2023年地产行业回顾与2024年展望

联合资信工商评级三部|杨哲|李想|于长花|苏柏文 2023年以来，一季度“小阳春”过后，房地产行业景气度继续下行。融资端支持政策对房企流动性修复有限，销售仍处于探底阶段，行业出清仍在继续，部分头部房企风波再起，投资者风险偏好未有改善，房企存活关键仍在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复，大部分房企生存压力仍较大。展望2024年，需求端一系列利好政策的出台，短期内有利于释放购房需求，提振市场信心，但长期来看经济增长放缓、出生人口增速下降、人口老龄化加速以及城镇化进入减速阶段等因素，将持续压低房地产市场的整体预期。 一、房地产行业回顾 （一）政策端 2023年以来，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大，地产供需两端均有利好政策陆续出台；7月的中央政治局会议提出政策转向适时调整优化房地产政策奠定了调控基调，此后贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”等相关政策相继落地；此外，继“金融16条”“三支箭”等地产融资宽松政策，“三个不低于”首次以量化指标方式对银行业放贷行为进行硬性规定，并将政策触角细化到非国有房企。 2023年年初，中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策。此后两会政府报告提出，明确要有效防范化解头部房企风险，促进房地产平稳发展。7月的中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策奠定基调。此后，相关部委密集发力，住建部出台“认房不认贷”政策，一二线城市迅速响应，调整首套房认定政策；央行推动降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，降低首套二套最低首付比例。10月，国务院常务会议审议通过“14号文”，提出要加大保障性住房建设和供应；中央金融工作会议再次强调促进金融与房地产良性循环，因城施策用好政策工具箱，并提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月，央行、金融监督管理总局就证监会联合召开金融机构座谈会，会议提出“三个不低于”，落实中央金融工作会议中满足不同所有制房地产业企业合理融资需求，将政策触角细化到非国有房企，补齐民营房企在融资扶持红利下的普惠短板。 2023年以来，随着中央宽松政策的持续出台，地方政府可选择的地产调控工具箱进一步丰富，各地市的房地产市场调控松绑政策力度加大，但三四线城市楼市利好政策基本出尽，一二线城市尚有政策调节空间。各地市围绕提高公积金贷款比例、放松限购区域购房数量或扩大非限购区域、降低首付比例、降低落户难度、推动人才引进及购房补贴等方面发力，政策支持力度进一步提高。在政策工具中，公积金贷款放松政策及“认房不认贷”使用频次最多。 （二）融资端 2023年以来，房地产行业融资政策支持导向明显，但短期来看对房企融资端修复有限。受经济增长放缓和市场信心不足等因素影响，居民购房及贷款意愿疲弱，房企到位资金继续下降，叠加部分头部房企信用风险暴露、投资者偏好下行，行业现阶段融资情况仍难言乐观。房企融资能力修复关键仍在于销售端的回暖和自身造血能 力的恢复。 1．社会融资 2023年以来，受上年同期高基数效应影响，M2增速自年初高位趋势性回落。2023年二季度随着经济复苏动能有所放缓，社会融资规模同比增速小幅上扬后回落，三季度以来政府债供给放量支持社融同比增速回升，但居民和企业信贷需求仍有待改善。2023年12月，中央经济工作会议定调货币政策“灵活适度、精准有效”，预计流动性将继续保持合理充裕，资金或将更加注重落实见效。 资料来源：联合资信根据Wind整理 社会融资成本方面，2023年以来实体经济融资成本稳中有降。LPR在2022年8月时隔10个月后，于2023年6月再次进入下行通道。2023年6月，1年期LPR和5年期LPR对称下调10个基点至3.55%和4.20%；2023年8月，1年期LPR跟随7天OMO利率和1年期MLF下调10个基点至3.45%，5年期LPR保持不变。目前国内按揭贷款首套利率最低值为低于5年期LPR20个基点即4.00%，二套利率为5年期LPR上浮20个基点即4.40%，已处于历史低点。央行数据显示，上半年新发放企业贷款加权平均利率为3.96%，比上年同期低25个基点；新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。此外，截至2023年9月底，已有超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%。 2.房企融资 2022年以来，中央各部委密集发声稳定房地产行业融资环境，重点支持房企合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目以及防范化解房企流动性风险。从2022年底金融“16条”和“地产行业四支箭”融资政策陆续出台，到2023年7－8月金融“16条”延期和允许房企再融资不受破发、破净和亏损限制等融资端政策再发力，再至2023年11月地产信贷的“三个不低于”，持续的融资政策支持有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化。但受制于经济复苏放缓、需求端政策提振效果有限和市场信心不足等因素，行业销售仍未企稳止跌，地产企业到位资金压力依旧较大。2023年1－11月，房地产开发企业到位资金合计11.70万亿元，同比下降13.40%。其中，国内贷款累计同比降幅自二季度以来持续走阔，反映融资端修复空间有限且持续性不足，2023年11月在房地产信贷政策再发力后国内贷款累计同比降幅有所收窄，但持续性待观察；2023年以来商品房销售短暂复苏后再次降温，致使房地产开发资金来源中占比最高的其他资金（定金、预收款以及个人按揭贷款）累计同比增速于2023年6月由正转负，降幅持续扩大，反映销售端压力不减，房企资金仍承压。 （1）银行信贷 从房企主要融资渠道银行信贷来看，受行业下行影响，近年来银行信贷流向房地产领域的增速大幅下降。截至2023年9月底，国内金融机构房地产贷款余额为531900亿元，同比下降0.20%，历史首次出现负增长。 自2022年11月央行、银保监会发出“第一支箭”——“金融16条”发布后，各大银行密集与优质房地产企业达成银企合作协议并提供授信。在国有银行加大对房企的授信力度后，股份制银行和城商行也陆续加入对房企的授信，获益房企对象也从全国性龙头房企逐步扩容至地方性房企和出险房企。根据公开资料统计，已有超过45 家银行（包括分行）向过百家房企（包括集团子公司/分公司）签署战略合作协议；2023年11月随着“三个不低于”等政策的提出，多家银行纷纷召开房企座谈会。但需注意，金融机构出于对自身风险把控等考量，对房企的贷款审批态度较为谨慎，对房企提供流动性贷款的难度较大，信贷实质性落地一般需通过新增建设项目申请，在行业流动性持续承压背景下，多数民营房企大幅缩减土地投资导致新增项目极少，可供抵押的优质资产不足。截至2023年9月底，国内金融机构房地产贷款额度同比增速继续探底，后续政策对房企融资端修复路径和效果有待观察。 （2）国内债券 2023年以来，“第二支箭”支持房地产企业债券融资需求的政策效果在7月后明显走弱，房企信用债发行量在下半年显著收缩，11月在中央经济会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，“第二支箭”再次发力，信用债发行量边际抬升。具体来看，2023年1－11月，房地产开发类企业境内信用债发行金额合计4140.59亿元，同比下降16.44%，11月单月发行量环比增长52.54%。但投资信心恢复需销售端回暖支撑，同时伴随着行业持续出清，短期内房企国内信用债发行规模反弹空间有限。 （3）美元债 受境内房企展期、违约事件频发、境外评级被大量下调以及多数出险房企“弃外保内”等因素影响，投资者对房地产行业风险偏好显著下行，2021年以来境内房企美元债发行规模保持低位，多数月份美元债净融资额为负。2023年1－11月，中资房 企美元债发行金额合计127.21亿美元，同比下降36.70%，净融资额合计-433.40亿美元，较上年同期净融资流出量继续扩大5.58%。结合当前国内房地产市场现状看，房企现阶段融资环境仍不容乐观，且美元债在实际偿还过程中劣后于其他借款，同时，人民币贬值造成发行美元债成本上升，预计房企美元债市场短期内恢复难度较大。 （4）信托融资 近年来，以信托融资为代表的非标融资延续强监管，房地产信托发行与成立规模均大幅下降。2023年1－11月，据用益信托网数据显示，投向为房地产类的国内集合信托产品发行规模为346.97亿元，同比下降74.29%；投资领域为房地产的国内集合信托产品成立规模为205.93亿元，同比下降78.10%。近年来银保监会要求严控房地产信托规模，房地产信托规模显著下降，结合当前房地产市场环境看，未来房地产信托规模或将继续缩减。2023年7月，央行、金融监管总局延长2022年11月出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中两项金融支持房地产市场政策的适用期限，继续对存量房地产企业开发贷、信托贷款融资进行展期，或将缓解房企信托债务到期压力。 （5）权益融资 2022年11月，证监会恢复上市房地产企业股权融资渠道及再融资等措施，即“第 三支箭”股权融资。2023年2月，证监会提出启动不动产私募投资基试点工作，延续“第三支箭”对股权融资渠道的拓展。2023年8月，证监会提出房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，对上市房企股权融资给予持续支持。2022年11月以来，10余家房企已完成港交所股权配置，扣除配售佣金后净额超280亿港元，资金用途主要为债务偿还；而上交所和深交所方面，2023年6月招商蛇口率先完成定增，截至2023年12月底，已有4家央国有企业完成募资，另有23家房企在进程中，预计将获得超1000亿元股权融资，募集资金用途多为项目建设融资，A股上市房企整体股权融资进程较缓，最终落地情况仍需关注。 （三）供需端 2023年一季度地产行业迎来“小阳春”，但后续销售乏力，行业景气度仍低迷，整体销售规模仍在下滑；土拍市场上，央、国企和城投企业继续托底，优质民营房企恢复拿地。需求端，购房政策放松力度或将加码，短期内有促进作用，但长期受宏观经济下行、房企风险事件持续发酵等因素影响，购房者信心有待恢复，政策效果有待观察。 1.供给端 2023年以来，房地产行业市场景气度延续2022年下半年以来的低迷态势，商品房待售面积（竣工未售项目）库存进一步提高，去化压力较2022年有所加大，截至2023年11月底，待售面积规模为6.54亿平方米，累计同比增长18.00%。据CRIC统计的数据，截至2023年9月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为5.12亿平方米，环比增长1.4%，同比减少1.7%。从去化周期看，据CRIC统计的数据，截至2023年9月底，重点50城短期库存出清周期为19.5个月（按近6个月月均销售面积计算），较2022年末延长1.4个月，短期库存去化压力较2022年有所加大。 土地供应及成交量决定商品房未来一段时间的供给。据CRIC统计的数据，2023 年前11个月，100大中城市供应土地规划建筑面积同比下降12.01%，整体看，2023年1－11月，尽管部分城市放松土拍门槛并推出优质地块，除一线城市及热点二线城市外，其他地市土拍市场热度不高，央、国企及地方城投企业仍为拿地主力军，地方城投整体土拍力度下降，但仍在三四线城市持续托底；民营房企拿地力度较上年同期有所恢复但仍属谨慎。 从土地成交数据来看，2023年1－11月，100大中城市成交土地规划建筑面积累计12.20亿平方米，同比下降19.29%；分城市能级来看，一线城市成交土地规划建筑面积同比下降16.01%，二线城市成交土地规划建筑面积同比下降27.74%，三线城市成交土地规划建筑面积同比下降5.04%，整体看，受房地产市场看跌情绪影响，一二线城市土地成交规模降幅较大，三线城市土地成交规模降幅相对较低。 2023年1－11月，受房地产行业