恒盛地产二零二三年年报

Ultimacyof Life築‧極致人生2023年報恒盛地產控股有限公司香港柴灣永泰道 50 號 港利中心 8 樓 807H 室 電話 : (852) 3104 2225傳真 : (852) 3104 2224www.gloriousphl.com.cn恒盛地產控股有限公司股份代號: 00845( ) 於開曼群島註冊成立的有限公司年報ANNUAL REPORT 2023GLORIOUS PROPERTY HOLDINGS LIMITED恒盛地產控股有限公司CMYCMMYCYCMYKai171406030526_Glorious Property AR2023 Cover V01_12mm_Chi_OP.pdf 1 25/4/2024 11:51 PM 董事及高級管理層資料 1恒盛地產 • 二零二三年年報目錄2公司資料管理層討論與分析4年度摘要6市場回顧8業務回顧18未來展望19財務回顧31董事及高級管理層資料35環境、社會及管治報告58企業管治報告76董事報告88獨立核數師報告91綜合財務狀況表93綜合全面收益表94綜合權益變動表95綜合現金流量表96綜合財務報表附註186五年財務摘要188所持主要物業詳情 公司資料2恒盛地產 • 二零二三年年報董事會執行董事丁向陽先生（主席）陸娟女士嚴志榮先生獨立非執行董事劉濤教授胡金星博士韓平先生審核委員會劉濤教授（主席）胡金星博士韓平先生薪酬委員會胡金星博士（主席）丁向陽先生劉濤教授提名委員會丁向陽先生（主席）胡金星博士韓平先生企業管治委員會丁向陽先生（主席）劉濤教授陸娟女士財務委員會丁向陽先生陸娟女士公司秘書梁燕輝女士核數師國富浩華（香港）會計師事務所有限公司於《會計及財務匯報局條例》下註冊之公眾利益實體核數師法律顧問Conyers Dill & Pearman註冊辦事處Cricket Square Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands公司總部及香港主要營業地點香港柴灣永泰道50號港利中心8樓807H室中國主要營業地點中國上海市徐匯區瑞寧路899號上海陽光濱江中心41樓 3恒盛地產 • 二零二三年年報公司資料 股份過戶登記總處Conyers Trust Company (Cayman) Limited Cricket Square, Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands香港證券登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712 – 1716號聯絡恒盛地產控股有限公司投資者關係部香港柴灣永泰道50號港利中心8樓807H室電話：(852) 3104 2225/(86) 21 6407 6688傳真：(852) 3104 2224電郵：ir@gloriousphl.com.cn重要日期暫停辦理股份過戶及登記二零二三年六月四日至二零二四年六月七日股東週年大會二零二四年六月七日選擇收取公司通訊之語言版本或形式本年報印刷本已備妥，亦可於本公司網址瀏覽。股東若已透過或已選擇透過以電子形式收取本年報，1. 但仍欲收取印刷本；或2. 因任何理由於接收或瀏覽載於本公司網頁之本報告時出現困難，可以電郵至gloriousphl.ecom@computershare.com.hk 或郵寄到香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓向本公司香港證券登記處索取本年報告印刷本，費用全免。股東如欲更改日後收取本公司的公司通訊之語文版本或形式，可隨時電郵或郵寄通知本公司香港證券登記處，費用全免。