2024年武汉甲级写字楼市场专题报告

寻觅企业升级搬迁轨迹，探寻挖掘市场租赁需求 信息图表 信息图表一|租户普查|行业分析 信息图表二|租户普查|内外资分析 85.9% 中资企业 信息图表三|租户普查|面积段及大面积租户分析 信息图表四|租户普查|商务区行业分析 汉 口 沿 江 信息图表五|租赁行为分析|搬迁与升级 租户普查 甲级写字楼租户普查|调研综述 武汉甲级写字楼市场在历经快速发展、疫情冲击、缓慢复苏多个阶段的不断更迭，市场量变与质变的交互作用与融合正在持续发酵。第一太平戴维斯研究部通过多年数据累积，选取市场重要时点，探析武汉甲级写字楼市场需求格局的改变。深入租户普查维度，选取2016、2021以及2023年三个年份为研究时点进行市场对比，其选取说明如下： 第一太平戴维斯于疫情后首次发布武汉甲级写字楼租户专题报告，剖析后疫情时代租户结构变化； 经济不确定性下，市场租赁需求持续萎缩，带动市场存量租户加速流动，租赁需求行为发生改变； 本次租户普查调研涉及武汉42个甲级写字楼项目，样本总建筑面积292.1万平方米，调研企业个数近2,000家，企业总承租面积逾170万平方米。 调研样本 金融业U型反弹，消费行业提振明显，专业服务扩张强劲 金融：微U回温，持续支撑 疫情后金融业对甲级楼宇需求的支撑作用有所减弱，行业整合带动占比下滑。但在租赁面积的绝对值上，金融业依然占有明显优势，为市场存量去化的源动力之一。 房地产建筑：倒U走势，进退同步 房地产建筑业整体表现较为平稳，市场大规模退租后，行业占比依然维持在15%至20%的区间内。国资背景相关企业支撑行业需求，民营房地产企业则以降本增效、资源整合为主基调。 消费类：趋势上扬，回升明显 本文将消费服务、酒店餐饮、消费制造、文体娱乐、零售贸易类统称为消费类相关行业。该行业占比近三年间稳步上扬，行业扩张与提振消费、拉动需求的大趋势同频。 科技互联网：回归平稳，谨慎扩张 以在线教育为主的科技互联网行业疫情后疯狂扩容，行业在2021年行业占比首次突破20%。伴随相关政策落地，科技互联网行业在退租潮的衍生下，需求逐步回归平稳化。 专业服务：势头强劲，支撑需求 以律师事务所为代表性的专业服务企业，新设立、升级及搬迁的需求持续攀升。2023年，专业服务行业超越传统金融业，攀升至全年甲级写字楼市场新增租赁行业贡献的首位。 中资企业持续主导，成本差异缩减带动外资向非新区域聚集 中资持续主导，行业属性与区域能级挂钩 目前，武汉甲级写字楼市场租户中有86%为中资企业。细分行业上，虽然近几年排名前后有所变更，但金融业、房地产建筑业以及科技互联网行业仍稳居中资行业的前三位。 中资企业的选址主要基于行业属性，超过七成的中资金融企业落户于建设大道、中南中北路及汉口沿江三大核心商务区。以航空路及光谷为代表的次级商务区则是医药业与科技互联网行业的聚集地。新兴商圈内甲级写字楼租户的行业属并不突出，各行业占比较为平均。 外资贡献缩减，品牌议价获取选址红利 外资企业租赁面积持续压缩，租赁份额从2016年的近三成下跌至目前14%的水平。外资企业写字楼租赁持续以制造业、金融业及房地产建筑业为三大源动力。 商务圈能级在外资企业的选址策略上变化明显。基于对租赁成本更高的敏感性，叠加市场需求持续不振，优质外资企业的品牌议价能力持续加深，核心及次级商务区的新项目成为外资企业制定不动产策略中更具性价比的优质选择。 租户平均面积缩减，细分行业多元变化 平均面积 甲级写字楼租户平均租赁缩减 截至2023年第四季度末，武汉甲级写字楼租户平均租赁面积为744平方米，较2021年下降4.6%。 租赁面积在行业细分上呈现多元变化趋势 行业细分上，金融业、服务业、房地产建筑业的平均租赁面积水平较为稳定，平均承租面积的波动均在-10%至10%之间。 市场去库存压力加速楼宇运营商与头部第三方办公品牌的合作，带动第三方办公空间平均承租面积由不足2,500平方米攀升至超过3,000平方米，增幅达到31.3%。 