绿城管理控股2023年中期报告

2023中期報告 目錄 公司簡介2 公司資料4 管理層討論與分析6 企業管治19 其他事項22 簡明綜合財務報表審閱報告30 簡明綜合損益及其他全面收益表31 簡明綜合財務狀況表32 簡明綜合權益變動表34 簡明綜合現金流量表35 簡明綜合財務報表附註37 釋義77 本集團是中國房地產輕資產開發模式的先行者、引領者。綠城管理成立於2010年，是綠城中國的附屬公司，也是綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。2020年7月，綠城管理在香港聯交所主板上市，成為中國代建第一股。我們於2017年至2023年連續榮獲中國房地產TOP 10研究組頒發《中國房地產代建運營引領企業》的殊榮。 綠城管理秉持「品質、信任、效益、分享」的核心價值觀，通過項目管理整合資源、輸出品牌及標準，以定制化的解決方案和高品質的服務，為客戶創造價值。核心業務包括商業代建、政府代建和其他服務等。作為代建4.0體系開創者及「綠星」標準制定者，綠城管理致力於為委託方、業主、供應商、員工、投資方打造「共創價值、共享利益」的生態平台，共建激動人心的品質生活。 截至2023年6月30日，本集團代建項目已佈局中國28個省、直轄市及自治區的123座主要城市。 董事會執行董事 法律顧問 香港法律方面：瑞生國際律師事務所有限法律責任合夥香港中環康樂廣場8號交易廣場一期18樓 李軍先生（副主席）王俊峰先生（行政總裁）（於2023年1月12日獲委任）林三九先生 非執行董事 開曼群島法律方面：邁普達律師事務所（香港）有限法律責任合夥香港灣仔港灣道18號中環廣場26樓 郭佳峰先生（聯席主席）張亞東先生（聯席主席） 獨立非執行董事 林治洪先生丁祖昱博士陳仁君先生 中國法律方面：浙江天冊律師事務所中國浙江省杭州市杭大路1號黃龍世紀廣場A座11樓310007 審核委員會 陳仁君先生（主席）林治洪先生丁祖昱博士 薪酬委員會丁祖昱博士（主席）陳仁君先生林治洪先生 核數師 德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師香港金鐘道88號太古廣場一座35樓 提名委員會林治洪先生（主席）陳仁君先生丁祖昱博士 授權代表李軍先生張盼盼女士 聯席公司秘書張盼盼女士翁美儀女士 香港股份過戶登記處 註冊辦事處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室 PO Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands 總部 中國浙江省杭州市西湖區文一西路767號西溪國際C座9樓 主要往來銀行 華夏銀行股份有限公司杭州銀行股份有限公司渣打銀行（香港）有限公司中國農業銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司 香港主要營業地點 香港中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期10樓1004室 公司網址www.lcgljt.com 股份代號香港聯交所：09979 主要股份過戶登記處 Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093Boundary HallCricket SquareGrand CaymanKY1-1102Cayman Islands 上市日期2020年7月10日 管理層討論與分析 一經營概覽 隨著國家政策變化、房地產宏觀調控壓力，國企、地方城投公司及金融機構等主體，擁有土地及資金資源的規模將持續增加，契合發達國家「投資與開發相分離」的趨勢，代建模式成為承接開發服務端的重要載體，將在政策和市場的共同作用下獲得規模增長。 本公司憑借央企背書、先發優勢、龍頭效應及全國化佈局，結合前瞻性的市場研判，升級商業模式、優化客戶結構、聚焦區域結構，以「M登山模型」為B端客戶提供更優質的定制服務，以「確幸社區」為C端業主創造更美好的園區生活。