年報Annual Report2023 Annual Repor t 2023年報CMYCMMYCYCMYKai1713350175100_China Asia Valley AR2023 Cover 12.5mm OP.pdf 1 17/4/2024 下午6:36 中亞烯谷集團有限公司 二零二三年年報目錄1公司資料2主席報告3管理層討論及分析4董事會報告9企業管治報告21董事履歷32獨立核數師報告36綜合損益及其他全面收益表42綜合財務狀況表43綜合權益變動表44綜合現金流量表45綜合財務報表附註47集團物業資料113財務概要114 2中亞烯谷集團有限公司 二零二三年年報公司資料董事會執行董事黃炳煌先生（主席及行政總裁）夏萍女士王麗姣女士獨立非執行董事段日煌先生王榮芳先生曹思維先生公司秘書梁偉平博士 （於二零二三年十二月十三日辭任）譚鎮華先生 （於二零二三年十二月十三日獲委任）核數師范陳會計師行有限公司 （於二零二三年十二月六日辭任）致寶信勤會計師事務所有限公司 （於二零二三年十二日六日獲委任）法律顧問麥振興律師事務所 （關於香港法律）註冊辦事處Clarendon House 2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda香港主要辦事處香港灣仔港灣道30號新鴻基中心12樓1237–1240室股份過戶登記處MUFG Fund Services (Bermuda) Limited 4th Floor North Cedar House41 Cedar Avenue Pembroke HM12 Bermuda股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖上市資料股份代號：63，香港網站www.00063.cn 中亞烯谷集團有限公司 二零二三年年報主席報告3本人代表中亞烯谷團有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」），欣然向 閣下提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二三年十二月三十一日止年度的年度報告。截至二零二三年十二月三十一日止年度（「本年度」），本集團繼續從事物業投資、提供園藝服務及植物銷售、物業管理及其他相關服務。二零二三年十一月十七日，本公司成功召開股東特別大會，批准了租賃協議和認購協議。有關租賃協議及認購協議的詳情載於本公司日期為二零二三年十月三十一日的通函。所有載於通函的決議案已獲獨立股東以投票表決方式正式通過。完成租賃協議及認購協議後，預期（其中包括）來自硅谷產業園的租金收入將提供穩定收益及確保租賃物業的現金流。本集團亦可利用其現有資源提升其服務組合並為其租戶提供更全面的物業管理解決方案，從而產生物業管理的協同效應。展望未來，本集團將銳意鞏固物業管理及其他相關服務業務，藉此刺激本集團日後的收益及溢利。本集團將進一步提高各地區業務的競爭優勢及協同效應，並繼續秉承穩健經營的發展戰略，提升並鞏固集團的長期競爭力。本人謹代表本集團，對各位董事同仁、高級管理層及員工在過去一年為本集團之竭誠效力，以及對各位大股東、業務夥伴和客戶的信任與一貫支持致衷心謝意。代表董事會主席兼行政總裁黃炳煌香港，二零二四年三月二十七日 4中亞烯谷集團有限公司 二零二三年年報管理層討論及分析業務及財務回顧截至二零二三年十二月三十一日止年度（「本年度」），本集團繼續從事物業投資、提供園藝服務及銷售植物及物業管理及其他相關服務。本集團收益由截至二零二二年十二月三十一日止年度的39,875,000港元減少1,608,000港元或4.0%至本年度的38,267,000港元，主要乃由於物業管理及其他相關服務分部收益減少及部分由投資物業之租金收入增加所抵銷。