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面。2024/3/22济南市济南调整住房公积金贷款政策济南调整住房公积金贷款政策，二套房最高贷款额度与首套房一致。2024/3/29福州市《关于优化部分住房公积金政策的通知》福州提高多子女家庭公积金贷款额度，最高可贷120万元。2024/4/28成都市《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；全市范围内住房交易不再审核购房资格。2024/4/30中共中央中央政治局会议中央政治局会议部署房地产工作：关注消化存量房产、优化增量住房（首次提出消化存量房产）。2024/4/30北京市住建委《关于优化调整本市住房限购政策的通知》2套房京籍家庭可在五环外新购一套房。2024/5/6深圳市住房和建设局《关于进一步优化房地产政策的通知》在盐湖区等7区内购房个税、社保缴纳年限由3年调整为1年。2024/5/9杭州市《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。2024/5/9西安市《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》全面取消西安住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。 本轮地产行情仍有空间，主要关注大金融和开工端◆从2022年以来四轮行情来看，地产本身表现好于地产链其他行业。房地产平均涨幅最高，达18.0%，其次分别是保险和家具（12.3%/10.3%），开工端中装修建材平均涨幅较高（9.5%）。在当前房地产行情中，主要关注大金融和开工端。 ◆从当前相较2022年以来4轮地产行情的涨幅差来看，优选地产行业本身，地产链中关注大金融和开工端。距离历史涨幅差前列的有保险8.8%、券商7.9%、水泥7.4%。图3.水泥、保险、券商历史表现较好，本轮地产行情仍有时间和空间5数据来源：Wind，财通证券研究所注：数据截止2024.5.14银行券商保险钢铁煤炭水泥玻璃装修建材建筑白电黑电厨电家具第一轮（22年3月）22.4%9.1%2.3%6.4%5.4%8.5%8.3%4.6%11.3%5.7%-0.7%2.4%7.9%4.0%第二轮（22年8月）13.5%2.2%8.4%9.8%2.3%18.3%2.7%2.2%-6.7%7.0%2.3%-5.8%-1.0%9.8%第三轮（22年11月）22.6%12.1%6.5%24.3%7.8%3.0%13.6%7.9%23.1%11.7%10.2%8.8%14.7%18.9%第四轮（23年7月）13.3%5.9%22.2%8.9%6.8%-0.8%9.3%0.9%10.3%4.4%-0.6%0.6%5.9%8.4%当前轮（24年5月）8.4%2.9%1.9%3.5%-0.3%2.0%1.1%4.0%7.4%1.7%8.7%-0.1%9.4%8.3%历史4轮平均涨幅18.0%7.3%9.8%12.3%5.6%7.3%8.5%3.9%9.5%7.2%2.8%1.5%6.9%10.3%当前涨幅空间9.6%4.4%7.9%8.8%5.9%5.3%7.4%-0.1%2.1%5.5%-5.8%1.6%-2.5%1.9%开工端地产链行情房地产金融竣工端 4轮地产行情中，金融地产端主要关注地产+券商保险◆从2022年以来四轮行情来看，地产、保险4次均有明显涨幅。从当前相较2022年以来4轮地产行情的平均涨幅差来看，大金融均有机会。金融地产中地产和保险的涨幅差分别达9.6%和8.8%，券商/银行也有高达7.9%/4.4%的涨幅差。图4.参考2022年以来4轮地产行情，金融地产关注地产+保险6数据来源：Wind，财通证券研究所-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%22/0122/0222/0322/0422/0522/