新拓業務規模穩步增長，營收與利潤持續提升，持續保持代建行業的絕對龍頭地位。 本報告期內本公司收入達到人民幣1,549.0百萬元，較上年同期人民幣1,258.5百萬元增長23.1%；毛利達人民幣806.2百萬元，較上年同期人民幣634.7百萬元增長27.0%；期內綜合毛利率達到52.0%，較上年同期50.4%提升1.6個百分比；業務歸屬於本公司股東的淨利潤達到人民幣473.6百萬元，較上年同期人民幣360.8百萬元增長31.3%；本報告期內本公司經營活動現金淨流量達人民幣593.0百萬元，本公司無銀行負債及現金流充足。 二宏觀市場 2022年，代建行業整體新拓面積首次突破1億平方米。在房地產去金融化、投資端去中心化趨勢下，來自政府、國企、城投公司及金融機構等委託方的代建機會增多，形成分散式的投資格局。 政府服務：全國多個城市已出台措施提升保障性住房籌建規模，除傳統安置房外，公租房、人才公寓、共有產權房等多種新業務保障性住房建設需求增多，產業園區、產城融合、市政配套設施等多元城市服務業務機會快速提升。各省級單位陸續出台政府投資項目代建制度，政府代建機會廣闊且受政策扶持。 國企服務：多輪集中供地結果顯示，國企、地方城投拿地比例提升，加之其既往發展中積累了較多存量建設用地，該類土地擁有人需要專業的代建服務商幫助完成高質量開發目標，實現國有資產保值增值。 資方服務：房地產波動期，金融機構在「保交樓」政策下持續下場介入涉房涉地類紓困項目，規模快速增長，模式更加多元。代建模式通過品牌煥新、銷售激活、復工復產、保質交付等多種方式，助力項目實現信用躍升，實現多方共贏。 三管理舉措 結合上述宏觀市場分析及本公司核心優勢，我們於2023年上半年採取如下管理舉措： 1全國業務佈局，持續引領行業 2023年上半年，本公司繼續保持房地產輕資產開發領域第一身位，連續七年保持20%以上的代建市場份額。榮獲中房協「2023房地產開發企業代建地產TOP 1」、2023中國房地產「上市公司代建運營優秀企業」、中國指數研究院頒發的「2023中國房地產代建運營引領企業」和「2023中國房地產政府代建運營引領企業」等多項殊榮。 截至2023年6月30日，本公司代建項目已佈局中國28個省、直轄市及自治區的123座主要城市，合約項目總建築面積113.6百萬平方米，較去年同期增長20.4%。 在全國化的佈局下，主要經濟區域（含：環渤海經濟圈、京津冀城市群、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、成渝城市群）持續保持較大比重：合約項目預估總可售貨值達人民幣6,303億元，規模佔整體可售貨值的76.6%；其中長三角經濟圈項目人民幣2,660億元佔32.3%，環渤海經濟圈、京津冀城市群項目人民幣2,014億元佔24.5%，珠三角經濟圈項目人民幣1,211億元佔14.7%，成渝城市群項目人民幣418億元佔5.1%。 2多元化客戶結構，助力逆勢增長 本公司順應行業形勢變化，及時調整自身業務結構，不斷深化國有企業、金融機構等業務機會，持續鞏固自身實力及行業影響力。 2023年上半年，本公司新拓業務保持逆勢增長，新拓代建項目的合約總建築面積達17.3百萬平方米，較去年同期增長約30.6%，其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達79.9%；新拓代建項目代建費預估人民幣51.2億元，較去年同期增長約26.3%，其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達75.2%。 新拓多類型業務除住宅類外，還覆蓋產業園區、公租房、人才公寓、共有產權房、未來社區、市政配套、商業、酒店、辦公室等。 截至2023年6月30日，按合約項目總建築面積測算，政府類業務為31.9百萬平方米，佔比28.1%；國有企業委託項目為34.7百萬平方米，佔比30.5%；私營企業委託項目為38.7百萬平方米，佔比34.1%；金融機構委託項目為8.3百萬平方米，佔比7.3%。 