2022Annual Report年報ANNUAL REPORT 2022 年報 目錄公司資料主席報告書管理層討論及分析董事及高級管理層企業管治報告董事會報告環境、社會及管治報告獨立核數師報告經審核財務報表：綜合收益表綜合全面收入報表綜合財務狀況報表綜合現金流量表綜合權益變動表綜合財務報表附註於二零二二年六月三十日的主要持作買賣物業於二零二二年六月三十日的主要投資物業2341315283951565758606264131132 2宏輝集團控股有限公司二零二一╱二二年年報公司資料董事會執行董事龐維新（主席）李永賢（行政總裁）非執行董事賴顯榮獨立非執行董事顧福身龍洪焯楊穎欣監察主任李永賢公司秘書李永賢審核委員會顧福身（主席）龍洪焯楊穎欣薪酬委員會龍洪焯（主席）龐維新顧福身楊穎欣提名委員會楊穎欣（主席）龐維新顧福身龍洪焯法定代表龐維新李永賢總辦事處及主要營業地點香港皇后大道中9號6樓A室公司網頁www.winfullgroup.hk註冊辦事處Windward 3Regatta Office ParkP.O. Box 1350Grand Cayman KY1-1108Cayman Islands主要股份過戶登記處Ocorian Trust (Cayman) LimitedWindward 3Regatta Office ParkP.O. Box 1350Grand Cayman KY1-1108Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳登捷時有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師股份代號183 3二零二一╱二二年年報宏輝集團控股有限公司主席報告書我們謹代表宏輝集團控股有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二二年六月三十日止年度（「本年度」）的年報，並欣然提供我們於本年度的最新業務發展情況。市場概覽香港經濟於本年度第四季度漸見起色，但改善程度弱於預期。隨著本土疫情整體上好轉，同時社交距離措施放寬，本土業務呈現復甦跡象。踏入第四季度，雖然本地疫情有所緩和，住宅物業市場稍有復甦跡象，但由於美聯儲及各大央行加大力度收緊貨幣政策，全球經濟前景轉差，市場氣氛轉趨謹慎。單位售價變化甚微，而整體單位租金基本維持不變。於第四季度，工商物業市場整體上亦仍然低迷。買賣活動自本年度下半年的低位反彈，但大致上淡靜。辦公室空間的價格及租金進一步走弱，而零售店舖空間及單位工廠空間的價格及租金則保持穩定。財務概覽於本年度，本集團錄得營業額約港幣26,452,000元，較上個財政年度約港幣26,759,000元下降約1.1%。營業額減少主要由於本年度貸款融資業務的營業額減少。於本年度，本集團的除所得稅前虧損約為港幣143,517,000元，而上個財政年度的除所得稅前溢利約為港幣31,985,000元。本年度虧損主要由於投資物業的公平值虧損以及金融工具及股本工具的公平值虧損所致。前景與致謝展望未來，全球經濟繼續面臨嚴峻的挑戰。目前，通脹飆升及疫情肆虐仍為環球經濟最大的威脅。然而，疫情的影響及通脹飆升尚未完結，預計中短期的全球經濟活動將仍然疲弱。加上中美兩國關係緊張、烏克蘭緊張局勢持續、貿易保護主義壁壘以及持續地緣政治風險日趨嚴重，將為經濟復甦帶來進一步挑戰及不確定性。儘管香港及全球經濟未明，惟我們預期本地經濟在疫情結束後隨即逐步回穩。作為中國的一部分，香港憑藉本身成熟穩健的投資環境特質，加上借助大灣區競爭優勢的潛在機遇，定必於中國領土上繼續穩佔舉足輕重的地位。本集團對物業市場仍然抱持審慎樂觀態度，我們有信心能夠迎難而上，克服各種挑戰。本集團將繼續採取審慎的方針收購及出售物業，亦會不斷發掘潛在投資物業及發展項目以增加經常性收入及作資本增值，同時擴大證券投資及買賣業務以及貸款融資業務，實現穩定經常性收入增長。以上策略旨在維持本集團的競爭力，從而確保本集團可持續發展及保障股東利益。