物業管理及其他相關服務自二零二零年以來，本集團繼續自其物業管理及其他相關業務以及與兩名中國物業開發商(i)深圳市后亭雅苑投資有限公司，所管理物業位於深圳市寶安區沙井東至松沙路南至紐威廠西至中亭路北至中亭東路；(ii)深圳市紅星雅苑置業有限公司，所管理物業位於深圳市寶安區松崗街道松明大道與寶安大道交匯處的其他業務獲得收入。本集團亦為粵港澳大灣區深圳市沙井中心管理中物業從事物業管理服務。本年度本集團於該業務分部錄得收益25,365,000港元（二零二二年：27,768,000港 元 ）。園藝服務及銷售植物業務本集團亦經營以「張記花園」作品牌之園藝服務及銷售植物業務，該品牌已有四十多年歷史。本年度提供園藝服務及銷售植物收益由截至二零二二年十二月三十一日止年度的6,343,000港元略微增加161,000港元或2.5%至本年度的6,504,000港元。物業投資本集團在香港擁有30項投資物業。該等投資物業所得租金收入由截至二零二二年十二月三十一日止年度的5,764,000港元增加634,000港元或11%至本年度的6,398,000港元，主要乃由於每間公寓的平均租金收入增加。 中亞烯谷集團有限公司 二零二三年年報管理層討論及分析5員工成本員工成本由截至二零二二年十二月三十一日止年度的18,503,000港元增加2,419,000港元或13.1%至本年度的20,922,000港元，主要是由於自二零二三年一月起薪金增加以及本年度員工人數增長。其他物業管理相關開支其他物業管理相關開支由截至二零二二年十二月三十一日止年度的9,355,000港元減少2,260,000港元或24.2%至本年度的7,095,000港元，主要是由於於二零二二年我們位於中國深圳的服務點無一次性維修及維護開支1,673,000港元以及由服務供應商收取的管理費及維護成本增加所抵銷。其他經營及行政開支其他經營及行政開支由截至二零二二年十二月三十一日止年度的7,297,000港元增加512,000港元或7.0%至本年度的7,809,000港元，主要是由於本年度產生的法律及專業費用增加。融資成本融資成本指銀行借貸及租賃負債的利息。融資成本由截至二零二二年十二月三十一日止年度的4,854,000港元增加3,435,000港元或70.8%至本年度的8,289,000港元，乃由於本年度銀行借貸利率上升。本年度溢利於本年度，本集團錄得溢利2,182,000港元，而截至二零二二年十二月三十一日止年度虧損47,007,000港元。本年度扭虧為盈的主要原因在於本年度經調整投資物業公允值收益2,000,000港元，而截至二零二二年十二月三十一日止年度公允值虧損46,000,000港元。押記本集團資產本集團已質押其投資物業作為抵押品以獲得銀行借貸。於二零二三年十二月三十一日，該等已質押投資物業公允值為348,000,000港元（二零二二年：346,000,000港 元 ）。 6中亞烯谷集團有限公司 二零二三年年報管理層討論及分析於二零二三年十二月三十一日，銀行貸款160,000,000港元（二零二二年：160,000,000港元）已以以下各項抵押(i)投資物業348,000,000港元（二零二二年：346,000,000港 元 ）；(ii)本金總額不少於4,000,000港元的抵押存款連同應計利息（二零二二年：4,000,000港 元 ）；(iii)銀行存款（不包括抵押部分）不少於7,000,000港元（二零二二年：7,000,000港 元 ）；(iv)物業的租金收入存款至抵押予銀行的指定銀行賬戶；及(v)投資物業保持入住率在60%或以上（如低於60%，須由借款人於三個月內提高至60%或以上）（二零二二年：60%）。重大投資於本年度，本集團就位於中國深圳市寶安區沙井街道硅谷產業園內的分租訂立租賃協議（經修訂及補充）（「租賃協議」）。有關（其中包括）租賃協議的詳情載於本公司日期為二零二三年十月三十一日的通函中。除上述者外，本集團於本年度並無任何重大投資。前景展望未來，本集團將銳意鞏固物業管理及其他相關服務業務，藉此刺激本集團日後的收益及溢利。本集團將進一步提高各地區業務的競爭優勢及協同效應，並繼續秉承穩健經營的發展戰略，提升並鞏固集團的長期競爭力。