合资合作模式逐步得到验证，股息率吸引，“买入”

EquityResearch CompanyReport:FinancialStreetProperty(01502HK)中文版 ChunliZhan詹春立 (852)25097745 公司报告：金融街物业(01502HK)Chineseversionjames.zhan@gtjas.com.hk10April2024 合资合作模式逐步得到验证，股息率吸引，“买入” CompanyReport 维持“买入”评级，目标价2.90港元。我们认为金融街物业（“公司”）已证明其合资合作的模式是成功的，这将稳步的带来新增在管项目。 我们下调公司2024-2025年每股盈利预测至人民币0.385元（-16.8%）和人民币0.432元（-23.7%），并给予2026年每股盈利人民币0.485 Rating:Buy Maintained 评级：买入(维持) 元，2023-2026年的年复合增长率为12.3%。我们采用7.0倍的2024 年市盈率，下调目标价至2.90港元，并维持公司“买入”的投资评级。 EquityResearchReport 2023年业绩稳健。2023年公司总在管面积稳步增长，2023年底达到4,056万平方米，同比增长16.0%。2023年总收入为人民币15.14亿元，同比增长9.1%。由于毛利率下降16.8%（同比下降1.1个百分点），公司2023年股东净利润录得温和增长，同比增长5.8%至人民币1.28亿元。 稳定的派息政策及具有吸引力的股息率。管理层宣派2023财年末期股息每股人民币0.173元。公司保持稳健的派息政策，派息率慷慨，超50%（2023年为50.44%）。根据我们对2024财年每股盈利人民币0.385元和潜在派息率50%的预测，公司2024财年的股息率有望达到9.4% （现价为2.29港元）。我们认为，高派息率将使公司对投资者更具吸引力。 经验证的合资合作模式。我们认为，通过合联营公司合作，公司在获取商务管理项目方面的能力得到持续提升。2023年公司成立了5家合 营企业，合营企业总数达到26家。鉴于公司的国企背景和在CBD商务管理领域的良好声誉，我们认为公司未来几年的扩张可能会超出市场预期。 催化剂：1）短期内获得更多优质写字楼项目；2）盈利能力改善；3） 6-18mTP目标价:HK$2.90 Revisedfrom原目标价:HK$3.00 Shareprice股价:HK$2.290 Stockperformance 股价表现 %ofreturn 5.0 0.0 (5.0) (10.0) (15.0) (20.0) (25.0) (30.0) Apr-23Jul-23Oct-23Jan-24Apr-24 HSIIndexFinancialStreetProperty 餐饮服务扭亏为盈。下行风险：1）在管面积增速低于预期；2）写字 楼需求转弱；3）人工成本超预期上涨。 ChangeinSharePrice 股价变动 1M 1个月 3M1Y 3个月1年 Abs.%(4.7)绝对变动% (3.0) (18.8) Rel.%toHSIndex(7.7)相对恒指变动% (7.1) (1.7) Avg.Shareprice(HK$)2.3平均股价（港元） 2.3 2.4 股 票研 究 公 司报 告 证 券研究报 告 房 地产行 业 金 融街物 业 PropertySector YearEnd年结 Turnover 收入 NetProfit 股东净利 EPS 每股净利 EPS 每股净利变动 PER 市盈率 BPS 每股净资产 PBR 市净率 DPS 每股股息 Yield 股息率 ROE 净资产收益率 12/31 (RMBm) (RMBm) (RMB) (△%) (x) (RMB) (x) (RMB) (%) (%) 2022A 1,388 121 0.324 (12.2) 6.3 3.158 0.6 0.163 8.0 10.4 2023A 1,514 128 0.343 5.9 6.1 3.336 0.6 0.173 8.3 10.6 2024F 1,706 144 0.385 12.2 5.5 3.547 0.6 0.194 9.2 11.2 2025F 1,922 161 0.432 12.2 4.9 3.785 0.6 0.218 10.3 11.8 2026F 2,120 181 0.485 12.3 4.4 4.053 0.5 0.245 11.6 12.4 Sharesinissue(m)总股数(m) 373.5 Majorshareholder大股东FinancialStreetGroup34.4% Marketcap.(HK$m)市值(HK$m) 855.3 Freefloat(%)自由流通比率(%)27.7 3monthaveragevol.3个月平均成交股数(‘000) 158.7 FY24Netgearing(%)FY24净负债/股东资金(%)Netcash 52Weekshigh/low(HK$)52周高/低(HK$) 2.980/2.190 FY24Est.NAV(HK$)FY24每股估值（港元）5.6 Source:Bloomberg,GuotaiJunanInternational. FinancialStreetProperty(01502HK) Source:theCompany,GuotaiJunanInternational. SeethelastpagefordisclaimerPage1of5 CompanyReport FinancialStreetProperty金融街物业(01502HK) 10April2024 表1：金融街物业2023年业绩概要 