与此同时，伴随着消费逐步回温，文体娱乐、以消费制造为主导的制造业等行业承租面积均有超过20%的增幅。 与2021年相比，科技互联网行业平均租赁面积出现较大降幅，平均租赁面积由1,210平方米降至650平方米，降幅超过45%。 专业服务大面积贡献翻倍增长，科技互联网断崖式缩减 租赁面积超过3,000平方米的企业个数占比小幅增长0.1个百分点，面积贡献率上占比下降1.1个百分点。趋势变化源于大面积租户的平均租赁面积轻微缩减。 行业分析上，大面积租户依然集中于传统金融、房地产建筑、科技互联网、专业服务等行业。第三方办公、能源与公共事业等均有明显增长。其中，专业服务类大面积租户占比翻倍，占比由5.1%快速上升至12.6%，成为大面积去化的主要推动力。 在线教育行业退租潮带动科技互联网行业大面积占比贡献率断崖式下滑，从2021年的40.1%下降至12.6%。 文体娱乐、消费制造则是2023的新上榜的大面积租户行业。 租赁行为 甲级写字楼租赁行为|调研综述 近三年，市场新增租赁需求表现疲软，在去化数值上持续下滑的同时，企业的租赁行为也发生变化。除在市场供应过剩、租金下行周期中持续主导的升级需求外，企业在甲级楼宇之间的搬迁也表现得更为活跃，存量租户的搬迁在市场去化中起到了至关重要的作用。第一太平戴维斯研究部通过整合2022至2023年连续八个季度的市场数据，共计逾2,000条新租及退租的甲级楼宇成交案例，对企业搬迁及升级量化分析，对租赁轨迹进行深入探讨。 本次租赁行为分析涉及武汉42个甲级写字楼项目，样本总建筑面积292.1万平方米，累计调研市场租赁及退租案例共计超过2,000条，案例涉及面积超过100万平方米。 研究对象 面积定义 调研样本 符合甲级写字楼标准，截至2023年四 季 度已 交 付 并 运 营 的 项 目 符合上述标准项目中，2022年一季度至2023年四季度的市场租赁案例 本文租赁面积均指建筑面积 2022年一季度至2023年四季度 42市场样本 升级需求持续主导，企业搬迁活跃度提升 武汉甲级写字楼市场增量在2017年后呈几何级数增长，存量规模快速攀升。虽然市场租赁需求也呈现多元化发展趋势，并在疫情后逐步回暖，但需求增长速率依然滞后于市场供应端。 租赁市场持续向租户端倾斜。2022年市场步入第二轮供应高峰，租金随之进入疫情后的第二轮加速下行期。2020年至2023年，甲级写字楼平均租金指数下跌超过25%。截至2023年底，甲级写字楼平均账面租金水平已经跌破90元每平方每月。 从新增需求的租赁行为上，企业升级依然占据主导。此外，租户搬迁需求在2023年明显提升。2023年，按租赁面积统计，升级及搬迁占比分别达到46.4%和15.1%，占比共计超过六成。两类需求同比分别增长2.3和6.5个百分点。 搬迁 办公场所变更发生在两个甲级楼宇之间或在原甲级楼宇内部进行置换。 升级 企业从非甲级楼宇搬迁至甲级楼宇中。 金融业搬迁最大化租赁边际效益，服务业升级提升企业形象 企业在不动产决策对于搬迁或升级的选择上，行业上呈现出差异性。从行业的分布看，企业搬迁在不同行业之间的表现更为均衡。升级需求中，服务业及科技互联网行业的意愿趋势更为显著。 搬迁 金融业对于门户形象要求保持在行业前列，即使在降本增效、资源整合的前提下，金融企业依然保持在甲级楼宇中的“占有率”。因此，金融业在办公场所变更时，大多选择搬迁至性价比更高的甲级楼宇中，将租赁成本边际效用最大化。 升级 企业升级需求的迸发开始于疫情后科技互联网行业的快速扩张，但随着行业整体回归平稳，该行业在企业升级中的贡献率顺势下滑。但该行业仍在持续剥离业务板块，将更基于市场化的业务部门，升级搬迁至位于成熟商务板块中的甲级楼宇中。此外，2022年至2023年间，服务业升级表现最为活跃，且多偏好于拎包入驻的精装户型。 