3強化服務能力，提升經營兌現 代建業務商業模式的核心是經營兌現，為更好提升經營兌現度和委託方滿意度，本公司推行以下舉措： 本公司對內持續優化體制機制，建立經營兌現度評價機制、優化考核激勵機制、調整組織架構以進一步簡化授權、扁平管理。通過股份獎勵計劃實現核心團隊長效穩定，激發管理層積極性；通過簡化決策流程、提速運營效率、提升經營品質，數字化建設升級等措施，從產品、營銷、運營、供應鏈多角度，提升項目經營兌現度和委託方滿意度。 4沉澱自身經驗，開源知識分享 本公司總結12年代建服務經驗，推出面向B端客戶的「M登山模型」。作為代建行業首個B端服務體系，「M登山模型」共覆蓋6大營地、23個服務動作，全面規範了B端服務節點、標準、反饋、考核等機制，提升代建團隊服務意識；同時具象化的表現形式能降低客戶與代建團隊間的認知偏差，利於雙方團隊共融、信息透明、決策高效。 本公司認為，知識分享有益社會進步。以「M登山模型」及「「綠城M」app」為載體，通過設置「訪客入口」，將自身發展經驗面向全行業、全社會開源，推動行業整體產品品質及服務提升，引領房地產開發服務向標準化發展，助力行業健康、高質量發展。 5助推行業共榮，推動成立代建協會 本公司致力於推動代建行業互訪交流、價值推廣。自2020年12月籌備輕資產聯盟、2021年5月主導輕資產聯盟成立；至2022年11月，代表代建企業在全國房協論壇發聲，主辦輕資產聯盟研討會等活動。 本公司還積極與房地產主管部門及行業協會溝通，推動中國房地產代建分會的籌建工作，通過踐行行業頭部企業責任使命、搭建聯盟生態平台，推動代建行業整體規模提升。 四前景展望 基於當下中國經濟及房地產下行趨勢，我們預測，中國房地產市場中期開發規模將在10億平方米左右，其中由政府主導的保障房、租賃類物業新增供應佔比將超過30%；金融機構紓困類及主動涉房類投資佔比將進一步提升至20%；剩餘50%市場規模將由國企央企主導，並形成頭部集聚效應。 在更多非專業開發企業介入房地產業務的背景下，專業的代建服務需求將穩步增長，中國的代建行業滲透率預計將達30%以上。本公司將保持並擴大龍頭效應，發揮央企背書及上市公司等主體信用，緊抓政策及趨勢風口，優化區域及客戶結構，並通過輸出及打造行業標準，引領行業發展，以卓越業績回饋客戶及各利益相關方。 本公司致力於成為中國最大的房地產開發服務商。 財務分析 截至2023年6月30日止六個月，本集團實現： 收入 收入人民幣1,549.0百萬元，與2022年1月– 6月的人民幣1,258.5百萬元相比，同比增長23.1%。收入來自三類業務：(i)商業代建；(ii)政府代建；及(iii)其他服務，按業務分部的收入列示如下： 本期內： (i)商業代建依然是本集團最大的收入和利潤來源，2023年1月– 6月收入人民幣1,064.8百萬元，佔整體收入的68.8%，與2022年同期的人民幣764.7百萬元相比增長了人民幣300.1百萬元，增長率39.2%；增長的主要原因是在房地產去金融化、投資端去中心化趨勢下，來自政府、國企、城投公司及金融機構等委託方的代建機會增多，本公司利用自身品牌、管理及資源整合優勢，積極參與紓困類、城投托底類項目的代建服務，收入快速增長。 (ii)政府代建收入達人民幣395.2百萬元，佔整體收入的25.5%，與2022年同期的人民幣381.3百萬元相比增長3.6%，增長的主要原因是：在國家政策的引導下，除傳統安置房外，公租房、人才公寓、共有產權房等多種新業務保障性住房建設需求增多，產業園區、產城融合、市政配套設施等多元城市服務業務機會快速提升，本公司順應市場需求，積極擴展業務範圍，多元化業務經營推動收入增長。 (iii)其他服務收入為人民幣89.0百萬元，佔整體收入的5.7%，主要系本公司上市前因未取得房地產開發一級資質而由綠城房地產集團有限公司投標且由綠城管理集團管理的項目本期實現收入人民幣66.7百萬元。 服務成本 本期內，服務成本為人民幣742.9百萬元，較2022年同期的人民幣623.8百萬元增加19.1%。上升的主要原因是：商業代建業務收入規模增長，人工成本及支付給業務合作夥伴