绿城管理控股2023年度报告

目錄 2公司簡介4公司資料65年財務摘要7董事報告9管理層討論與分析23董事及高級管理層履歷30董事會報告44企業管治報告61獨立核數師報告67綜合損益及其他全面收益表68綜合財務狀況表70綜合權益變動表72綜合現金流量表75綜合財務報表附註226釋義 本集團是中國房地產輕資產開發模式的先行者、引領者。綠城管理成立於2010年，是綠城中國的附屬公司，也是「綠城」品牌和代建管理模式輸出的主體。 2020年7月，綠城管理在香港聯交所主板上市，成為中國代建第一股。我們於2017年至2023年連續榮獲中國房地產TOP 10研究組頒發《中國房地產代建運營引領企業》的殊榮。 綠城管理秉持「品質、信任、效益、分享」的核心價值觀，通過項目管理整合資源、輸出品牌及標準，以定制化的解決方案和高品質的服務，為客戶創造價值。核心業務包括商業代建、政府代建和其他服務等。作為代建4.0體系開創者及「綠星標準」制定者，綠城管理致力於為委託方、業主、供應商、員工、投資方打造「共創價值、共享利益」的生態平臺，共建激動人心的品質生活。 截至2023年12月31日，本集團代建項目已佈局中國29個省、直轄市及自治區的122座主要城市。 張盼盼女士 李軍先生（副主席）王俊峰先生（行政總裁）林三九先生 香港法律方面：香港中環康樂廣場8號交易廣場一期18樓 郭佳峰先生（聯席主席）張亞東先生（聯席主席） 開曼群島法律方面：香港灣仔港灣道18號中環廣場26樓 林治洪先生丁祖昱博士陳仁君先生 中國法律方面：中國浙江省杭州市杭大路1號黃龍世紀廣場A座11樓310007 陳仁君先生（主席）林治洪先生丁祖昱博士 丁祖昱博士（主席）陳仁君先生林治洪先生 德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師香港金鐘道88號太古廣場一座35樓 林治洪先生（主席）陳仁君先生丁祖昱博士 李軍先生張盼盼女士 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室 PO Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands 中國浙江省杭州市西湖區文一西路767號西溪國際C座9樓 華夏銀行股份有限公司杭州銀行股份有限公司渣打銀行（香港）有限公司中國農業銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司 香港中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期10樓1004室 www.lcgljt.com 香港聯交所：09979 2020年7月10日 Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093Boundary HallCricket SquareGrand CaymanKY1-1102Cayman Islands 下表概述本集團截至2019年、2020年、2021年、2022年及2023年12月31日止年度之業績、資產及負債： 尊敬的各位股東： 本人謹代表公司董事會向閣下提呈本公司及其附屬公司截至2023年12月31日止年度之業績。 2023年，國內房地產業持續築底，政策及市場均呼喚向發展新模式轉型。在此背景下，政府主導的三大工程建設方興未艾，城投平台拿地轉向實質性開工階段，金融機構參與「保交樓」業務模式趨於成熟，對專業開發服務的需求快速增長，以專業化、輕資產、抗周期為特質的代建行業迎來重大發展。 得益於央企背書、龍頭效應、多元客戶結構及全國化佈局，疊加優質的產品力、服務力，及創新能力，本公司持續以第一身位引領代建行業發展，市場佔有率連續8年超20%。公司品牌美譽度及資本市場價值受到各界認可，全年共榮獲近30項行業TOP 1榮譽。 2023年，本公司超額完成全年經營指標：歸母凈利潤增長超30%，故董事會維持80%+20%特別派息的政策，與股東及投資人共享公司發展成果。