绿城管理控股2024年中期报告

目錄 公司簡介2 公司資料4 管理層討論與分析6 企業管治18 其他事項21 獨立審閱報告27 中期簡明綜合損益及其他全面收益表28 中期簡明綜合財務狀況表30 中期簡明綜合權益變動表32 中期簡明綜合現金流量表33 中期簡明綜合財務資料附註35 釋義71 本集團是中國房地產輕資產開發模式的先行者、引領者。綠城管理成立於2010年，是綠城中國的附屬公司，也是「綠城」品牌和代建管理模式輸出的主體。2020年7月，綠城管理在香港聯交所主板上市，成為中國代建第一股。我們於2017年至2023年連續榮獲中國房地產TOP 10研究組頒發《中國房地產代建運營引領企業》的殊榮。 綠城管理秉持「品質、信任、效益、分享」的核心價值觀，通過項目管理整合資源、輸出品牌及標準，以定制化的解決方案和高品質的服務，為客戶創造價值。核心業務包括商業代建、政府代建和其他服務等。作為代建4.0體系開創者及「綠星」標準制定者，綠城管理致力於為委託方、業主、供應商、員工、投資方打造「共創價值、共享利益」的生態平台，共建激動人心的品質生活。 截至2024年6月30日，本集團代建項目已佈局中國30個省、直轄市及自治區的128座主要城市。 董事會執行董事 法律顧問 香港法律方面：瑞生國際律師事務所有限法律責任合夥香港中環康樂廣場8號交易廣場一期18樓 王俊峰先生（行政總裁）聶煥新女士（於2024年7月18日委任）李軍先生（於2024年8月23日辭任）林三九先生（於2024年7月18日辭任） 開曼群島法律方面：邁普達律師事務所（香港）有限法律責任合夥香港灣仔港灣道18號中環廣場26樓 非執行董事 郭佳峰先生（聯席主席）張亞東先生（聯席主席） 獨立非執行董事 林治洪先生丁祖昱博士陳仁君先生 中國法律方面：浙江天冊律師事務所中國浙江省杭州市杭大路1號黃龍世紀廣場A座11樓310007 審核委員會 陳仁君先生（主席）林治洪先生丁祖昱博士 薪酬委員會丁祖昱博士（主席）陳仁君先生林治洪先生 核數師 安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓 提名委員會林治洪先生（主席）陳仁君先生丁祖昱博士 授權代表 王俊峰先生（於2024年8月23日委任）谷冀湘女士（於2024年8月23日委任）李軍先生（於2024年8月23日辭任）張盼盼女士（於2024年8月23日辭任） 聯席公司秘書 張盼盼女士（於2024年8月23日辭任）谷冀湘女士（於2024年8月23日委任）伍秀薇女士（於2024年8月23日委任） 香港股份過戶登記處 註冊辦事處PO Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室 總部 中國浙江省杭州市西湖區文一西路767號西溪國際C座9樓 主要往來銀行 華夏銀行股份有限公司杭州銀行股份有限公司渣打銀行（香港）有限公司中國農業銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司 香港主要營業地點 香港中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期10樓1004室 公司網址www.lcgljt.com 股份代號香港聯交所：09979 主要股份過戶登記處 Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093Boundary HallCricket SquareGrand CaymanKY1-1102Cayman Islands 上市日期2020年7月10日 管理層討論與分析 一經營概覽 2024年上半年度，中國房地產行業依然處於下行週期，房地產投資、銷售及開工率均同比下行；為維持經濟活躍度，保護產業鏈上下游就業，各級政府出台樓市組合拳政策，推進保障性住房建設、樓市去庫存以及紓困保交樓。代建模式作為輕資產開發服務，充分適配當前需求，但受整體經濟形勢影響增速放緩，並呈現頭部集中、內部分化的趨勢。 