2024中国物流地产英

2024年4月 01 宏观经济学 02 租赁市场 08 03 投资趋势 18 04市场展望 21 01宏观经济学 Manufacturing 推动经济增长 随着中国进入工业4.0时代，制造业仍然是物流发展的关键驱动力。众多高科技制造商的扩张正在推动对A级仓库的需求显着增加。 太阳能电池生产的54.0％和新能源汽车（NEV）的30.3％的显着增长率凸显了对工业产品的迅速增长的需求。中国乘用车协会（CPCA）估计，2023年中国新能源汽车的渗透率达到36％，促使多个品牌建立/扩大制造设施。 华东地区正处于支持中国向低碳经济转型的最前沿，正在见证众多具有LEED认证的生态友好型仓库的建设。与此同时，中国西部受到新能源汽车的快速崛起，正在为稳定仓库租赁需求。 消费 巨大的未开发潜力 受益于一系列消费刺激计划，2023年消费市场复苏，尤其是餐饮和零售领域。快递业务保持旺盛活力，河南较2019年实现大幅增长。 网上零售额持续稳定增长，电商平台和第三方物流（3PL）公司在仓库租赁市场中占有很大份额。值得注意的是，直播电子商务在全年推动电子商务增长方面发挥了关键作用，TikTok，Kuaishou和Red等公司加速了其直播销售业务的扩张。 同时，客户对制造商（C2M）模式正在成熟，通过其“分散”销售方式逐渐减少企业对前端库存的依赖，给消费市场格局带来显著变化。 贸易 寻找新的路线和新的市场 中国的国际贸易在2023年表现出稳定增长，与参与“一带一路”倡议的国家的贸易显着增长。出口持续增长， 建立在一个强大的基础。 出口行业取得了显着发展，特别是在“新三者”产品（电动汽车，锂离子电池和太阳能电池）方面，首次突破万亿元大关，同比增长近30％。在Shei，Tem和TiTo等主要参与者的推动下，跨境电子商务出口也蓬勃发展，电子商务出口规模增长了19.6％，超过了0.6％的整体外贸出口增长率。 此外，突出的跨境e - 商业实体正在中国南方市场积极建立分销仓库和中心。例如，Shein计划在大湾区（GBA）建立供应链总部，此举有望在该地区产生大量的仓储需求。 02租赁市场 市场供应 供应仍然很高，但区域差异很大 2023年，31个主要城市的非保税A级仓库市场存量超过9000万平方米。中国东部市场脱颖而出，占中国总存量的三分之一以上。近年来，随着供应的不断涌入，一些开发商选择了租金权衡，以降低空置率。 从2021年开始，中国北方的新供应显着增加，特别是在廊坊，天津和北京。相比之下，中国西部自2020年以来表现出逐渐减速，允许市场吸收空置库存。 华南地区的供应达到高峰，广州和东莞的供应大幅激增。同时，在跨境电子商务强劲需求的推动下，市场经历了异常高的需求水平。 华中地区对运输和消费表现出稳定的需求。但是，由于过去三年的供应，市场仍然面临空缺压力。 租赁市场需求 经济复苏慢于预期，这意味着租户变得更加保守 租金敏感度 合同灵活性 增值服务 可持续性 新项目的涌入为租户提供了充足的选择，增强了他们的谈判能力。一些开发商的回应是，不仅降低了租金，而且提供了延长的免租期以增强租户的安全性。 近年来，市场上的LEED认证仓库数量显着增加。由于与可持续运营相关的潜在长期成本节约，一些租户越来越倾向于租用绿色仓库。 随着电子商务租户的增加，市场租赁变得更加灵活。此外，开发商正在为承诺长期逗留的租户纳入灵活的终止条款，旨在减轻潜在的违约成本。 除了位置和设施等传统考虑因素外，租户现在正在评估开发商在选择仓库时的运营能力。这种转变涉及评估开发商协调供应链资源和与地方当局合作的能力。 Rents 市场需要时间消化过剩供给，租金继续面临下行压力 2023年全国租金经历下行压力，主要城市平均租金下降4.3%。 华南地区的租金表现出相对弹性，在2023年表现出轻微的同比增长。相反，其他地区的租金经历了不同幅度的下降。 