中国物流地产回顾与展望

目录 01主要驱动因素 02租赁市场表现 03挑战与机遇 04投资与展望 01 主要驱动因素 1.政策 自2024年以来，物流行业的降本增效、跨境协同、绿色智慧化成为政策强调的方向，《2025年政府工作报告》中也多次提及物流，强调减少全社会物流成本： 《自然部关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》 •采取灵活用地供应，以长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供应物流及相关配套设施用地，符合划拨用地目录的可采取划拨方式供地；•支持盘活存量空间资源用于物流项目建设；•增加混合产业用地供给，在符合规划的前提下，允许物流仓储用地和一类工业用地合理转换，减少物流资源闲置。 •加快建设统一开放的交通运输市场，实施降低全社会物流成本专项行动；•完善跨境寄递物流体系，加强海外仓建设，提升国际物流效率，助力跨境电商发展；•优化产业链供应链国际合作布局，推进“一带一路”下的物流综合服务； 《关于拓展跨境电商出口推进海外仓建设的意见》 主要驱动因素 •助力跨境电商相关企业“走出去”，并推动跨境电商海外仓高质量发展。 《有效降低全社会物流成本行动方案》 •支持物流数智化及绿色化转型，鼓励运用平台经济、低空经济、无人驾驶、数字孪生的技术，并鼓励循环包装应用，提升仓储效率。 这些政策旨在通过技术创新和资源优化，推动物流行业高质量发展，助力经济增长。 《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》 •加强回收循环利用能力建设，支持汽车、家电、数码等各类消费品的换新，同时加快“换新+回收”物流体系。 《关于加快构建废弃物循环利用体系的意见》 •支持“互联网+回收”模式发展。推动有条件的生产、销售企业开展废旧产品逆向物流回收。 2.需求 买方市场成型： 现有去化压力下，开发商将更加注重现有项目的去化而非新项目开发。业主方正在通过提高租金优惠、提升服务质量等方式加速去化，改善资产负债表。 电商零售及第三方物流主导： •2024年，非保税高标仓租赁结构保持整体稳定，第三方物流、电商零售和制造业继续占据租赁需求的主导地位。•电商及物流类企业的整体需求预计仍将显著高于其他行业，但电商企业因前期增长基数较高，其需求增速可能会有所放缓。 灵活租约： 受租金下行与成本控制的双重影响，2024年呈现出新租需求减少、换仓需求增长的特点。因此，对于租期、面积和合同条款方面的灵活性成为租户的核心诉求。 2.需求：零售及电商 2024年消费市场稳定增长，得益于一揽子增量政策以及前期存量政策影响力的持续释放，外加以旧换新政策的有效发力，中国社会消费品零售总额成功突破了人民币48万亿元大关，实现了3.5%的同比增长。其中，线上零售仍是推动消费市场发展的重要驱动力。2024年实物商品网上零售额同比增长了6.5%，高出社会消费品零售总额增速3.0个百分点。 零售总额稳步走高的同时，消费者预期和信心均有所降低。受到宏观经济不确定性和就业压力等因素的影响，人均消费占可支配收入的比重却出现了波动下降。在消费选择上，“能消费”和“愿消费”成为了消费者面临的考量，不同的消费群体在“谨慎”与“放开”之间表现出了明显的分化。 2.需求：物流快运 2024年，中国快递业务量以突破1,700亿件的历史性成绩刷新行业纪录，物流快运业正在经历结构性变革。 伴随消费者行为从“集中囤货”向“即时需求”转变，物流企业加速调整运营模式：一方面，源头直发模式的普及显著降低了商品在中转仓的停留时长，企业减少仓储节点缩短链路，同时强化对运输时效的精控能力；另一方面，电商退货率持续攀升推动行业升级逆向物流体系，部分产品退货率高达70%，促使快递企业将退货质检、翻新处理等增值服务嵌入仓储环节。 