網站www.gloriousphl.com.cn股份代號00845 管理層討論與分析 4恒盛地產 • 二零二三年年報年度摘要• 二零二三年，本集團錄得銷售收入人民幣2,639.7百萬元，已交付樓面面積為82,004平方米‧ 二零二三年，本集團實現房地產銷售額人民幣1,686.0百萬元，實現房地產銷售面積83,754平方米‧ 二零二三年，本集團錄得本公司擁有人應佔虧損人民幣2,949.2百萬元‧ 截至二零二三年十二月三十一日，總借款為人民幣22,663.4百萬元‧ 截至二零二三年十二月三十一日，本集團擁有總土地儲備5.7百萬平方米，平均樓面土地成本為每平方米人民幣1,446元業績摘要二零二三年二零二二年 銷售收入（人民幣千元）2,639,6566,385,035已出售及交付之樓面面積（平方米）82,004143,030毛利（人民幣千元）833,3574,010,842本公司擁有人應佔虧損（人民幣千元）(2,949,153)(297,355)本公司擁有人應佔基本每股虧損（每股人民幣元）(0.38)(0.04) 銷售收入人民幣（百萬元）已出售及交付之樓面面積（千平方米）二零二三年二零二一年二零二二年二零二三年二零二一年二零二二年3,3182,6406,38535082143 5恒盛地產 • 二零二三年年報管理層討論與分析 業務資料摘要二零二三年二零二二年 房地產銷售金額（人民幣千元）1,686,0052,079,510房地產銷售面積（平方米）83,754142,520總土地儲備（平方米）5,696,8805,949,800平均樓面土地成本（每平方米人民幣元）1,4461,597 房地產銷售金額人民幣（百萬元）房地產銷售面積（千平方米）二零二三年二零二一年二零二二年二零二三年二零二一年二零二二年6,8381,6862,07914384335其他主要財務資料人民幣千元二零二三年二零二二年 總資產44,828,08848,494,101總負債(47,650,088)(48,366,926) 總權益(2,822,000)127,175 流動借款22,663,38720,963,726非流動借款—— 借款總額22,663,38720,963,726 資本負債比率(1)不適用不適用 附註：(1) 資本負債比率按債務淨額（按借款總額（不包括非控股股東的貸款）減現金及現金等價物，及受限制存款）除以本公司擁有人應佔總權益計算。 6恒盛地產 • 二零二三年年報管理層討論與分析 市場回顧二零二三年，國際環境進入動盪變革的新時期。俄烏戰爭引發的一系列連鎖反應持續發酵，再加上巴以衝突，國際形勢的不穩定性顯著增加。殘酷的政治及軍事博弈充滿著激烈的經濟、金融及科技競爭，導致全球經濟復甦不平衡。美國對大國博弈的關注、對中國崛起的擔憂以及對中國經濟、金融及科技的壓制政策，使得中國更難深度參與全球治理改革及建設高水平的經貿體系。但中國始終保持戰略定力和政治耐心，理性面對中美兩大經濟體之間的長期必然博弈，統籌發展與安全，全力做好後疫情時代經濟復甦的各項工作，以解決外部環境的不穩定性，持續深入構建人類命運共同體，深化中國經濟改革、發展與和諧的長足進步。二零二三年是COVID-19疫情防控轉型三年後經濟復甦發展的第一年。國內整體經濟增長呈現「先升後降再趨穩」的態勢。主要宏觀經濟指標受出口超預期下滑、投資及消費復甦動力不足、社會預期疲軟等影響，暗示經濟復甦基礎尚不牢固。第一季度，國內經濟呈現向好態勢，疫情得到抑制，春節假期消費力得到全面釋放，復甦開局良好；第二季度，經濟運行正常，但在經濟數據及預期的下行壓力下，呈現下行趨勢。家庭消費開始疲軟，難以支撐初步的消費增長趨勢。由於二零二二年同期的低基數效應，國內生產總值同比增長率整體有所上升；第三季度，整體經濟增速明顯下滑，政府緊急出台相對保守的穩經濟措施。然而，市場反應不佳，政策執行效果較弱；進入第四季度後，宏觀經濟調控政策組合持續發力，內生修復動力逐步顯現。經濟運行總體呈現緩中趨穩、穩中向好的態勢，經濟動能保持中低速發展態勢。二零二三年下半年，政治局會議對房地產市場供需重大變化定下的基調已成為當前及未來全國房地產行業發展的轉折點和指導思想。二零二三年二月至三月，雖然部分熱點城市出現短暫的行情走勢，但市場仍保持一定程度的活躍。