本公司作為行業領軍企業，憑借良好的綠城品牌及央企信用，結合多元化的客戶結構與全國化的業務佈局，持續提升核心能力，擴展代建業務內容，以「M登山模型」為B端客戶兌現經營承諾，以「M確幸社區」為C端客戶創造美好生活，並通過中國代建行業協會等頂層設計，鞏固第一身位、第一品牌、第一市值的市場地位。 本報告期內本公司收入達到人民幣1,669.6百萬元，較上年同期人民幣1,549.0百萬元增長7.8%；毛利達人民幣860.1百萬元，較上年同期人民幣806.2百萬元增長6.7%；期內綜合毛利率達到51.5%，較 上年同期52.0%下降0.5%；歸屬於本公司股東的淨利潤達到人民幣501.2百萬元，較上年同期人民幣473.6百萬元增長5.8%；本報告期內本公司經營活動現金淨流量達人民幣77.5百萬元，本公司無銀行負債。 二宏觀市場 2024年，代建行業整體新拓建築面積較去年同期緩慢增長。主要機會點來自政府、國企、城投公司及金融機構等委託方，三大工程建設、保交樓等結構性機遇凸顯，投資與開發相分離的趨勢更加明顯。 政府服務：各地積極推進「三大工程」建設，加快建設各類型保障性住房及城中村改造，推動產城融合、完善市政配套設施；主要省市政府性代建規範性文件趨於完善，市場化的開發代建服務已成為政府採購的成熟模式。 國企服務：近兩年，央國企和城投成為土地市場中堅力量，城投公司具有較大規模土地儲備及較低的開工率，專業代建服務商成為鏈接上述土地主體及購房群體間的重要開發服務平台。代建模式亦成為助力土地資產變現、實現國有資產保值增值的重要途徑。 資方服務：全國範圍內已基本構建起「城市房地產融資協調機制」並定期發佈「白名單」，遇困涉房涉地項目融資渠道日趨通暢。代建模式通過信用賦能、品牌煥新、產業鏈重整等多種方式，助力遇困項目激活銷售，幫助投資人修復資產負債表，實現保資產價格、保竣工交付、保開發團隊的目標。 三管理舉措 結合上述宏觀市場分析及公司核心優勢，我們於2024年上半年度採取了如下管理舉措： 1佈局全國業務，聚焦發達地區 2024年上半年，本公司繼續保持房地產開發服務領域第一身位，連續八年保持20%以上的代建行業市佔率。榮獲「2024中國房地產代建運營引領企業TOP 1」、「代建綜合能力」榜單TOP 1、「2024中國代建企業綜合實力TOP 1」和「2024中國房地產代建企業品牌十強NO.1」等多項殊榮。 截至2024年6月30日，本公司代建項目已佈局中國30個省、直轄市及自治區的128座主要城市，合約項目總建築面積122.8百萬平方米，較去年同期增長8.1%。 在全國化的佈局下，主要經濟區域（含：環渤海經濟圈、京津冀城市群、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、成渝城市群）持續保持較大比重：合約項目預估總可售貨值達人民幣6,747億元，規模佔整體可售貨值的75.6%；其中長三角經濟圈項目人民幣2,936億元佔32.9%，環渤海經濟圈、京津冀城市群項目人民幣2,220億元佔24.9%，珠三角經濟圈項目人民幣1,159億元佔13.0%，成渝城市群項目人民幣431億元佔4.8%。 2優化客戶結構，多元業態發展 本公司順應行業形勢變化，及時調整客戶結構和業務範圍，不斷深化政府、國有企業、金融機構的代建合作，持續鞏固自身實力及行業影響力。 2024年上半年，本公司新拓業務保持行業第一身位，新拓代建項目的合約總建築面積達17.4百萬平方米，較去年同期增長約1.1%，其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達70.5%；新拓代建項目代建費預估人民幣41.9億元，較去年同期下降約18.1%，其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達72.6%。 新拓業務除銷售類住宅外，亦包括產業園區、公租房、人才公寓、共有產權房、未來社區、市政配套、商業、酒店、辦公室等。 