二零二二年年報年報2022 財務摘要 3致股東的信 4業務回顧 9投資者關係 12財務回顧 13企業管治報告書 17董事會報告書 25監事會報告書 33董事、監事及高級管理人員 34獨立核數師報告 39綜合財務報表 44補充資料 149五年財務概要 150主要物業列表 151公司資料 167股東資料 168目錄 廣州富力地產股份有限公司 二零二二年年報2作為中國最大最知名的物業發展商之一，廣州富力地產股份有限公司（「富力地產」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）成立於一九九四年，總部位於廣州。經過二十餘年高速發展，本公司已成為一家主營房地產開發業務之大型企業，同時在酒店發展、商業運營及設計建造等領域多元化發展。截至二零二二年底，本集團總資產規模近3,700億元人民幣，擁有土地儲備可售面積約4,700萬平方米，並擁有九十二家由知名酒店管理集團管理的在運營之豪華酒店。同時，運營中的投資性物業總建築面積約190萬平方米。本集團業務已經遍及超過一百四十五個城市和地區。二十多年來，本集團秉承「緊貼城市脈搏，構築美好生活」的發展策略，致力成為國際領先的美好生活運營商。關於富力地產 廣州富力地產股份有限公司 二零二二年年報3財務摘要二零二二年二零二一年變動百分比經營業績（人民幣千元）營業額35,192,59976,230,335-54%毛利╱ （毛虧）3,826,936(2,167,205)277%本公司所有者應佔虧損(15,736,650)(16,469,189)4%每股基本虧損（人民幣元）(4.1938)(4.3890)4%每股股息（人民幣元）–0.10-100%財務狀況（人民幣千元）現金12,301,22721,103,818-42%資產總額368,920,936398,542,334-7%負債總額301,979,915315,683,693-4%財務比率每股淨資產（人民幣元）14.518.7-22%淨負債與總權益比率（％）170.8130.031% 廣州富力地產股份有限公司 二零二二年年報4致股東的信 廣州富力地產股份有限公司 二零二二年年報5致股東的信在二零二二財政年度，全球經濟環境及中國房地產業仍然充滿挑戰。放眼全球，發達國家努力在新冠肺炎疫情（「新冠肺炎疫情」）後出現的通脹壓力與寬鬆的貨幣政策之間取得平衡，以避免經濟衰退。即使於二零二二年尚未感受到通脹的影響，全球供應的短缺無法滿足新冠肺炎疫情後的復甦需求變得顯而易見，長期也將推動通脹上升，不利於長遠發展。通脹壓力、經濟生產力放緩及市場不確定性導致許多公司的收入及利潤下降，使員工薪酬及個人財富增長放緩。隨著通脹率超過收入增長率，許多國家陷入經濟衰退的可能性越來越大。反覆出現的經濟衰退，加上央行定期加息使市場不確性加劇，促使許多央行採取財政貨幣政策工具，以避免未來數年可能面臨的嚴重經濟困境。儘管全球經濟環境欠佳，中國成功地避免了許多其他國家所面臨的問題。值得注意的是，得益於中國擁有龐大的經濟基礎設施，通脹並非中國須立即應對的問題，這使其能夠相應地採取適當的政策應對國內的通脹情況，例如使用現有產能以滿足復甦需求。然而，中國對新冠肺炎疫情的謹慎態度意味著邊境仍然關閉，中國主要城市繼續實施封城政策，該等政策對旅遊、國內消費及個人財富增長造成阻礙，並對中國房地產業產生重大且直接的影響。緊接著財政年度，越來越多房地產公司陷入財困，進而導致信貸違約。隨著越來越多房地產公司面臨信貸問題，預售及現金流動性顯著放緩形成惡性循環，最終不論其信用狀態或市場規模如何，都會造成影響。鑑於中國面臨的經濟挑戰，於二零二二年，中國房地產業面臨重重難關，這些挑戰仍待解決。公司不得不在短期內進行重大的債務管理工作並調整其運營策略。於二零二二年，本集團採取積極措施以舒緩行業所面臨的財政壓力。本集團成功完成美元優先票據的重大債務重組活動，並同時在國內完成人民幣計價的公開及私募債券重組。