最後，本人謹代表董事會，藉此機會就股東的鼎力支持、管理層及員工對本集團的竭誠服務，董事會成員的努力及建議，以及客戶、顧問及業務夥伴於過去一年給予的寶貴協助致以衷心感謝。主席龐維新香港二零二二年九月二十九日 4宏輝集團控股有限公司二零二一╱二二年年報管理層討論及分析概覽本集團主要從事物業投資、買賣及發展以及證券投資及買賣業務。於本年度，本集團參與一項位於英國（「英國」）的物業發展項目。本集團亦擁有香港、英國及日本十項工商業物業及住宅物業作投資用途，以及香港兩項商業物業作買賣用途。香港經濟於本年度第四季度漸見起色，但改善程度弱於預期。隨著本土疫情整體上好轉，同時社交距離措施放寬，本土業務呈現復甦跡象。於本年度第四季度，外部環境急劇惡化。眾多發達經濟體通脹飆升，部分由於供應側受到干擾以及烏克蘭局勢持續緊張令國際商品和能源價格上漲。各大央行加大力度收緊貨幣政策，進一步削弱環球經濟的增長動力。美國（「美國」）經濟在通脹嚴重和美國聯邦儲備局（「美聯儲」）大幅收緊貨幣政策下於本年度第四季度進一步收縮。本土業務於本年度第四季度略見好轉。由於本土疫情整體上好轉，同時社交距離措施放寬，本地消費活動有所恢復。政府各項支援措施亦有助支持需求。然而，2019冠狀病毒病個案數目上升和財務狀況收緊，影響了第四季度後期的復甦勢頭。踏入第四季度，雖然本地疫情有所緩和，住宅物業市場稍有復甦跡象，但由於美聯儲及各大央行加大力度收緊貨幣政策，全球經濟前景轉差，市場氣氛轉趨謹慎。單位售價變化甚微，而整體單位租金基本維持不變。於未來三至四年，一手私人單位供應總數將達到98,000個的高位，反映政府對於增加土地供應的不懈努力。於第四季度，工商業物業市場整體低迷。買賣活動由本年度下半年的低位反彈，但大致上淡靜。辦公室空間的價格及租金進一步走弱，而零售店舖空間及單位工廠空間的價格及租金則保持穩定。於本年度最後四個月，辦公室空間的平均價格下跌5%，甲級、乙級及丙級辦公室價格分別下跌8%、1%及6%。於二零二二年六月，甲級、乙級及丙級辦公室空間的平均租金收益率分別為2.4%、2.7%及2.8%。零售店舖空間的價格及租金基本保持不變。與二零一八年及二零一九年各自的高峰相比，二零二二年六月的價格及租金仍分別下跌12%及13%。平均租金收益率由二零二二年三月的2.9%略降至六月的2.8%。 5二零二一╱二二年年報宏輝集團控股有限公司管理層討論及分析財務回顧於本年度，本集團錄得營業額約港幣26,452,000元，較上個財政年度約港幣26,759,000元下降約1.1%。營業額減少主要由於本年度貸款融資業務營業額減少。於本年度，本集團的除所得稅前虧損約為港幣143,517,000元，而上個財政年度的除所得稅前溢利約為港幣31,985,000元。本年度虧損主要由於投資物業的公平值虧損以及金融工具及股本工具的公平值虧損所致。業務回顧物業發展業務於本年度，本集團參與英國伯明翰一項物業發展項目。該物業發展項目位於50 School Road, Moseley, Birmingham, the UK（「英國物業項目」）。該項目的地盤面積為15,800平方呎，可發展成為總樓面面積約為12,000平方呎的住宅樓宇。該宗地塊的收購已於二零一八年十月二十六日完成，且發展規劃已於上個財政年度完成。受2019冠狀病毒病影響，該發展項目出現延誤，已於二零二一年十一月竣工。本集團已指定一名當地代理負責該等住宅的銷售及租賃。於二零二二年六月三十日，三個單位已出租予獨立第三方。本集團認為，此次於英國的發展項目為本集團帶來良機，可豐富整體物業組合及汲取於英國進行物業發展業務的更多經驗。本集團將繼續於香港及海外尋求潛在物業發展機遇，在克服所面臨的挑戰之餘，亦提升本公司股東（「股東」）利益。物業投資及買賣於二零二二年六月三十日，本集團擁有十二項工商業及住宅物業作投資及買賣用途，主要位於香港，亦擁有英國Cardiff（卡地夫）一項商業物業及日本北海道的兩間服務式住宅作投資用途。