房地产：对政治局会议的点评：交易出清，三步走

中共中央召开政治局会议，对地产着墨较多，且关乎库存这一核心问题。根据会议内容，对房地产的描述主要为：1）结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待；2）统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；3）抓紧构建房地产发展新模式。这三方面的内容，篇幅上并不小，且涉及到了行业的核心矛盾，也即存量库存。我们认为，由于当前行业处于库存较高、房企资产负债表较大的状况，该政策的实施有利于减少房企库存、缩小资产负债表，对出清有利。 库存去化的关键矛盾不是量、而是价格，自上而下的政策对价格带来一定压力。尽管市场更关注量，和与之相对应的现金流状况，但我们认为阻碍市场好转的核心原因在于价格。当房产作为一项资产，其回报率低于其他类别资产的时候，那么最核心的问题就是收益率分母端的价格。按照政治局会议的要求，要统筹研究消化存量房产的政策举措，说明该政策是自上而下的政策，同时，要达到存量房产去化的目的，以目前的需求来看，价格依然有较大压力。 资产负债表缩小之后，行业产能就可以出清，产能有二，一为库存、二为房企，因此对行业的影响是结构性的。行业产能可以出清，对于产能的界定，我们认为有两个，其一为行业库存，为项目层面的产能出清，其二为房企，为开发主体层面的产能出清。这两类产能，都将在接下来的出清中得以体现。对于主体来说，决定出清后是否会存活，取决于在净资产是否能够在这轮周期当中有结余，以供新周期开始时的初始资本。 交易出清，为三步走，短期是出清的预期、中期是出清的过程、远期是出清的现实。为什么不是直接从预期跳向现实，而是加了一个过程，原因在于暂时没有清晰的路径，因此，我们尚不能清晰的认知出清后的现实，包括且不限于剩余的房企净资产、新的商品房开发模式等，在这个背景下，预计市场将变为三步走。行业出清之后，负债端也将持续处于偏紧状态，以此来约束供给，达到供需平衡的状态，我们关注行业两端，一为核心标的，推荐保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，相关受益标的包括旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行，政策推进不及预期。