重組工作完成後，本集團繼續與貸款銀行合作，將待定的到期日延長，變為更可持續的到期組合。在市場違約及缺乏融資的風暴中，完成項目開發貸款的能力是一道希望之光於二零二二年，由於銀行貸款額度減少，項目融資風險上升至不可接受的水平，導致融資變得非常稀缺。年初，本集團許多項目無法獲得新的開發貸款，阻礙了竣工及施工進度。項目發展所需的大部分流動資金，依賴於出售已完成項目的現有存貨所產生的現金。然而，對投資者及貸款方而言，本集團仍然擁有具重要價值及吸引力的高質量項目組合。其中一個項目為位於倫敦第一區，名為One Nine Elms的發展項目。London ONE為一個包括住宅、酒店及商業的摩天綜合大樓項目，位於1 Nine Elms Lane, Vauxhall，坐落倫敦第一區的核心地帶。其俯瞰泰晤士河，毗鄰Nine Elms地鐵站及Vauxhall地鐵站以及主線站。該項目已發展多年，本集團主要依靠內部資金進行開發，但由於內部流動資金受壓，該項目曾多次延期，直至二零二二年才獲得竣工融資。於二零二二年上半年，本集團為One Nine Elms項目獲得總金額高達7.7億英鎊的項目開發貸款，確保該項目擁有完成整個發展階段所需的資金，包括相關利息成本、一般及行政費用，將根據項目進度分配。貸款的完成使該項目得以竣工，並於倫敦第一區交付一個高級住宅項目。完成該項目亦使本集團能夠實現投資的潛在價值。 廣州富力地產股份有限公司 二零二二年年報6致股東的信在當前市況下完成資產處置，證明本集團的資產質量在艱難的經濟環境及金融風暴下，本集團必須探索其他獲取流動資金的途徑。於過去十八個月，本集團持續出售中國及海外資產以產生現金流。然而，交易條件的討論變得越來越困難，而可供選擇的買家亦非常有限。儘管面對不利條件，本集團仍然成功完成多項資產出售，包括地塊、持作出售的已竣工發展項目，以及發展中項目的所有權股份。於二零二二年，資產出售所得款項總額超過人民幣49億元等值。資產出售的所得款項為本集團提供急需的流動資金，以應對所面臨的到期債務。本集團仍保留具相當規模且可自由支配的優質資產組合，並將繼續與潛在買家及投資者進行討論。成功的債務管理及減少到期風險債務管理是本集團邁進二零二二年的一個關鍵重點。在正常市況下，管理方法是尋求合適的再融資窗口以償還部分或全部到期款項。然而，由於近年出現了空前的負面情緒，各種形式的再融資都變得不切實際。因此，本集團開始評估替代方案，並及早與債權人接洽，以尋求可行的解決方案。於七月，本集團成功完成十筆總額約為49億美元的美元計價票據重組，基本上涵蓋了當時尚未償還的所有美元優先票據組合。重組方案要求每個單獨批次獲得不少於75%（以名義金額計）的贊成數以延長到期日，並可選擇以實物而非現金形式收取利息。倘任何一批票據未能獲得必要的批准門檻，重組方案將無法完成，且發生違約事件的風險非常高。在當時的不利市況下，本集團花費大量時間及精力與投資者溝通、收集反饋，以及解釋重組計劃的理據。於完成重組後，票據由即期到期日有效延長至介乎三至六年的到期日，現金票息息率降至每年6.5%（以實物支付則為每年7.5%），並可選擇於未來十八個月以非現金支付利息。成功完成重組顯著改善本集團的現金流及債務狀況，給予本集團時間等待市況回復正常。經過與美元優先票據重組的投資者廣泛接觸後，其他債權人及銀行對類似解決方案的接受程度明顯提高。於九月，本集團對境內人民幣債券進行了類似的重組，將八筆原於一個月內至八個月內到期，金額約為人民幣135億元的債券重組。經積極接觸債券投資者及聽取彼等的意見後，本集團所有人民幣債券均獲得必要的批准，以將加權平均到期期限延長至三年以上。這種跨越公開及私募買賣的多批次重組形式為中國債券開創先例。隨著美元優先票據及人民幣債券成功完成重組後，總額約人民幣467億元的到期債務獲重組及延期，使本集團的到期債務狀況更易於管理。商業銀行等其他貸款人於合作尋求可用解決方案時變得更具建設性。