2024中国物流地产

2024年4月 宏观回顾 03 02 租赁市场 08 03投资动向 18 04市场展望 21 01宏观回顾 物流价值链 制造 经济增长主引擎 中国工业迈向4.0时代的进程中，制造业始终占据着社会物流需求的核心地位。其中，近年来高附加值产品对高标准仓库的需求呈现出显著的增长态势。2023年，多个高端制造业的工业增加值显著超越整体制造业水平，高技术制造业投资增速更是走势强劲。 从品类来看，太阳能电池与新能源汽车的工业品全年产量增长分别高达54.0%和30.3%。据乘联会专家测算，2023年中国新能源汽车的市场渗透率可达到36%，部分车企更是在年内积极布局生产基地，以满足市场日益增长的需求。 在地域分布方面，各地区制造业的交错发展孕育出了各具特色的仓储租赁模式。华南市场以服饰、电子产品等轻型制造业企业为主导，这些企业货物批次多、批量小，因此库内操作具有快速反馈和高度灵活性的优势。华东市场则凭借先进的制造业集群领跑全国，同时在低碳转型的背景下，近年来集中新建了一批绿色标杆项目，获得LEED认证的仓储数量位居全国之首。华西地区则得益于新能源汽车的快速普及，进一步稳定了区域内相关仓储租赁需求。 消费 持续激活新消费 中国消费零售市场在2023年展现出稳健的恢复势头，得益于扩大内需战略及一系列利好政策的推动，境内消费活力得到持续释放。消费对经济的拉动作用日益显著，消费品物流总额同比增长8.2%，其中餐饮、零售等行业回升态势尤为明显。此外，快递业务保持旺盛，除了长三角、珠三角地区保持稳定增长外，河南相较于2019年也有显著涨幅。 回顾全年，电商在主导线上消费类需求方面表现出稳健的增长态势，电商零售交易额及电商渗透率均实现同比提升。各大电商平台及第三方物流服务企业（3PL）在全国仓储租赁市场中依然保持较高的活跃度。 直播电商带动的线上消费模式逐渐步入常态化。除了传统电商平台不断拓展直播销售品类外，抖音、快手、小红书等短视频及社交内容平台也凭借自身庞大的流量基础，在年内加速拓展直播销售业务。与此同时，C2M模式日趋成熟，这种“去中间化”的销售方式逐渐降低了商家对前置仓的依赖，为消费市场带来了变化与机遇。 贸易 积极寻求新突破 2023年，中国外贸表现稳健，贸易额在近三年维持在较高水平。出口产品在原有高基数上仍呈现出稳中有进的态势。值得关注的是，得益于中欧班列的高效运行以及航空货运的稳步复苏，中国与“一带一路”沿线国家的进出口增长势头强劲，显著超过其他地区。 在出口产品方面，机电类产品发展强劲，“新三样”产品出口额首次突破万亿元大关，实现近30%的明显增长。同时，跨境电商出口亦展现出亮眼的成绩，以希音、拼多多、抖音等电商巨头为代表，引领了出海热潮。这些电商巨头的扩张，带动了电商出口规模增长19.6%，远超外贸出口整体0.6%的增速。 值得特别关注的是，几家领先的跨境电商企业在华南地区积极布局集货仓和集货基地。例如，希音在广东佛山设立了中心仓及多个卫星仓，并计划未来建设湾区供应链总部，这将为区域内带来巨大的仓储需求。这些举措不仅彰显了跨境电商行业的蓬勃发展，也为相关地区的仓储租赁市场注入了新的活力。 02租赁市场 全国市场供应 供应仍处高位，区域分化显现 在第一太平戴维斯对国内31个主要城市的追踪研究中，2023年非保税高标仓市场的总存量已突破9000万平方米大关。 其中，华东市场凭借超过全国三分之一的存量规模，稳居市场领头地位。在过去的四年里，华东市场持续保持较高的新增供应态势，由于供应量大增，部分开发商选择采取“以价换量”的策略以稳定空置率。 华北市场也自2021年起持续放量，至2023年，廊坊、天津等地的供应势头依然未减，北京也迎来了超过30万平方米的供应小高峰。相比之下，与其存量相近的华西市场自2020年起供应增速逐渐放缓，呈现出阶梯式下降的趋势，这为市场进一步去化提供了有效的空间。 