然而，在居民收入預期疲軟、房價預期下跌以及前期積壓需求基本釋放的情況下，第二季度後購房者的買房意願快速降低，新房市場大幅下滑。重點城市商品住宅成交面積環比下降27.9%。下半年，新開工面積和房地產投資均降至十年來同期最低點，300個城市住宅用地供需規模同比下降30%以上。二手住宅的價格和成交面積也在經歷「滑鐵盧」。從第三季度開始，政府逐步推出「降利率、降首付」、「調整普通住宅認定標準」、「房子是用來住的、不是用來炒的」、「提供抵押貸款轉讓服務」、「減少中介費」等政策，並在多數城市放寬限購。但該等政策並未扭轉房地產市場下行趨勢，房地產市場仍在深度調整中。就資金週轉及生存環境而言，房地產企業的實力受到嚴重損害，且多數企業均無法改變，完全受到現階段整體經濟壓力和房地產行業結構性變化結果的制約。因城施策、提高預期及提振房地產市場信心，任重而道遠。 7恒盛地產 • 二零二三年年報管理層討論與分析 二零二三年，本集團亦深受房地產市場整體下行的影響，導致變化不均。我們抓住第一季度黃金銷售期和年末平穩銷售期的銷售勢頭，確保部分簽約和回款。年中，部分重點項目的佣金支付模式調整為與銷售渠道深度融合，爭取消售突破，但仍難以阻斷市場下行趨勢，也使企業面臨較大的現金流困難。基於物業管理結構調整帶來的變化，補充現金流的銷售決策權有待進一步提升，銷售響應和拓展仍是企業生存的重中之重。在工程方面，我們始終扎實做好保交樓、保民生、保穩定的各項工作。集團上下以統籌解決重難點項目問題為基礎，優化資源和人員配置，並確保不會發生系統性風險。我們也在積極尋求融資結構和降負債方面的解決方案。本集團及時關注外部政策支持，結合物業結構和項目特點，加快融資環境緩解，穩定融資安全，消除多年「高負債、高槓桿」發展模式的弊端，保持融資風險穩定。加強商業租賃的有效性，實現商業現金流的良性運營。堅持生存與安全相平衡的原則，實施集團與項目協同管理模式，保持穩定的運行機制，合理持續優化調整。 8恒盛地產 • 二零二三年年報管理層討論與分析 業務回顧一、 銷售收入截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團錄得綜合銷售收入人民幣2,639.7百萬元，較二零二二年之人民幣6,385.0百萬元下降58.7%，已出售及交付之樓面面積則由二零二二年的143,030平方米下降42.7%至二零二三年的82,004平方米。已確認平均售價從二零二二年之每平方米人民幣44,391元下降39.1%至二零二三年每平方米人民幣27,025元。二零二三年內，本集團旗下確認銷售收入（包括物業銷售收入及內部裝修收入）絕大部分來自於上海地區及環渤海地區的項目，主要包括上海的恒盛•尚海灣項目第16號樓及北京的歐洲公館的銷售收入。二零二三年內，81.7%的銷售收入來自於上海地區的項目，10.7%來自於環渤海地區的項目，除上海以外長三角地區及東北地區的項目合計僅對本集團本年度銷售收入作出7.6%的貢獻。二零二三年內，七個位於一線城市（上海及北京）的項目佔銷售收入的比例為92.3%，而九個位處於二、三線城市的項目只佔本集團整體銷售收入的7.7%。二零二三年內，本集團位於上海的恒盛•尚海灣項目第16號樓物業完工並交付使用，其銷售單價屬於市場高端價格。由於本年內本集團繼續加大力度促銷各地的庫存車庫及尾盤房源，其中車庫的銷售單價比同項目的住宅房價更低，拉低了本集團本年度的確認收入的平均售價。本集團若干數年前已完工交付的物業項目由於在本年內只錄得車庫的銷售收入，故其確認的銷售單價遠低於當地市場上住宅房源價格。二零二三年本集團的整體平均確認售價從二零二二年的每平方米人民幣44,391元下跌39.1%至二零二三年每平方米人民幣27,025元。上海的恒盛•尚海灣項目第16號樓於二零二三年內完工並交付使用超過10,000平方米的物業，確認銷售收入（不含物業內部裝修收入）人民幣1,088.7百萬元，同時第15號樓確認物業內部裝修收入人民幣423.5百萬元，加上此項