富力地产二零二三年年报

目錄 財務摘要3 致股東的信4 業務回顧7 投資者關係10 財務回顧11 企業管治報告書15 董事會報告書23 監事會報告書32 董事、監事及高級管理人員33 獨立核數師報告38 綜合財務報表43 補充資料144 五年財務概要145 主要物業列表146 公司資料161 股東資料162 關於富力地產 作為中國最大最知名的物業發展商之一，廣州富力地產股份有限公司（「富力地產」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）成立於一九九四年，總部位於廣州。經過三十年高速發展，本公司已成為一家主營房地產開發業務之大型企業，同時在酒店發展、商業運營、文體旅遊、醫療康養及設計建造等領域多元化發展。截至二零二三年底，本集團總資產規模近人民幣3,350億元，擁有土地儲備可售面積約4,400萬平方米，並擁有九十家由知名酒店管理集團管理的在運營之豪華酒店。同時，運營中的投資性物業總建築面積約200萬平方米。本集團業務已經遍及超過一百四十五個城市和地區。三十年來，本集團秉承「緊貼城市脈搏，構築美好生活」的發展策略，致力成為國際領先的美好生活運營商。 全球以及中國繼續面臨眾多挑戰，直接影響本集團二零二三財政年度的業績。在後疫情時代，經營環境適應新常態，經濟復甦需時，並且需要進一步的刺激措施。於二零二三年最後數個季度，中國國內生產總值逐步回復，全年國內生產總值增長率達5.2%，超越了年增長5%左右的目標。然而，受全球貿易不明朗因素及國內財務困境的影響，中國發展前景仍然審慎。中國房地產行業的違約事件有所增加，此前一眾可倖免的大型開發商如今亦受到影響，進一步降低消費者信心，導致原本處於歷史低點的預售進一步大幅下降。二零二三年期間，因買家推遲新購房交易（部分原因是預見房地產開發商的違約風險），導致房地產交易環比下降。各種刺激措施，如降低首付、減低借貸成本及調低銀行存款準備金比率，對恢復投資者或最終用戶的買家信心收效甚微。借鑒金融危機後的經濟復甦進程，儘管目前中國經濟前景面臨各種不明朗因素，本集團仍然保持審慎樂觀，認為新政策及措施將回復市場穩定。 本集團通過現金流管理，有效地避免因市況惡化而導致進一步財困。本集團嚴格地重新評估可產生的流動資金，相應地將現金流作出妥善分配，以避免法律索償。由於預售進一步減少，本集團繼續調整資本開支，並優先處理還款和償還利息。本集團竭盡全力將流動資金償還給貸方和債權人，表明管理層銳意繼續履行還款責任。 重新聚焦預售以產生短期流動資金、穩定預售組合 市場情緒低迷，對實現穩定的月度預售有一定挑戰。本集團仍持有龐大的土地儲備及發展中項目或已落成物業，因此，本集團繼續積極探索如何通過預售產生現金流。由於現時買家高度警剔竣工風險，本集團的預售策略重點放在已落成待售物業，或發展週期即將結束的成熟項目。倘本集團持有待售資產或已落成物業，銷售團隊於市場透過出售單位以獲取現金。隨著近期實施政策調整及刺激經濟措施，部分地區的物業交易有所加快。本集團將繼續推出新落成項目，並積極推銷剩餘存貨以產生可用現金。 二零二三年專注現金流管理和避免財困 自推出抑制房地產投機及調控房價高企的緊縮措施以來，中國房地產行業正面臨艱難的經營環境。這導致房地產公司依賴外部融資及銀行提供替代資本，以承擔負債及資本開支。顯然，預售所產生之現金流已無法滿足再融資或償付成本的需要，令財困加速惡化，並呈螺旋式下降，情況更達到難以控制的地步。經營環境的巨變衝擊市場信心引致高度警覺。於二零二三年，本集團重點避免財困，以免財務狀況惡化對本集團經營狀況造成更多不利影響。針對本集團面對的糾紛及可能到期的應付款項，管理層已成功解決問題或已在當前環境下尋求友好解決方案。對於未解決事項相關的或有負債，管理層迄今已設法積極尋求解決方案或有充分的理由駁回索償。管理層將鞠躬盡瘁，努力確保此等事項得到妥善處理。 酒店資產成為另一經常性現金來源 儘管中國房地產行業情緒低迷，且中國國內生產總值增長放緩，酒店及休閑行業繼續呈現積極復甦勢態。