完成租賃協議及認購協議後，預期（其中包括）來自硅谷產業園的租金收入將提供穩定收益及確保租賃物業的現金流。本集團亦可利用其現有資源提升其服務組合並為其租戶提供更全面的物業管理解決方案，從而產生物業管理的協同效應。流動資金及財務資源本集團所有融資和財資活動均在集團層面集中管理及控制。本集團主要以港元及人民幣作為貨幣性資產及負債之結算單位及進行業務交易，與去年相同。於二零二三年十二月三十一日，有本金額為160,000,000港元（二零二二年：160,000,000港元）之未償還銀行借貸。於二零二三年，本集團之營運資金需求以銀行借貸、關連方墊款以及本公司營運的內部資金合計74,357,000港元（二零二二年：67,638,000港元）撥付。本集團於二零二三年十二月三十一日的資產負債比率為70%（二零二二年十二月三十一日：108%）。該比率乃按債務淨額（定義為計息負債總額（包括銀行貸款）減已抵押銀行存款以及現金及現金等價物）除以股東權益釐定。 中亞烯谷集團有限公司 二零二三年年報管理層討論及分析7銀行借貸償還時間表如下：期數本金還款日每期還款額第一期二零二三年三月後十二個月原本金10%第二期二零二三年三月後二十四個月原本金10%第三期二零二三年三月後三十六個月原本金10%第四期二零二三年三月後四十八個月全部未償還餘款本集團已於二零二四年三月償還銀行借貸本金16,000,000港元。本公司已接獲其控股股東的書面確認函，確認其將繼續向本公司提供財務支援，償付倘本公司本身無法支付的本公司所有債務，且應付控股股東的款項不會在至少十二個月內要求償還。僱員和薪酬政策於二零二三年十二月三十一日，本集團合共有157名僱員（二零二二年：149名）（包括董事）。截至二零二三年十二月三十一日止年度的員工成本約為20,922,000港元（二零二二年：18,503,000港元）。僱員的薪酬乃按照工作表現、專業經驗及現行行業慣例釐定。本集團的薪酬政策及方案由管理層定期審閱。除退休福利及內部培訓計劃外，亦會根據僱員個人表現，向若干僱員授出酌情花紅。資產抵押於二零二三年十二月三十一日，總價值363,332,000港元（二零二二年：360,891,000港元）之投資物業及銀行存款已抵押予銀行，以取得授予本公司之銀行借貸。重大收購及出售於本年度，本集團並無重大收購及出售附屬公司、聯營公司及合營企業。重大投資或資本資產的未來計劃於本年度，除租賃協議外，本集團並無重大投資或資本資產的未來計劃。 8中亞烯谷集團有限公司 二零二三年年報管理層討論及分析年結後事項於本年度，本集團訂立租賃協議。本公司亦與認購方訂立認購協議（「認購協議」），以發行本金額為353,360,000港元、二零二九年到期的3.6%可換股債券。租賃協議及認購協議項下的先決條件於本年度結束後均已獲達成或豁免。有關租賃協議及認購協議的詳情載於本公司日期為二零二三年十月三十一日的通函。外匯風險由於本集團之大部分業務交易、資產及負債主要以本集團實體之功能貨幣（包括港元（「港元」）及人民幣（「人民幣」）計值，故本集團所承受之外匯風險甚微。本集團目前並無就外幣交易、資產及負債設立外匯對沖政策。本集團密切監察其外匯風險，並將於需要時考慮對沖重大外匯風險。或然負債於二零二三年十二月三十一日，本集團概無重大或然負債。股息政策本公司採納一項股息政策（「股息政策」），據此，本公司可透過現金或股份方式向本公司股東派發股息。任何股息分派均應符合本公司之細則的規定，分派應實現連續性，穩定性和可持續性。支付任何股息之建議視乎董事會之絕對酌情權而定，任何末期股息宣派須待股東批准後方可作實。在提出任何股息支付時，董事會還應考慮（其中包括）本集團之每股盈利、投資者和股東之合理投資回報，以鼓勵彼等繼續支持本集團之長遠發展、本集團之財務狀況和業務計劃，以及市場氣氛和情況。股息政策將不時進行檢討，並不保證在任何特定時期內會提出或宣佈股息。審核委員會於本公告日期，審核委員會由三名獨立非執行董事（即曹思維先生（主席）、段日煌先生及王榮