於本年度，本集團錄得投資物業公平值虧損約港幣110,502,000元（二零二一年：公平值收益約港幣55,133,000元）及持作買賣物業撇減約港幣888,000元（二零二一年：撇減撥回約港幣2,633,000元）。投資物業公平值虧損主要由於位於香港皇后大道中9號及英國Cardiff（卡地夫）的商業辦公室物業的公平值虧損。有關該兩個投資物業的公平值虧損詳細說明將於下文提供。皇后大道中9號全層該物業位於香港皇后大道中9號六樓。該商業物業的總樓面面積約為13,700平方呎。該物業的一部分目前為本集團自用辦公室，其餘部分已租予多名獨立第三方以獲取租金收入。本集團相信，該物業可長遠升值，並提供穩定收入。於二零二二年六月三十日，該投資物業的公平值虧損約港幣67,100,000元已確認。該物業以市場法進行估值，有關比較基於可資比較物業的實際銷售變現價格進行。物業的估值方法與往年相同。在香港這類成熟且具透明度的市場，資訊極為流通，鑒於可資比較物業可反映於估值日期的最新市場氣氛及情況，故當可獲得可資比較的銷售憑據且有關憑據足以證實有關活動時，市場法被視為最可靠的首選估值法。甲級辦公室的價值相對較易受經濟週期影響，且由於本地疫情以及對香港及全球經濟不確定性的憂慮，導致商業租賃需求下降。估值所採用的可資比較物業交易日期均為自估值日期起計3個月內，亦同樣位於目標物業約一公里半徑範圍內。就此而言，市場法將獲優先考慮，以確保估值的準確性。 6宏輝集團控股有限公司二零二一╱二二年年報管理層討論及分析業務回顧（續）皇后大道西419K號博仕臺零售商舖該物業位於香港皇后大道西419K號博仕臺，當中包括地下及地下一層兩個商舖單位。該物業的總樓面面積合共約為10,300平方呎，以固定三年租期出租予一間教會。本集團相信，該物業可為本集團帶來穩定收入。九龍灣宏開道19號健力工業大廈全層該物業位於香港九龍灣宏開道19號健力工業大廈四樓，鄰近九龍灣港鐵站。該物業總樓面面積合共約為16,500平方呎，該物業全部單位均已於本年度出租。本集團相信，該物業可提供穩定收入並長遠升值。英國Cardiff（卡地夫）Atlantic House該物業位於英國Cardiff（卡地夫），淨樓面面積合共約為42,000平方呎。該物業涉及兩座寫字樓。東翼現時出租予一間當地律師事務所，租期為十五年，將於二零二六年到期。西翼翻新工程已於二零二二年一月竣工，並設計用作多功能用途。受2019冠狀病毒病影響，翻新工程已被延誤約6個月，並已產生總成本約港幣16,559,000元，與我們的預算水平相同。本集團已指定一名當地代理負責西翼寫字樓的租賃，於二零二二年六月三十日，已出租樓面面積的20%。該投資物業的公平值虧損約港幣38,464,000元已於二零二二年六月三十日確認，包括直至二零二二年六月三十日所產生的翻新西翼的成本。該物業亦以市場法進行估值，有關比較基於在Cardiff（卡地夫）可資比較的全幢辦公室實際銷售變現的價格進行，並參考英國富時100指數適當調整微觀因素，如面積、樓齡、地點及交易日期。物業的估值方法與往年相同。在英國這類成熟且具透明度的市場，資訊極為流通，鑒於可資比較物業可反映於估值日期的最新市場氣氛及情況，故當可獲得可資比較的銷售憑據且有關憑據足以證實有關活動時，市場法被視為最可靠的首選估值法。英國Cardiff（卡地夫）商業辦公室的價值亦較易受地區經濟週期影響，且於疫情後仍未恢復。估值所採用的可資比較物業交易日期均為自估值日期起計18個月內，亦同樣位於目標物業約兩公里半徑範圍內。就此而言，市場法將獲優先考慮，以確保估值的準確性。Cardiff（卡地夫）為威爾士的主要寫字樓市場，並為英國其中一個主要地區中心。本集團認為，持有該物業是作長期投資用途及豐富物業組合的良機。亞畢諾道3號環貿中心辦公室單位及停車位該四個辦公室單位位於香港中環亞畢諾道3號環貿中心30樓及13樓，總樓面面積合共約為5,600平方呎。於本年度，有關向一名獨立第三方出售位於13樓樓面面積約為1,