本集團在中國各地經營具規模的五星級時尚酒店品牌組合，形成強大的酒店網絡，行業地位穩固。中國中央政府鼓勵國內旅遊及本地消費，本集團的酒店網絡、零售商場租金收入及入住率均有所回升。本集團酒店組合於二零二二年，隨著新冠疫情個案開始減少，國內旅遊業好轉，復甦最為明顯。另外，中國遊客認為在國內旅行比海外旅行更安全，因為中國中央政府實施了有效的措施，以控制染疫死亡人數。於二零二三年，酒店的表現逐漸 回復至更正常的水平，該行業的現金流特質為本集團產生可應急的流動資金，以抵消部份預售下滑之影響。奢華型及超高端型酒店的整體入住率約為64%，平均房價為每晚人民幣773元，高端型酒店的入住率為59%，平均房價為每晚人民幣446元。隨著中國中央政府支持當地企業並刺激國內經濟增長，本土消費強勁，本集團預期此趨勢將持續或進一步提升。至於酒店資產變現計劃，本集團仍積極物色相關機會，將酒店以可行的商業條款出售予有興趣的買家。 二零二四年前景 二零二四年的整體前景謹慎。經營環境持續波動，經濟前景不明朗，預售期不可預測。儘管可產生現金流的渠道有限，本集團持有可觀的投資物業及酒店組合，且有持續復甦的跡象。儘管前景審慎，憑藉其以往應對更艱難環境的經驗，管理層仍以樂觀態度應對二零二四年的情況。如今，持份者亦採取務實的態度，承認沒有一家公司能夠免受經濟環境和房地產行業負面情緒所造成的動蕩影響。最後，管理層在與股東、銀行和貸方接觸時一直採取透明和負責任的處理方法，這增加了雙方的溝通及信用度，透過企業行動以爭取持份者的最佳利益。 二零二三年業務摘要 於二零二三年，總營業額為人民幣362億元，主要來自物業銷售。物業銷售額達人民幣278億元，包括已售及已確認建築面積3百萬平方米，平均售價為每平方米人民幣9,270元，相較於二零二二年上升。酒店營業額年增長54%，可抵消物業銷售額的下滑。隨著休閑和旅遊活動的增加，酒店營業額預計在二零二四年將進一步恢復。因中國的國內外休閒和商務旅客增加，酒店入住率和房價上升，酒店營業額因此受益。整體經營成本保持穩定，與二零二二年相比略有上升。相較二零二二年，儘管預售環境進一步惡化，管理層相應地調整支出，因此二零二三年的經營業績依然穩定。整體融資和利息成本確實有所優化，主要由於優先票據的現金利息得以延期，以及去槓桿化帶來的整體改善所致。 迎難而上、繼續執行負債管理計劃 於過去十二個月，中國房地產公司無一例外地面臨重大挑戰，以避免陷入財務困境。鑒於過去幾個財政年度的情況，管理層一直致力於積極且負責任地應對到期債務和負債管理等問題。於二零二二年，本集團成功地同時重組十批美元票據，總額約為49億美元，以及人民幣境內債券約人民幣135億元，這是一項空前絕後的債務重組措施。於二零二三年，本集團亦成功避免重大財務困境及貸方之法律訴訟，以免對本集團造成不利影響。於二零二四年，這仍是一項關鍵任務，因為在當前現金流環境下，票據及貸款的償付能力預計將變得越發重要和具挑戰性。本集團近年能延期還款和償付利息的，於二零二四年不再可行，除非能延期或修訂條款。管理層認為，如我們能積極接觸持份者，解決其關切並提供可行的執行計劃，將會獲得他們支持。 由於市況惡化，影響本集團資產的賬面價值，稅前及稅後溢利繼續錄得虧損，需要考慮巨額減值損失，以反映中國及海外資產減值。儘管如此，鑒於資產優秀的位置和開發質量將在市場恢復後展現真實價值，本集團認為這些資產仍具有吸引力。過去兩個財政年度內，財務虧損主要來自會計處理，而非實際現金流量虧損。隨著市場逐漸穩定，預期任何減值將進一步縮小。 致股東的信 面向市場務實推進預售及經營 引力。因此，管理層有信心，未來這些資產將在出售完成時產生現金流。 在當前環境下，沒有單一的經營對策或方法。市場波動及避險情緒已使行業回歸房地產開發的根本，即資本及現金回籠。近年來，各種資金來源和結構性產品不再普遍，加上預售大幅減少，現金流週期失衡。為恢復現金流週期，房地產行業需要重振借貸或預售信心。