一线城市租金的下降减轻了一些租户的财务负担，这意味着他们不太可能在远离主要消费中心的地方搬迁到成本较低的替代方案。这应该有助于提振一线城市的需求，并吸收过去几年积累的一些过剩供应。 2023年非保税甲级市场城市概况 中国北方 北京 •2023年第四季度增加了约188, 000平方米的新供应，位于大兴机场和平谷子市场。•租金仍然相对较高，导致一些租户全年搬迁到卫星城市。•BDIA和平谷子市场作为新计划的物流中心，预计未来几年新供应将激增。 沈阳 •沈阳的市场股票保持在189万平方米，净占量上升，新增供给有限。•需求是由城市作为分销中心的角色以及电子商务，食品加工和设备制造公司的要求推动的。 天津 •天津拥有北方市场最大的股票，并且全年都有大量新供应。•尽管租金与廊坊相似，但天津在吸引北京租户方面面临挑战，当地开发商采用低价策略来维持空置率。•武清，滨海，北辰和西青已经建立了相对成熟的物流市场，其存量比其他子市场更大，而新兴的冀州子市场有望增强天津北部和北京市场之间的连通性。 廊坊 •2023年，廊坊增加了大约146万平方米的新供应，保留其对寻求靠近北京的租户的吸引力。•自2021年以来，廊坊的供应出现了明显的激增，特别是在广阳，安次，固安和北新县的子市场。 济南 •济南非保税A级市场观察到新增供应有限，导致净吸收下降，空置率上升。 •作为重要的工业和物流枢纽，济南的甲级仓库主要满足当地的消费需求。 青岛 •总库存为146万平方米，主要租户是当地家用电器和家具制造零售商。•青岛专注于现代物流业，RCEP相关国家航线和中欧货运班列的货运需求增加，其中胶州子市场表现尤为出色。 中国物流14 无锡 华东地区 •严格的土地销售/租赁要求限制了新的物流无锡项目，保持租金和空置率稳定。•政府对电子信息技术和机械制造业的支持，加上强劲的国内生产总值，确保了对仓储的持续需求。 南京 •2023年南京非保税甲级仓库供应减少，新增供应仅在江宁分市场录得。•市场吸收反弹，导致空置率降至20.5%。•南京都市圈的人口稠密和强劲消费者基础维持稳定的仓储需求。 上海 苏州 •2023年，上海新增供应量创五年新高，近七成位于金山和青浦子市场。 •苏州的市场存量超过1100万平方米，仍然是中国最大的物流市场。•2023年，仅苏州就增加了超过120万平方米的新供应量，主要集中在吴江子市场，这可能会给租金价格带来上行压力。•大苏州有竞争力的租金吸引了邻近地区的制造企业，与上海不同。 •供需动态的转变导致市场租赁价格下跌1.4%，阻碍了一些租户搬迁。 •2023年第四季度净占率最高，特别是在金山和松江等子市场，显示出显着改善。 •对2024年的预期包括供应的持续涌入，特别是领先开发商的几个大型项目将于今年上半年开业，这可能会增加相应子市场的空置率。 嘉兴 •2023年嘉兴市供给放缓，租金保持稳定。•本地制造业和垂直行业主要推动需求，其战略位置也为上海等邻近城市提供服务。•新项目旨在吸引高科技制造业租户，包括数字经济，制药，医疗保健和新能源领域。 杭州 •2023年杭州没有新增供应。•作为全国直播电子商务中心而闻名，3PL和电子商务公司继续主导租赁。•不断发展的互联网产业吸引了高科技电子制造业的需求，使杭州，湖州和绍兴受益。 中国物流15 中国南方 惠州 •与深圳和东莞相比，人口密度和租金相对较低。•对A级仓库的需求主要来自当地制造企业，如电子和汽车公司。 东莞 •2023年增加了近500, 000平方米的新供应，主要在麻涌子市场。•GBA的关键物流和分销中心。•来自深圳和当地的溢出需求的好处制造业复苏。•Machong市场吸引了具有大量本地仓储需求的食品和饮料制造公司。 广州 •记录了超过100万平方米的新供应，主要在花都和增城子市场。•拥有大量的工业/物流用地储备，确保市场均衡。•3PL、电子商务公司和汽车行业的主要租赁需求。 佛山 •近年来，佛山的新供应有所放缓。