地产形势回顾与2024年展望

地产形势回顾与2024年展望 毛磊投资咨询从业资格号：Z0011222Maolei013138@gtjas.com王笑投资咨询从业资格号：Z0013736 Wangxiao019787@gtjas.com 报告导读： ◼摘要： 本文回顾了近两年地产各分项数据所处的历史位置，并结合2024年以来的托底政策，通过高频销售数据跟踪地产趋势。通过观察本轮地产下行的长周期人口因素，以及房企融资端的短期困境，目前，虽然一系列针对房企融资与稳需求的政策持续落地，但未来政策或仍有优化宽松空间。最后，我们对2024年主要地产数据增速做了具体预测，同时结合地产链条内部领先、滞后的勾稽关系对新开工与竣工趋势做了方向性预测。 1、从地产端数据来看，近两年地产的深度下行带来多个数据创下多年极值。2023年新开工面积约6.9亿平方米，创下近十年以来新低，仅为2019年巅峰年份的四成。2023年，商品房销售金额跌破12万亿元，回落到2016年的水准；商品房销售面积创近十年以来新低。但全年竣工增速创下十九年来新高。 2、虽然LPR超预期调降，春节前一线城市进一步放松限购；但是，上世纪80年代末中国婴儿潮见顶，随后的十余年，中国每年新生人口从2500万人跌至1500万人，当前这部分人群进入买房适龄阶段，从长周期角度压制地产需求。因此过去周期性的优化放松政策，在长期趋势性因素的扰动下，为了改善行业现状，降低地产对金融风险的传导，政策力度或仍有进一步优化空间。 3、每年年初由于春节因素，宏观数据偏清淡，对跟踪地产趋势带来难度。我们从高频地产销售数据来看，开年以来，新房销售仍然偏弱，二手房销售出现回升，地产市场更多体现机构性改善。 4、我们预测2024年地产投资增速为-6.5%(2023年-9.6%)，新开工面积同比增长-7%(2023年-20.4%)，施工面积同比增长-13.2%(2023年-7.2%)，竣工面积同比增长5.3%(2023年17%)，商品房销售增速同比增2.8%(2023年-8.5%)，销售金额同比增长6.8%(2023年-6.5%)。 ◼后期关注点： 1、政策力度。2、2024年1-2月地产链条数据。基于我们预测2024年地产数据的逻辑，今年第一份数据将确定全年环比基数，很大程度影响了后续数据的精确度。 目录 1.近两年地产投资数据回顾：向下换挡，强弱分化...................................................................................................................31.1地产链条前端：数据深度回调...........................................................................................................................................31.2地产链条后端：去年竣工增速创下19年来新高.........................................................................................................42.销售、库存与价格：景气走弱......................................................................................................................................................42.1商品房销售首次连续两年负增长.......................................................................................................................................42.2房价连续24个月下跌..........................................................................................................................................................52.3商品房库存出清周期延长....................................................................................................................................................62.4土地溢价率低位徘徊.............................................................................................................................................................63.政策与影响：力度渐加码，效果欠释放.....................................................................................................................................73.1政策在房企融资端与居民需求端发力..............................................................................................................................73.2房企资金来源：均为负贡献，自筹拖累加大................................................................................................................83.3实际购房贷款成本仍偏高....................................................................................................................................................93.4人口长周期影响因素不容忽视...........................................................................................................................................94.今年地产销售情况跟踪：新房、二手房弱势中劈叉...........................................................................................................104.1新房销售依旧偏弱..............................................................................................................................................................104.2二手房销售持续好于新房.................................................................................................................................................115. 2024年地产数据预测：弱势中的修复，结构强弱的转折..................................................................................................115.1总量数据：弱势中的修复.................................................................................................................................................115.2结构强弱的转折：“前端弱后端强”拐点出现...............................................................................................................126.后期关注点提示..............................................................................................................................................................................13 （正文） 1.近两年地产投资数据回顾：向下换挡，强弱分化 1.1地产链条前端：数据深度回调 2022-2023年我国地产投资增速已连续下跌两年，累计下跌20%左右。2023年全年房地产开发投资金额11.09万亿元，同比下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点。从2021年下半年开始，地产投资月度同比增速开始向下换挡，自2022年二季度开始，地产投资增速同比跌幅开始向-10%—-20%增速区间迈进。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 新开工方面，2023年房屋新开工面积9.54亿平，持平于16年前，即2007年水平，仅为历史最高2019年22.7亿平的42%。同比增速来看，全年-20.4%，连续四年负增长，为1992年有数据以来历史第二低增速(历史最低增速为2022年的-39.4%)。其中，2023年全国住宅新开工面积约6.9亿平方米，亦创下近十年以来新低，同样是2019年巅峰年份的四成。不过，从2023年9月以来，跌幅略有收窄。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 新开工面积的持续下滑，也进一步拖累了施工面积。2023年，全国房屋施工面积为83.8亿平，累计同比下降7.2%。与新开工趋势相似，自去年9月以来同比增速也有所改善。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 1.2地产链条后端：去年竣工增速创下19年来新高 2023年全国房屋竣工面积9.98亿平，略高于2018-2022年平均9.37亿平水平，全年同比增长17.0%，同比增速创下2004年以来新高。其中，2023年，住宅竣工面积7.24亿平米。不过，自2023年8月开始，竣工月度同比增速有所回落。 资料来源：Wind，国泰君安期货 资料来源：Wind，国泰君安期货 2.销售、库存与价格：景气走弱 2.1商品房销售首次连续两年负增长 2023年商品房销售面积11.17亿平，同比增速-8.5%，创近十年以来新低；其中住宅销售面积9.48亿平。1992年有数据以来，第一次出现连续两年销售面积负增长的情况。 2023年销售金额11.66万亿元，跌破12万亿元，同