截至2023年12月31日，本公司合約總建築面積11,955萬平米，在建面積5,252萬平米；2023年度竣工交付面積1,607萬平米，為委托方、購房業主、供應商等多方主體持續兌現美好家園與經營承諾。 在此，特別感謝各位股東、委托方、業主家人及產業鏈夥伴的支持與厚愛，也感謝公司員工持之以恒的辛苦付出。在信任的連結下，我們將始終秉承「利他」精神與利益相關者文化，致力為多方主體創造卓越價值。 新時期，新模式，新使命。接下來，公司將夯實「代建第一股」的引領地位，堅持做品質的堅守者、趨勢的研判者、行業的引領者。在經濟向高質量發展轉型的進程中，堅守戰略定力、加強模式創新，完善政府代建、商業代建、資方代建三大代建主業和金融服務、產城服務、產業鏈服務三大配套服務的業務模式；同時，亦將聚焦經營兌現，提升服務品質，通過M登山模型為B端客戶提升經營兌現度，通過M確幸社區為C端客戶創造美好園區生活；在當前行業形勢下，發揮代建龍頭企業作用，積極承擔保障性住房、紓困保交樓、城中村改造等社會責任，通過代建協會平台引領行業健康發展，為構建房地產發展新模式作出新的貢獻。 副主席及執行董事 中國杭州2024年3月22日 管理層討論與分析 董事會欣然公佈本集團2023年之經審核年度業績連同比較數字。本年度業績已由審核委員會審閱。 董事會建議向股東派付2023年之末期股息每股人民幣0.40元及特別股息每股人民幣0.10元（相當於末期股息每股0.44港元及特別股息每股0.11港元，按2024年3月21日中國人民銀行的現行匯率1.00港元兌人民幣0.90709元計算），須待股東於即將於2024年6月13日（星期四）召開的股東週年大會批准。應向股東派付的股息將以人民幣宣派並以港元支付，匯率將按股東週年大會前5個營業日中國人民銀行公佈之平均匯率計算。 建議末期股息及特別股息預期將於2024年7月15日或之前派付予股東。 2023年，中國房地產行業依然處於調整階段，房地產投資及市場銷售低迷，傳統房地產企業均採取了審慎的發展策略；為維持經濟活躍度，保護產業鏈上下游就業，地方政府通過城投平台等主體加大了土地投資、加快紓困保交樓，並啟動了城中村改造、保障房建設及平急兩用三大工程；中央政府也出台了一系列的配套政策與金融支持。房地產行業迎來新發展階段，代建模式作為輕資產開發服務適應了這種新形勢和新需求，代建業務及服務收入均獲得高速增長。 本公司憑藉良好的綠城品牌及央企信用，結合多元化的客戶結構與全國化的業務佈局，推動商業模式升級，擴展代建業務內容，以M登山模型為B端客戶提升經營兌現度，以M確幸社區為C端客戶打造美好生活場景，並通過開源知識體系和籌建中國代建行業協會等頂層設計，進一步鞏固行業領軍地位。 2023年，本公司新拓業務規模穩步增長，營收與利潤持續提升，保持了代建行業的絕對龍頭地位。本報告期內公司持續經營收入達到人民幣3,302.4百萬元，較上年同期人民幣2,656.0百萬元增長24.3%；毛利達人民幣1,722.3百萬元，較上年同期人民幣1,388.6百萬元增長24.0%；期內綜合毛利率達到52.2%，與上年同期52.3%基本持平；業務歸屬於本公司股東的淨利潤達到人民幣973.6百萬元，較上年同期人民幣744.5百萬元增長30.8%；本報告期內公司經營活動現金淨流量達人民幣955.1百萬元，本公司無銀行負債且現金流充足。 2023年，代建行業整體新拓建築面積超1.5億平方米。來自政府、國企、城投公司及金融機構等委託方的代建機會持續增多，投資端出現了更多的非傳統房地產企業，投資與開發相分離的趨勢更加明顯。 中央首提「三大工程」，並通過重啟PSL、發行專項債等方式，加快保障性住房建設及城中村改造，推動產城融合、完善市政配套設施；各省市政府陸續出台政府投資項目代建制度，市場化的開發代建服務成為各級政府推薦的服務採購模式。 土地招拍掛結果顯示，近兩年央國企（含地方城投）拿地比例維持高位，但該類土地擁有人普遍缺乏優秀團隊及產業鏈資源，需要專業的代建服務商幫助完成高質量開發目標，通過品牌賦能及銷售去化，實現國有資產保值增值。 隨著房地產行業出清，金融機構積累了巨大的涉房涉地類紓困項目。