這種信心需要趨向正常和可持續發展的實質數據所支持。因此，本集團將重點開發預售，以恢復貸款銀行和投資者的信心。在當前的市場環境，推動預售的務實方法是確定可售物業並變現。當房地產行業隨著時間展現出有能力維持經常性現金流水平，將回復正增長和收益，並吸引資本投資。經營環境波動對業內公司有不同的影響，每種方法於同行公司亦有所不同。但是，將現金流轉正乃為彼此的共同目標。 致謝 與每個財政年度一樣，我們感謝所有持份者在如此動蕩的時期保持耐心並一如既往地支持我們。行業面臨重大難關，外部因素對本集團的經營產生重大影響。我們的高級管理團隊將繼續致力於應對迎面而來的挑戰，由始至終，致力維護股東和債權人的最佳利益。我親身經歷，並感受到高級管理團隊在面對壓力和挑戰下，所展現的奉獻精神和辛勤努力，並感謝他們堅定不移地敬業樂業。在此，我懇請各位股東在我們克服動蕩之時保持耐心。我和我的高級管理團隊將保持警惕，竭誠盡節，以保障所有持份者的利益為首要任務。 尋求機會出售資產 本集團近年一直在進行境外及境內的資產出售計劃，按市況及可接受的商業條款下，取得不同程度的成功。過去，資產出售一直有效地產生額外的現金流並減少負債，二零二一年和二零二二年的情況正是如此。銷售策略主要針對賬面值可觀但收益較低的非核心戰略資產。該等資產包括酒店、投資物業、零售及處於開發初期的項目。於二零二三年下半年，本集團一直積極商談出售即將落成位於英國倫敦1區名為One Nine Elms的資產。於財政年度結束後，本集團與一名潛在買家就出售One Nine Elms訂立意向書，估計市場總開發價值為13億英鎊，但取決於多項出售條款。該出售仍在進行，如果成功出售，本集團將有效減少超過6億英鎊的相關負債，顯著改善本集團的財務狀況。由於市場不明朗及融資成本上升，出售其他資產的步伐有所放緩，但本集團認為其投資組合中的部分資產優質且具吸 李思廉董事長 銷售額最高的十大省份及地區，合計貢獻協議銷售約人民幣161.1億元，佔本集團總協議銷售約81%。就城市而言，一線及二線城市貢獻總協議銷售之71%，三線及以下城市貢獻21%，海外貢獻8%。就業態而言，總協議銷售的62%來自住宅、3%來自別墅、35%來自商業及其他，包括寫字樓、公寓、商舖等。 協議銷售 二零二三年，本集團總協議銷售約人民幣199.5億元，銷售面積約1,344,800平方米。協議銷售來自一百九十九個項目，分佈在國內二十七個省份（含直轄市、自治區）以及海外的三個國家，共一百零九個城市。就省份及地區而言，廣東、海南、海外、北京、天津、山東、山西、陝西、浙江及湖北為協議 截至二零二三年底，本集團在建總建築面積約13,146,000平方米，總可售面積約8,969,000平方米。 下表是於二零二三年十二月三十一日的情況： 地儲備的總建築面積約56,399,000平方米，其中總可售面積約43,554,000平方米，分佈在國內外八十九個城市和地區，詳情如下： 土地儲備 本集團期內新增土地的總可售面積約為173,000平方米。截至二零二三年十二月三十一日，本集團土 物業投資 酒店運營 本集團投資物業組合主要分佈在一線及二線城市，包括甲級寫字樓、購物商場、多種零售物業及主題公園等。截至二零二三年十二月三十一日，本集團投資物業組合總建築面積合共約3,551,000平方米，其中運營中的投資物業組合總建築面積約1,973,000平方米，在建或規劃中的投資物業組合總建築面積約1,578,000平方米。 截至二零二三年十二月三十一日，本集團已擁有九十間運營中酒店，總建築面積為3,984,860平方米，總客房數為27,716間，分別由知名酒店管理集團如萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團、雅高酒店集團、萬達酒店管理集團及其他酒店集團管理。 為增進投資者對本集團的瞭解和認同，提升公司的治理水平以實現股東整體利益最大化和保護投資者的合法權益，本