本集團於過去數年致力減少整體債務，並於二零二二年就債務削減持續取得進展債務重組及延長到期日不足以確保穩定的長期現金流，減少債務總額亦同樣重要，因利率上升及借貸成本會使維持償付能力變得困難。自二零二零年以來，本集團優先削減債務總額，於二零二零年、二零二一年及二零二二年的債務總額分別為人民幣1,597億元、人民幣1,288億元及人民幣1,267億元。債務總額由二零一九年高位的人民幣1,971億元，下降至二零二二年底約人民幣1,267億元，這為過去十個財政期間的最低債務水平。本集團認為，在當前市場環境下，債務水平過高並不可持續，故採取嚴厲措施迅速降低債務餘額，包括加速資產出售及利用現有現金資源，而非進一步收購更多土地儲備或投資長期資產。管理層將繼續探索可用方案，以進一步降低債務金額至可接受水平。 廣州富力地產股份有限公司 二零二二年年報7致股東的信於新冠肺炎疫情干預及市場波動後重新參與項目開發並恢復穩定性本集團正逐步恢復正常營運及發展中物業的建設，以增加可用於預售及交付的總建築面積。隨著時間推移及本集團的信貸風險減少，本集團在目前市況下，重啟於發展週期及出售能力方面最具潛力產生短期流動資金的發展項目。本集團擁有4,708萬平方米的可用土地儲備，開發總值約為人民幣6,400億元，當中超過55%位於終端用戶需求依然強勁的一線或二線城市。本集團擁有約104個發展中項目，預計二零二三年內預售價值超過人民幣1,250億元。隨著市場回復正常，中國政府推出刺激經濟發展及穩定金融市場的新政策，我們對住宅物業的預期需求樂觀。房地產行業也看見各個城市的政策逐步放寬，以更有針對性的方法達致長期可持續性、增加消費者信心，以及讓商業銀行增加貸款額度。資產出售一直是本集團寶貴的流動資金來源，酒店資產引起長期物業投資者的濃厚興趣過往，本集團注重發展優質投資資產，並保留了具循環現金流收入的龐大投資物業組合。此外，本集團於二零一七年收購73間擁有可觀賬面及市場價值的高標準酒店（含一棟寫字樓）。於二零二二年，本集團加快資產變現步伐，完成多項酒店資產及海外發展項目的出售。於本年初，本集團向一名開發合作夥伴出售一項英國發展項目的50%所有權股份，代價為26.6億港元。此次出售使本集團能夠重新調配於項目早期投入的投資收益。本集團仍然保留部分來自該項目未來出售超過若干銷售門檻的收入。於澳洲，由於市場反應積極，本集團出售其於布里斯班已竣工發展項目的剩餘單位，並以9,000萬澳元出售作個性化房地產發展項目用途的地塊。在中國，市場對本集團的優質酒店資產組合的興趣日益增加。於二零二二年，本集團於北京、福州、鎮江完成出售3間酒店，所得款項總額超過人民幣12.45億元。由於本集團的酒店資產品質優良且價值具吸引力，其餘92個項目持續受到關注，預料市場估值超過人民幣470億元。酒店資產引起長期物業投資者的濃厚興趣，出售該等資產是本集團的流動資金來源。二零二二年業務摘要於二零二二年，經歷金融風暴、中國房地產業不明朗的前景及眾多企業違約事件後，管理層積極回顧所達致的成果。本集團現將注意力轉回正常運營。合約銷售總額為人民幣384.3億元，包括按平均售價每平方米人民幣13,480元計算建築面積285萬平方米。由於按平均售價或每平方米約人民幣8,900元入賬建築面積326萬平方米，總營業額為人民幣352億元，較上個財政年度有下降，乃受產品組合（包括較高比例的已完工存貨）影響所致。儘管已完工的存貨銷售額的平均售價相對較低，但較快的完工率及所產生的可動用流動資金帶來的效益，較具有完工風險及時間考慮因素的預售高。就盈利能力而言，因房地產行業經營環境嚴峻，新冠肺炎疫情致使經濟放緩，財務狀況影響市場對中國房地產之情緒，導致確認銷售下降，本集團於二零二二年錄得淨虧損。儘管盈利能力持續受到不利市況影響，本集團的負債組合有所改善，總債務由二零一九年人民幣1,971億元的高位減少至人民幣1,267億元，僅有三分之一的債務於一年內到期，於二零二一年底為超過48%。隨著二零二二年的結束及中央政府進一步推出支持復甦的政策，管理層將致力於未來改善營