在成本高压的持续作用下，行业降本增效策略呈现双向突破——既有企业暂停自建仓扩张计划，推动外租仓市场迎来新一波需求回流；也有头部企业通过深化供应链整合，更多从传统物流向资源整合型服务转型，并依托智能分拣、定制化包装等增值服务构筑竞争壁垒。这种"仓储轻量化+服务纵深化"的行业演变，正重塑物流仓储市场格局，驱动仓储空间从单纯存储向综合服务枢纽进化。 2.需求：制造 2024年，中国规模以上装备制造业增加值同比增长7.7%。大规模设备更新政策显著提升了设备工器具购置投资的贡献率，仅“以旧换新”政策就带动汽车、家电产品销售额超1.3万亿元。制造业强劲增长的同时，部分行业也面临产能利用率下降的压力，深化产业升级成为必然选择。 主要驱动因素 制造业向高端化转型，催生了高附加值产品的生产和存储需求，如新能源汽车和精密仪器行业逐步转向定制化、小批量生产模式。这种变化带来了碎片化、多样化的存储需求，也对物流仓储智能化建设、柔性化管理提出了更高的要求。 2.需求：贸易 2024年，中国贸易在复杂多变的国际局势下保持了稳定增长，货物贸易进出口总值突破44万亿元，同比增长5%。其中，与东盟等新兴市场的贸易往来尤为活跃，东盟已连续五年成为中国第一大贸易伙伴。 在全球经济周期调整的背景下，中国积极采取多种策略应对国际贸易的不确定性。一方面，通过提升生产质量与推动技术创新，促进新型能源产品的出口；另一方面，鼓励跨境电商拓展市场，推动企业开展多元化投资。 2024年中国跨境电商进出口额达2.63万亿元，较2020年增加近1万亿元。跨境电商的快速增长不仅缓解了传统外贸波动，还重构了物流仓储市场的模式。例如，为适应跨境电商“短周期、高时效”的竞争逻辑，头部企业加速布局华南枢纽，跨境电商企业在华南的租赁总面积已超过1,500万平方米大关。 同时，“48小时全球达”的时效要求，也使得众多分拨仓中的的自动化设备成为标配。而不少物流企业也积极向“跨境仓配一体化服务商”升级，整合清关、退换货等多项增值服务，以提供更全面的物流解决方案。 3.供应 过去五年中，中国物流市场经历了非保税高标仓的大量集中供应。据第一太平戴维斯的数据显示，2020至2023年间，全国31个主要物流城市的年平均供应超过1,000万平方米，而且供应更多集中在一线城市及其周边的卫星城市。从区域分布看，2024年华东仍处集中放量期，但预计2025年将迎来增速回调；华北区域的北京、廊坊维持供应惯性，短期内仍有一定规模增量释放；华南地区在强劲的产业需求驱动下，新增供应规模逆势上升。 自2024年起，物流仓储用地成交逐渐回归理性区间，未来项目供应节奏也将随之调整。在新成交土地中，容积率在两层及以上的面积占比达70%。华南地区物流用地容积率远超其他地区，容积率在3.0及以上的土地占比超过半数。 02 租赁市场表现 2024年中国非保税高标仓重点城市表现 租金持续承压下行 2024年，全国非保税高标仓市场面临租金下行压力，平均租金同比下跌7.3%。这一趋势主要受到供需关系的影响，尤其是新增供应量较大且需求增长相对滞缓的情况下，业主普遍采取降价填仓策略以提升出租率。 一线城市中，核心板块的高标仓租金表现相对稳定，但非核心板块及周边卫星城市因项目选择多、区位受限，租金下调幅度较大。未来租金下行压力或有所缓解，但区域差异将有所持续。 在实际租赁谈判中，有更多的业主通过降价、延长免租期、提供设备租赁及仓储改造等附加条款吸引租户，增强项目长期吸引力。鉴于有效租金水平受租赁成交情况及租户谈判能力的影响较大，本报告主要以租金面价分析为主。 全国物流市场分区域总览 定建租赁增多：更多开发商选择在签订长期租赁合同后启动建设，确保现金流稳定并降低风险，同时提升信用评级以降低融资成本。这些定制项目通常配备现代化设施和节能系统，既提升了运营绩效，也增强了可持续性。 自建仓减少：由于初始投资成本高、投资回报期长，加之电商与第三方物流企业在土地获取上不具优势，预计这些企业自建仓将有所减少。全球政治经济的不确定性加剧及企业盈利能力的下降，促使企业对重资产投资持更加审慎的态度。