华南市场全年持续放量，区域总存量成功突破1000万平方米大关。同时，在跨境电商强劲需求的推动下，市场整体去化速度较快。 华中市场2023年新增供给明显放缓，同时作为全国重要的交通中枢，运输需求与消费需求并存。但基于前三年较持续的新增供应，市场依旧面临去化压力，整体空置率相较于其他市场处于高位。 市场需求关注 全年经济缓慢复苏，加之多个市场录入大量新增供应，供需关系进一步调整。多重因素影响下租户活动展现四大特征： 本年度内，由于大量新增供应的涌现，为租户提供了更为充裕的市场选择，供求关系的调整使得租户在谈判中的议价能力得以增强。部分项目开发商在降低租金的同时，还延长了免租期，以这种组合策略吸引长期稳定的租户入驻。 部分租户在遴选仓库时，除了对仓储的地理位置、空间布局、设施配备等硬件条件进行综合评估外，亦会着重考量开发商的“软实力”。具体而言，开发商的资源协调能力、服务运营能力等，均成为租户重要的考量维度。 随着电商租户比例上升，市场租约更为灵活。同时，对于选择签订中长期合约的租户，部分开发商还提供了相对灵活的退租条款，从而降低了潜在的违约成本，进一步增强了租户的签约信心。 近年来，市场中获得LEED认证的仓库数量呈现显著增长态势。在考量长期运营成本方面，一些租户对于租赁绿色仓库的意愿日益增强，以实现可持续发展和环保效益的最大化。 全国租金表现 未来去化仍需时间，租金走势逐渐趋缓 2023年全国租金市场整体承压。据第一太平戴维斯的主要追踪数据显示，年内城市租金面价下调幅度约4.3%。 相较于全国其他区域，华南地区租金更具韧性，持续强劲的租赁需求支撑区域内租金在2023年持续上涨。 租金的下滑也在一定程度上减缓了一线城市的需求外溢现象。一些对区位和价格进行综合考虑的客户倾向于留在本地租赁，从而缓解了部分项目的空置情况，为市场带来了一定的稳定效应。 2023年非保税高标仓重点城市表现 华北市场 沈阳 北京 ❖沈阳非保税高标仓市场总存量保持在约189万平方米，年内新增项目较少，同时市场需求稳健，净吸纳量维持在较好水平。❖电商、食品消费及装备制造业为其主要的租户来源。未来随着沈阳从传统重工业向高端制造逐渐转型，区域内高标仓需求或将有所提升。 ❖2023年北京非保税高标仓市场韧性犹在，新增放量后存在一定去化压力。租金仍在华北地区处于高位，较高租金压力下年内也出现部分租户外迁趋势。❖电商、3PL及部分医药企业为北京本地主要租户类型。❖近两年平谷大量物流用地供应，平谷区也将在2024年迎来大量新增供应，北京物流市场格局也将迎来相应变化。 天津 ❖作为华北区域最大的物流存量市场，全年来看天津放量明显，全年录入超过85万平方米新增供应。与廊坊相比，天津在承接北京需求上稍显逊色，开发商也多以低价填仓为主要策略。❖武清、滨海新区、北辰、西青发展时间较长，已形成较成熟的物流市场，非保税高标仓市场规模高于其他子市场。❖新兴的蓟州子市场有望更好地服务天津北部的需求，并连接北京。但随着北京、廊坊在年内相继持续放量，天津未来承接外溢需求空间或被部分压缩。 廊坊 ❖廊坊在2023年录入约146万平方米新增供应。虽然供应压力较大，但在租金优势下仍是布局环京市场的不二之选，整体去化表现良好。❖廊坊自2021年起供应急剧攀升，广阳、安次、固安和北三县为主要供应子市场。 青岛 济南 ❖青岛非保税高标仓的主要租户是当地家电和家具制造业零售商，总存量保持在146万平方米。❖近年来青岛重点发展现代物流业，来自RCEP相关国家航线及中欧班列的货运需求日益增加，其中胶州子市场的表现尤为良好。 ❖济南非保税高标仓市场2023年新增有限。市场承压下净吸纳量下行，空置率自2022年同期以来持续上升。❖作为全国重要的工业及物流枢纽城市之一，济南高标仓市场主要服务区域内的消费需求。 华东市场 无锡 ❖基于较为严格的物流用地出让条件，无锡市场物流新增供应有限，重点子市场的租金及空置率均保持平稳。