策略周报：后周期的三轮地产行情启示：短期情绪已至高位，中长期把握分化轮动机会

后周期的三轮地产行情启示：短期情绪已至高位，中长期把握分化轮动机会 —策略周报 投资要点 ▌核心观点 分析师：杨芹芹S1050523040001yangqq@cfsc.com.cn 地产517新政“五箭齐发”，政策信号明确，标志着地产调控的纠偏甚至转向。复盘2021年地产销售见顶后的两波月度级别地产行情，行业涨幅在20%左右。本轮地产行情涨幅已超过前两轮，成交占比升至两倍标准差，情绪处于高位，进一步上行空间有限，短期不建议追涨。但中长期来看，本轮地产政策力度强于前两轮，且是政策纠偏转向的起点，未来空间逐步打开，把握分化轮动机会。 ▌2022年国内正式进入后地产周期 结合地产政策、地产销售、房价、库存等因素判断，2022年国内地产正式进入后周期。地产成交较高点已经腰斩、新建住房库存累计已经回到2015年时期水平、房价已降至2016年附近。 资料来源：Wind，华鑫证券研究 相关研究 1、《北证指数持续下调，单日成交额创今年以来新低》2024-05-192、《退市政策日趋严格，近端次新股股价走势分化》2024-05-193、《IPO上会审核首次重启，近端次新股股价走势回暖》2024-05-13 ▌后周期三轮地产行情复盘 地产后周期以来，共有三轮月度级别的地产行情，分别是2022年10-11月、2023年6-8月和2024年4-5月。 每轮地产行情均始于宏观经济偏弱、地产量价承压的低迷阶段，此时市场对地产政策放松的预期不断强化，驱动资金底部布局。随着地产政策的逐步落地验证，市场情绪和地产指数共振向上。 地产行情多为月度级别，中游的房地产开发及服务最为受益。高频数据验证是地产行情持续性的关键考验。 ▌本轮地产行情展望 短期来看，本轮地产指数涨幅已超过前两轮，成交占比超过9%，情绪已至高位，进一步上行空间有限。 中长期来看，本轮地产政策力度强于前两轮，且是政策纠偏转向的起点，未来空间逐步打开，静待量升价稳的积极信号，把握分化轮动机会。 ▌微观交易：两融交易占比小幅下行，北向大幅净 流入 融资余额小幅流出，融资交易占比小幅下行。北向资金大幅净流入，海外看涨情绪回升。本期内外资共同流入了汽车、医药生物行业，共同流出了传媒、计算机等行业，而二者分歧主要集中在食品饮料、有色金属、家用电器、建筑装饰等板块。 ▌宏观日历：关注美国地产数据和英伟达财报 下周海外重要数据频发：关注地产和耐用品订单数据、联储官员发言，及对通胀和降息预期的引导；还有全球关注的英伟达业绩，特别是后续业绩展望，将进一步影响全球成长板块行情。 国内主要是5月LPR报价、财政数据、工业业绩利润等。 ▌风险提示 1）地缘政治风险再起2）美联储超预期鹰派3）国内政策不及预期 正文目录 1、后地产周期标志：2021年三道红线，2022年量价齐跌........................................52、地产后周期行情：2022年10-11月、2023年6-8月、2024年4-5月...........................82.1、地产行情的启动催化：预期强化后的政策驱动........................................82.2、地产行情的演绎规律：月度级别，中游>下游>上游....................................102.3、地产行情的关键考验：量变到质变的数据验证，关注销售、房价、信贷等.................113、地产行情展望：短期情绪已至高位，中长期把握分化轮动机会.................................144、市场复盘：宽基指数跌多涨少.............................................................155、情绪总览...............................................................................185.1、交投活跃度：市场交投情绪持续降温，房地产逆市活跃................................185.2、恐慌：国内再度升温，国外持续下行................................................185.3、内资：融资余额小幅增加，融资交易占比小幅下行....................................195.4、外资：北向资金大幅净流入，海外看涨情绪上行......................................206、资金行业选择：内外资分歧较大...........................................................217、宏观双周日历：关注英伟达财报和美国地产数据.............................................228、风险提示...............................................................................23 图表目录 