这一转变预计将推动仓储租赁市场和定建模式的需求增长，进而有助于现有仓储库存的消化。 租赁市场表现 冷库以改建为主：受生鲜食品需求上升和进口食品量下降影响，冷库开发速度放缓。许多开发商在项目初期采取灵活规划策略，如减少制冷设备投资、出租部分空间作干仓使用。待需求明确后，再进行冷库改造和制冷设备投资，以有效控制成本。 华北市场 2024年华北区大量新增供应下，租户议价能力进一步提升，使得业主降低租金以维持出租率。 租赁市场表现 •北京：全年租赁成交中，以合同物流及消费品企业主导，其中社区团购及电商型客户较为活跃，且更偏向于灵活性高的短租合约。未来几年平谷子市场供应庞大，2025年预计新增超150万平方米，届时将对区域及周边市场吸纳产生较大冲击。•廊坊：廊坊在2024年持续吸纳北京外溢的租赁需求。除传统第三方物流的需求外，制造业中的医药、汽配行业占比也成长为主力租户类型。•天津：2024年天津市场在租金下调及新增大幅减少的同步效应下稳步回调，加之来自第三方物流、零售批发和食品行业的稳定需求，年末空置率同比下调2个百分点。 华东市场 华东市场自2020年以来保持着较高的市场供应，其中2024年新增主要集中在上海、苏州和嘉兴板块，年末区域空置率同比上升2.2个百分点。 租赁市场表现 •上海：2024年，受大型单体项目入市的影响，上海新增供应面积攀升至近五年最高水平，空置率也随之显著上升。2025年，随着新增供应节奏趋缓，汽车零部件等制造业布局逐步落地，多数项目租金合理调整，市场供需关系有望持续优化。 •苏州：2024年，苏州物流仓储市场整体新增供应节奏放缓，但市场需求保持稳健。以太仓为例，凭借其优越的区位条件和较低的租金成本，城市配送需求持续稳定。尽管年内租金有所调整，但净吸纳量仍维持在健康水平，市场韧性犹在。 •嘉兴：2024年，嘉兴物流仓储市场的租赁需求以食品、生活消费品及电商企业为主，整体需求保持稳定。2024年底空置率同比浮动较小，市场供需趋于平衡。但由于部分租赁需求来源于上海市的外溢，一些客户对价格较为敏感，因此在扩租决策上表现得相对谨慎。 华南市场 凭借珠三角的供应链和交通基础设施，华南五城承接了众多来自国际贸易企业的配送需求。2024年，跨境电商扩张继续推动华南高标仓租赁需求，出租率维持高位。 租赁市场表现 •广州：借助白云机场的物流枢纽优势，广州承接了大量跨境电商企业的布仓需求。2024年，在国补政策推动下，家电类第三方物流企业活跃度也有提升。 •佛山：2024年，佛山物流仓储市场新增供应量较大，新项目单体面积普遍较大，部分被跨境电商整租。全年净吸纳量超80万平方米，市场租赁表现稳健，空置率在年末略有上升。随着佛山高明机场的批复，其周边物流仓储需求有望进一步巩固。 •深圳：深圳物流仓储市场规模较小，受土地成本和面积限制，租金维持高位。2024年，其稳定承接高精尖制造业及医疗企业的战略布点需求。 •东莞：2024年，东莞新增供应量仅次于佛山，除承接电商需求外，制造业的持续升级也推动了高端制造企业的租赁需求。随着“工改工”政策的推进，未来还将迎来一批工业厂房改造类的物流项目。 华西市场 华西非保税高标仓市场存量已突破1,800万平方米大关。2024年初以来，区域内租金承压下行，但租金刺激下空置率降至新低。 租赁市场表现 •成都：成都市非保税高标仓存量占区域总存量的近四成。2024年消费类需求仍主导物流仓储市场租赁，传统消费与平价、量贩式消费并行；租金普降下部分需求来源于成本控制下企业搬迁，全年空置水平浮动较小。 •重庆：重庆物流仓储市场以汽车行业为主，头部车企带动供应链上下游需求稳定，食品及家电类客户活跃。近年来，重庆租金持续下调，吸引非高标租户转向高标仓租赁，空置率明显下降。 华中市场 自2023年起，华中市场的新增供给开始放缓，而到2024年，新增供给量依然保持在较低水平。但基于较大的市场存量，区域内仍面临一定去化压力，整体空置率相较于其他市场处于高位。 租赁市