代建模式可以通過信用賦能、品牌煥新、產業鏈重整等多種方式，助力遇困項目激活銷售，幫助投資人修復資產負債表，實現保資產價格、保竣工交付、保開發團隊的目標。 結合上述宏觀市場分析及公司核心優勢，我們於2023年採取了如下管理舉措： 1 2023年，本公司繼續保持房地產開發服務領域第一身位，連續八年保持20%以上的代建行業市佔率。榮獲「2023房地產開發企業代建地產TOP 1」、2023中國房地產「上市公司代建運營優秀企業」、「代建運營引領企業」和「政府代建運營引領企業」等20多項殊榮。 截至2023年12月31日，本公司代建項目已佈局中國29個省、直轄市及自治區的122座主要城市，合約項目總建築面積119.6百萬平方米，較去年同期增長17.9%。 在全國化的佈局下，主要經濟區域（含：環渤海經濟圈、京津冀城市群、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、成渝城市群）持續保持較大比重：合約項目預估總可售貨值達人民幣6,933億元，規模佔整體可售貨值的77.7%；其中長三角經濟圈項目人民幣2,897億元佔32.5%，環渤海經濟圈、京津冀城市群項目人民幣2,343億元佔26.2%，珠三角經濟圈項目人民幣1,228億元佔13.8%，成渝城市群項目人民幣465億元佔5.2%。 2 本公司順應行業形勢變化，及時調整客戶結構和業務範圍，不斷深化國有企業、金融機構的代建合作，持續鞏固自身實力及行業影響力。 2023年，本公司新拓業務保持逆勢增長，新拓代建項目的合約總建築面積達35.3百萬平方米，較去年同期增長約25.0%，其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達74.7%；新拓代建項目代建費預估人民幣103.7億元，較去年同期增長約20.5%，其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達69.4%。 新拓業務除銷售類住宅外，還增加了產業園區、公租房、人才公寓、共有產權房、未來社區、市政配套、商業、酒店、辦公室等。 截 至2023年12月31日， 按 合 約 項 目 總 建 築 面 積 測 算， 政 府 類 業 務 為32.0百 萬 平 方 米， 佔 比26.8%；國有企業委託項目為40.9百萬平方米，佔比34.2%；私營企業委託項目為37.9百萬平方米，佔比31.7%；金融機構委託項目為8.8百萬平方米，佔比7.3%。 3 項目經營兌現度是代建服務能力的最終體現，也是委託方滿意度的核心指標。 本公司總結、提煉十二年代建服務經驗，推出了M登山模型，將代建服務過程拆解為6大步驟23個觸點，進一步規範了代建服務內容及執行標準；通過「綠城M」APP的全員推廣使用，以信息化工具賦能各級管控部門，簡化經營決策流程、優化考核評價機制，進一步地提升了公司的運營效率和人均效能，支持了公司的業務規模增長及管理邊界擴大。 M登山模型還得到了委託方的讚譽，手機APP的直觀展示和項目信息的及時反饋，加快了公司對各類服務需求的響應能力，確保了項目經營過程的受控和經營結果的兌現，有效提升了委託方的滿意度。 4 面對快速增長的代建需求及多元化的業務模式，公司開始向平台型組織轉型。 對內，公司加快整合下屬合聯營公司，本年度與綠景控股簽訂關於浙江綠城時代的合作補充協議，將其387名員工和49個代建項目納入直管體系；對外，本公司推出百川計劃，在房地產行業大減員的背景下，以多元合作模式引進城市合夥人，吸引優秀團隊及優質代建項目。 2023年，本公司實時受託管理項目超過500個，管理難度進一步加大，為此公司啟動了相應的組織架構變革，通過細分原有區域市場，新增5家區域╱城市公司，以減少管理半徑、加快服務響應，提高面向委託方的定制化服務能力。 5 本公司深知，代建作為中國房地產新發展模式的代表之一，還處於商業模式的初級階段，要想獲得更快更好的發展，需要更多同行的參與，需要更多政策的支持。 因此，本公司持續致力於推動代建行業互訪交流與價值推