图表1：地产销售腰斩后，仍在下行通道...................................................5图表2：地产库存升至2015年高位（万平方米）............................................6图表3：房价延续下探，持续负增（%）....................................................6图表4：居民贷款和存款在疫情后出现了巨大的分化（亿元）.................................7图表5：从贷款存款比中能看出居民加杠杆意愿极低.........................................7图表6：每轮地产行情的开启都是市场对于经济的相对悲观时期...............................10图表7：每轮地产行情的都是中游更为受益（%）............................................11图表8：地产施工和新开工保持在低位（万平方米）.........................................12图表9：增速上看也没有改善（%）........................................................12图表10：居民中长期贷款同比变化显示政策效果有限（亿元）................................13图表11：周度销售数据也显示着弱现实（万平方米）........................................13图表12：房地产行业北向资金再度转为净流入，两融余额截至本周四有微幅流出................14图表13：交易数据同样显示本轮地产行情已经接近尾声......................................15图表14：宽基指数涨跌幅（%）...........................................................16图表15：申万行业涨跌幅（%）...........................................................16图表16：行业估值水平..................................................................17图表17：PE&PB静态估值................................................................17 图表18：成交额与换手率变化趋势........................................................18图表19：50隐波小幅上行...............................................................19图表20：VIX指数小幅下行..............................................................19图表21：融资余额小幅增加..............................................................19图表22：融资交易占比小幅下行..........................................................19图表23：偏股型基金新发规模小幅上升....................................................20图表24：偏股型基金可用现金大幅上升....................................................20图表25：北向资金大幅净流入............................................................20图表26：iShare中国ETF看涨情绪持续升温................................................21图表27：内外资分歧与共识（单位：亿元）................................................22图表28：宏观双周日历..................................................................23 1、后 地 产 周 期标 志 ：2021年 三 道 红 线 ，2022年量价齐跌 从地产政策来看，银行限制开发商融资的“三条红线”于2021年1月1日起全面推行，要求1）房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2）净负债率不得大于100%；3）“现金短债比”小于1，标志着房企正式进入降杠杆周期。 从销量数据来看，随着地产调控趋严，国内地产销售自2021年6月触顶回落，6MA销售面积为19010万平方米，全年销售面积接近180000万平方米。随后便在2022年开始快速回落，2024年4月单月销售仅为6584万平方米，是自2012年4月以来的最低值，预计全年销售面积会降至80000-90000万平方米的腰斩水平，国内地产已进入后周期。 除了销售数据外，还有几个其他信号同样标志着地产进入后周期。一方面，库存周期不断积累，新建住房库存累计已经回到2015年时期水平；另一方面，房价也在持续走低，已降至2016年附近。综合量、价、库存等指标，国内地产已于2022年进入后周期。 资料来源：wind资讯，华鑫证券研究 资料来源：wind资讯，华鑫证券研究 即使2022年10-11月房地产融资端边际放松，信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”和2023年7-8月政治局会议首次未提房住不炒，一线城市逐步放松，仍未能逆转地产颓势。根源是当前在居民收入预期仍较为低迷的情况下，加杠杆难度较高。用当年累计的新增贷 款和新增存款的比值可以大概衡量出当前居民的加杠杆力度。当前国内居民贷款和存款比降至12%，是除了2008年时期以外的最低值。因此仅靠地产供给和需求端的政策放松成效并不显著，地产销售、开工等数据改善相对有限。 这与2015年时期有着根源的差异，2015年国内居民收入预期仍较好，因此在地产政策放松之后，居民仍有加杠杆的能力，2015年全年居民新增中长期贷款3.05