企业搬迁寻访同区域熟识度，升级场所灵活度更高 依据武汉写字楼市场商务区的划分标准及武汉两江四岸的城市格局，我们对企业办公场所升级或搬迁路径分为三种类型。 •同商务区内变更，其中包含同楼宇内的办公室置换；•跨商务区，但不跨江域的场所变更；•跨商务区，同时也跨越江域的搬迁或升级。 搬迁 原办公场所已经落位于甲级写字楼的企业，在执行办公室搬迁的时候，71.7%的企业会选择在同商务区的就近甲级楼宇设置新场所或在同楼宇中置换新的办公室。仅有7.3%的企业会选择跨江而置，将办公室搬迁至全新的商务区。 升级 企业升级至甲级楼宇，在商务区圈层的选择上则表现的更加灵活，近三成的企业升级至同区域的甲级楼宇，更有四分之一的企业可以接受跨越商务区并跨越江域去升级办公场所。 就近原则为搬迁首选，升级办公体验优于距离 企业在办公室选址中，除了商务区的区位选择外，企业往往也会对于新旧办公场所的直线距离进行勾勒。整合升级及搬迁两类办公选址行为，企业新旧办公场所之间的平均距离为5.6公里。细化至两类不同的租赁行为，对于距离的敏感度差异化明显。 搬迁 企业从原始甲级办公场所搬迁至新场所，对于距离的敏感度远高于企业升级。企业搬迁行为中，新旧场所之间的平均距离为1.4公里，其中同区域搬迁不仅占据整体搬迁七成以上的需求。同区域搬迁平均可接纳直线距离平均数值为0.4公里。跨区域的平均直线距离也仅为3.9公里，约等于企业天地1号与恒隆广场的车行距离。 升级 企业升级需求对于全新办公场所的距离偏好相对较弱。一是相较于乙级写字楼或商务园区，甲级写字楼存量较小，选择更具局限性；二是升级需求中，企业对于办公场所整体格局和品质感提升的需求度会更为迫切。从直线距离来看，企业升级平均直线距离为7.2公里，为搬迁平均距离的逾5倍。 三公里为企业搬迁黄金范围，近半数升级发生在五公里外 基于上述的距离分析，进一步细化距离分割，搬迁与升级办公的办公选址策略得到更为具象的分析。升级搬迁的企业中，有一半的企业在半径3公里以内选取新的办公地点。企业搬迁仍表现出对于距离更高的敏感度。 搬迁 企业搬迁全新办公场所，对于新选址的落位，有超过八成租户是选在直线半径在3公里以内的项目。此类搬迁偏好源于企业在商务区中形成的成熟上下游网络以及企业联动性。与此同时，伴随着区域半径的递增，企业搬迁意向也逐步减弱。搬迁半径3至5公里与5公里以上的企业占比分别为10.9%与6.5%。 升级 企业升级至甲级楼宇时，市场表现出现两极分化。近四成的企业升级意愿落位于原办公地点辐射半径3公里以内。另外近一半的企业选址在5公里以外的甲级写字楼项目。3至5公里内的升级搬迁仅占比13.9%，企业升级办公场所该区域的楼宇偏好较低。 企业办公场所升级与地铁通达性提升需求粘性更高 办公策略选址中，地铁通达性同样是企业选址全新办公地点不可忽略的决策要素之一。从整体数据来看，有一半的企业在搬迁或升级至新办公地点后，地铁通达性有所提升。 搬迁 按照租赁行为类型来看，企业搬迁依然以就近原则为依托。研究发现，同商务区内的搬迁中，企业对于地铁通达性的提升没有明显偏好，仅有两成企业在搬迁至同商务区新办公场所后，轨道交通变得更为便利，而跨区域搬迁中，此类企业占比达到46.2%。 升级 企业升级办公场所，跨区域升级对于地铁通达性的偏好度更高。从整体来看，有超过六成的企业选择在跨区升级中同时提升办公的轨道交通的通达性，比例为搬迁行为的两倍。同区域内的办公场所升级中，亦有58.5%的企业地铁通达性得到明显提升。 市场洞察 同区域场所变更热度上升，升级办公与地铁粘性更高 发现#1 同商务区内企业搬迁、办公升级均呈上升趋势 从2022年至2023年的数据整合上看，企业在同商务区中搬迁及升级的企业个数占比由35.2%（2022年）上升至46.8%（2023年）。企业升级办公场所上，同区域偏好同比上涨更为明显。2022年，25.2%的企业在升级办公地点会选在与原始办公地点在同