❖物流和配送产业在无锡经济中有重要占比，电子信息与机械制造轻重制造并行发展的同时，区域内较高的经济水平也保证了消费力的稳健，相应制造及消费类的仓储需求应运而生。 南京 ❖南京市场存量约为244万平方米，主要位于江宁和六合两个子市场。❖2023年以来南京非保税高标仓供应下降，仅有江宁子市场录入新增供应。市场去化压力减缓的同时，空置率降至20.5%。❖南京都市圈密集的人口消费基础为南京仓储市场提供了稳定的需求。 苏州 上海 ❖苏州区域凭借超过1100万平方米的市场存量，成为中国最大的物流市场。❖2023年区域内放量较大，仅苏州市区新增供应就超过120万平方米，多位于吴江子市场，未来租金预计面临上涨压力。❖相较上海而言，更为合理的租金水平和产业集群吸引了其他地区的制造企业搬迁至苏州区域，并使当地的仓储市场受益。 ❖2023上海非保税高标仓集中放量，年内录入新增创五年内新高，超88万平方米，其中金山、青浦子市场的新项目占近70%。 ❖年内供需关系发生变化，市场租金下调1.4%，同时也在年末稳定了部分租户的外迁。净吸纳也在4季度回升至2023年最好水平，相比去年同期也有大幅度提升。其中，金山、松江等多个子市场见证了净吸纳量由负转正。❖2024年预计仍会维持较稳定的新增供应，前半年新增较多，其中也不乏一些来自头部开发商的大型项目，届时也将推升相应子市场的空置水平。 嘉兴 ❖嘉兴市在2023年供应有所减缓，相比之下本地去化动能略显不足，租金与去年同期持平。❖区域内的租赁需求主要来自本土的制造业和上下游产业，同时基于其地理优势，可部分承接来自上海的溢出需求，以及长三角众多城市的中转需求。❖新入市的项目以吸引包括数字经济、医药健康、新能源的高端制造业租户入驻。一些包括光伏制造在内的高新技术企业也表现出较强的高标仓需求。 杭州 ❖杭州在2023年无新增供应，市场存量保持在超过289万平方米。❖作为全国直播电商基地，第三方物流和电商仍然是杭州的主要租户。同时杭州作为互联网产业发展的重要城市，也与湖州、绍兴一同吸引了一些高科技电子制造业需求。 中国物流地产 华南市场 惠州 ❖相较深圳和东莞，惠州人口密度相对较低，租金水平也低于深莞，仓储需求主要来自当地的电子设备、汽车等制造企业。 东莞 ❖东莞非保税高标仓市场于2023年录入近50万平方米的新增供应，集中在麻涌子市场。❖东莞是大湾区重要的物流和配送中心，得益于深圳强劲的溢出需求和当地制造业的复苏，东莞的整体出租率接近满租。麻涌子市场更是积聚食品饮料制造企业，本地仓储需求较大。❖东莞高标仓开发商较多元化，第一产业、普洛斯开发建设的项目数量较多。 广州 ❖广州2023年录入超100万平方米新增供应，多集中在花都、增城子市场。与深圳和东莞不同，广州拥有从增城到南沙较多的工业及物流用地储备，高标仓存量供应均位大湾区前列。❖回顾全年，广州本地市场需求强劲回暖，市场空置率下行至两年内最低水平。❖市场主要租赁需求来自于第三方物流和电子商务企业，同时发达的汽车产业也使一些传统燃油车及新能源车品牌保持活跃。 深圳 ❖深圳市场租金水平维持全国领先。由于土地资源极度有限，整体供应量较少，近年来当地政府持续进行物流用地升级，目前市场新建仓储项目已经达到6层。❖未来三年内深圳预计有超170万平方米新增入市，届时或将部分缓解本地租金压力 佛山 ❖佛山近年来新增供应逐年放缓，市场有序去化的同时，空置率及租金均维持在稳健区间。❖除家电和汽车零部件等本地制造业外，仓储需求主要来自跨境电子商务公司。此外，三水、高明子市场租金较低，也可承接部分广州外溢需求。 华西市场 西安 ❖2023年西安非保税高标仓市场约357万平方米存量，空置率降至13.9%。❖随着西安比亚迪制造工厂产能持续升级，以新能源汽车带动的高端制造业需求成为带拉动仓储市场的重要动力。 来源：第一太平戴维斯研究部注：西安城市版块包含部分位于咸阳的项目成都城市版块包含部分位于眉山及德阳项目 成都