•稳定的空置率和租金。•交叉对非保税甲级仓库的需求-边境电子商务公司。•三水和高明子市场的租金相对较低，可以满足广州的溢出需求。 深圳 •由于土地资源有限，租金在全国领先。•当地物流基础设施的持续升级政府。•新仓库发展达到6层。•预计未来三年将有超过170万平方米的新供应，这可能会缓解租金压力。 中国西部 西安 •非保税甲级仓库的市场存量约357万平方米，空置率13.9%。•高端制造业，特别是新能源汽车，推动了需求。•比亚迪的制造工厂不断升级生产能力。 成都 •全年有弹性的需求，租金稳定。•2023年获得约25万平方米的新供应，标志着自2020年以来持续下降。•在消费支出复苏的推动下，成都经济出现明显反弹。•当地物流需求稳定增长，特别是来自F & B和高端制造业。•预计未来供应较低，预计将维持市场均衡。 重庆 •2023年新供应增长放缓，非保税A级仓库市场存量超过580万平方米。•内陆开放重点枢纽城市，借力中欧班列和新西部陆海通道。•吸引的高端制造企业，包括新能源汽车制造商，推动市场需求。 昆明 •非保税甲级仓库市场主要服务于当地消费和零售商，市场存量近118万平方米。•稳定的入住率，尽管一些开发商由于经济不景气降低了未来的租金预期。 贵阳 •相对较小的非保税级仓库市场约800, 000平方米。•未来与大数据产业相联系，促进技术创新和实体经济与数字经济的融合。•预计将刺激物流发展，加强基础设施建设，提高服务水平。 •2023年非保税A级仓库新增供应量为2022年的三分之一。•与其他中部城市相比，市场空置率仍然相对较高，这施加了吸收压力。•冷链和3PL行业的需求不断增长，预计未来将改善供需平衡。 长沙 •近年来非保税甲级仓库供应有限，2023年无新增供应。•保持作为中国中部消费中心和国家交通网络中重要枢纽的重要性。•自2023年初以来，租金呈持续下降趋势，同比下降5.4个基点。 03投资趋势 市场转型中的战略转变 激烈的竞争导致市场日益分散 2023年排名前十的开发商的市场份额从2019年的71.6%下降至65.5%。尽管GLP在资产管理规模上保持领先地位，但其市场份额在过去五年中有所下降。与此同时，包括JD. com和DNE在内的其他几家开发商正在积极扩大其在全国的影响力，显示出显著的增长。 为了在激烈的竞争中保持增长，主要参与者正在实施战略变革。由于土地可用性有限和需求放缓，开发商正在缓和其扩张战略。 同时，他们正在建设具有低碳足迹和智能自动化配置的新项目，以提高成本效益。 此外，开发商越来越多地与股权合作伙伴签订资产管理协议。这种轻资产的方法使开发商能够有效地保护租户并降低长期空置率。 在基本面疲软的情况下，收益率攀升 一线城市持续吸引投资者关注 已经有了一个显著的转变，朝着更多的方向发展。物流行业内敏锐的投资方法，以严谨为特征资产估值和预期收益的评估。在主要的大都市地区中，尽管面临着普遍的市场挑战，但上海在收益率和现金对现金（CoC）回报方面都表现出弹性。 主要受电子商务促销的推动，中国在2023年经历了快递包裹量的大幅增长。然而，快递票价的下降压缩了第三方物流（3PL）公司的利润空间。因此，一些对价格敏感的租户选择从一线城市搬迁。为了保持稳定的入住率，某些开发商对租金做出了让步，这进一步影响了资产的预期收益。 04市场展望 市场展望 在某些市场，供应预计将在短期内持续。然而，由于有限的物流 土地可用性和更严格政府建筑法规，长期供应水平预计将逐渐减少。 在第一太平戴维斯监测的31个城市中，总数物流规划建筑面积2022 - 2023年与之相比，已经下降了20%以上2020 - 2021年水平。显著下降明显中国北方和西部市场。同样，除嘉兴和无锡外，中国东部市场也经历了供应放缓，以不同程度。平均建筑1 - 2年，物流供应减少在接下来的两年是预期的。 2024年，中国政府准备继续刺激国内需