3聚焦經營兌現，實現多方共贏 在行業下行期，公司致力於以自身發展帶動多方主體穿越週期、實現共贏。 公司通過凝結十二年代建服務經驗的「M登山模型」和「「綠城M」APP」，規範化、體系化、標準化執行代建服務內容及流程，提升公司運營效率和人均效能，確保項目經營過程受控和經營結果兌現，有效提升了委託方的滿意度。 2024上半年度，公司實現總銷售金額人民幣411.0億元，同比逆勢增長14%，為B端委託方兌現經營價值；完成交付2.99萬戶、654.5萬平方米，其中順利交付兩個紓困項目，為C端業主交付美好家園。 4優化組織架構，提升屬地競爭力 面對多元化業務模式及管控半徑日益擴大，公司通過優化組織架構提升屬地化競爭力。 2024年上半年度，本公司實時受託管理項目超過500個。為此，公司進一步推動組織架構變革，通過細分原有區域市場、增設城市公司、推行政府代建的屬地化管理等方式，縮小管理半徑、加快服務響應，提高面向委託方的定制化服務能力。對外，公司繼續推行「百川計劃」，在房地產行業減員背景下，以多元合作模式引進城市合夥人，吸引優秀團隊及優質代建項目。 本公司以打造平台型組織為發展導向，持續進行組織變革、整合資源融合發展、打造建設活力生態平台、建設服務導向型組織，以期在激烈的市場競爭環境中立於不敗。 5助推行業共榮，引領行業發展 作為行業領軍企業，本公司致力於推動代建行業共同發展和房地產業整體轉型。 在主導成立中國代建協會基礎上，本公司立足協會，積極推動行業標準制定，目前已牽頭出台「行業公約」、「合同示範文本」，「代建企業能力評價標準」已獲正式立項。同時，本公司已組織開展多次協會成員會議及互訪交流，助力業內團結、推廣行業價值。 未來，本公司將繼續依託行業協會，積極溝通各級政府及房地產主管部門，推介代建商業模式，並通過開源知識體系、搭建生態平台等方式，鏈接更多代建同行及產業鏈上下游企業，推動代建行業的健康高質量發展。 四前景展望 本公司認為，結合歐美房地產發展模式和中國房地產現行規律，未來，中國房地產市場中期開發規模將維持在每年10億平方米左右，並呈現保障房和商品房雙軌制發展，以及投資與開發相分離的兩大趨勢。 隨著政策環境持續優化、市場需求日趨穩定，代建行業在經過短時期調整後，將實現從規模擴張到高質量發展的轉型，行業滲透率將維持在30%左右。 本公司的代建商業模式非常契合房地產發展規律和當前市場需求，未來將在繼續保持行業領軍地位的基礎上，發揮央企背書及上市公司主體信用，緊抓政策趨勢風口，發揮商業模式優勢，實現戰略創新發展，以卓越業績回饋各利益相關方。 本公司致力於成為中國最大的房地產開發服務商。 財務分析 截至2024年6月30日止六個月，本集團實現： 收入 收入人民幣1,669.6百萬元，與2023年1月– 6月的人民幣1,549.0百萬元相比，同比增長7.8%。收入來自三類業務：(i)商業代建；(ii)政府代建；及(iii)其他服務，按業務分部的收入列示如下： 本期內： (i)商業代建依然是本集團最大的收入和利潤來源，2024年1月– 6月收入人民幣1,308.3百萬元，佔整體收入的78.3%，與2023年同期的人民幣1,064.8百萬元相比增長了人民幣243.5百萬元，增長率22.9%；增長的主要原因是本公司利用自身的品牌、管理及資源整合優勢，深度助力庫存消化、保交樓等房地產領域重點工作，積極參與紓困類、城投託底類項目的代建服務，從而促進收入增長。 (ii)政府代建收入達人民幣331.7百萬元，佔整體收入的19.9%，與2023年同期的人民幣395.2百萬元相比下降16.1%，下降的主要原因是政府新拓代建項目代建費下降，同時本公司在眾多保障房項目建設中挑選較為優質的地區及項目進行深耕。 (iii)其他服務收入為人民幣29.6百萬元，佔整體收入的1.8%，主要是本公司上市前因未取得房地產開發一級資質而由綠城房地產集團有限公司投標且由綠城管理集團管理的項目，本期實現收入人民幣12.1百萬元以及打造產業鏈服務收