损益表数据（人民币百万元） 2023 2022 变动 收入 1,514 1,388 9.1% -物业管理 1,441 1,327 8.6% -餐饮服务 73 61 20.3% 毛利 255 249 2.7% 其他收入、收益及亏损 6 12 (53.9%) 行政开支 (78) (83) (5.1%) 金融资产减值损失净额 (10) (5) 114.4% 其他损失净额 0 3 (97.2%) 融资成本净额 19 13 46.4% 应占联营及合营公司业绩 5 3 54.6% 税前利润 196 193 1.7% 所得税 (52) (57) (8.1%) 少数股东权益 (15) (15) 5.2% 股东净利润 128 121 5.8% 毛利率（%） 16.9 17.9 (1.1)ppt 股东净利润（%） 8.5 8.7 (0.3)ppt 资产负债表数据（人民币百万元） 2023 2022 变动 净负债（现金） (1,502) (1,545) (2.8%) 总权益 1,303 1,217 7.1% 净资产负债率（%） 净现金 净现金 n.a. 贸易及其他应收账款 271 243 11.6% 贸易及其他应付账款 580 551 5.3% 运营数据 2023 2022 变动 合约面积（百万平方米） 43.70 37.72 15.9% 在管面积（百万平方米） 40.56 34.96 16.0% 资料来源：公司、国泰君安国际。 CompanyReport FinancialStreetProperty金融街物业(01502HK) 10April2024 表2：同业估值比较 公司名称 股票代码 货币市值（百万港元 市盈率 市净率 ROE(%) D/Y(%) 2023A 2024F 2025F 2026F 2023A 2024F 2025F 2026F 2024F 2024F 主要业务位于中国内地的香港上市物业管理公司华润万象生活01209HK HKD 60,829 18.8 15.8 13.1 11.2 3.5 3.1 2.7 2.4 20.8 3.4 万物云-H股02602HK HKD 21,357 9.9 8.0 6.9 6.3 1.1 1.1 1.0 0.9 13.0 6.7 碧桂园服务06098HK HKD 16,381 51.0 4.3 4.1 4.5 0.4 0.4 0.3 0.4 8.3 6.2 保利物业-H股06049HK HKD 15,161 9.9 8.7 7.6 6.8 1.6 1.4 1.3 1.1 17.0 4.2 中海物业02669HK HKD 13,805 9.3 7.3 6.2 5.9 3.0 2.3 1.8 1.5 34.2 4.0 绿城服务02869HK HKD 9,518 14.2 11.0 9.4 8.6 1.2 1.1 1.0 0.9 10.4 5.4 恒大物业06666HK HKD 5,838 3.5 n.a. n.a. n.a. (11.4) n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 金科服务-H股09666HK HKD 5,440 n.a. 11.2 9.9 10.3 1.2 0.9 0.8 n.a. 8.3 0.4 融创服务01516HK HKD 5,349 n.a. 6.4 6.1 6.8 0.8 0.7 0.6 0.8 10.8 7.8 滨江服务03316HK HKD 4,671 8.6 7.0 5.7 5.0 2.9 2.4 1.9 1.9 35.7 9.6 建发物业02156HK HKD 4,323 7.9 7.2 6.0 4.6 2.3 2.1 1.9 1.7 30.0 n.a. 越秀服务06626HK HKD 4,262 7.9 6.7 5.7 4.9 1.1 1.0 0.9 0.8 15.5 6.8 雅生活服务03319HK HKD 4,217 8.4 2.6 2.4 3.1 0.3 0.3 0.2 0.2 10.4 4.9 旭辉永升服务01995HK HKD 2,396 5.0 5.0 4.6 3.7 0.4 0.4 0.4 0.4 8.6 7.5 新城悦服务01755HK HKD 2,048 4.1 3.5 3.1 3.1 0.6 0.6 0.5 0.5 16.4 9.7 金茂服务00816HK HKD 1,917 5.2 4.5 3.8 3.7 1.1 0.9 0.8 0.7 22.2 7.9 德信服务集团02215HK HKD 1,856 27.6 n.a. n.a. n.a. 2.3 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 世贸服务00873HK HKD 1,826 6.1 4.1 3.7 4.5 0.2 0.2 0.2 n.a. 5.8 0.0 卓越商企服务06989HK HKD 1,708 5.1 n.a. n.a. n.a. 0.4 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 宝龙商业09909HK HKD 1,569 3.1 3.1 2.9 2.7 0.5 0.4 0.4 0.3 14.7 8.2 华发物业服务00982HK HKD 1,429 5.2 n.a. n.a. n.a. 5.3 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 新希望服务03658HK HKD 1,351 5.7 5.3 4.9 4.7 1.1 0.9 0.8 0.8 18.9 n.a. 星盛商业06668HK HKD 1,329 7.0 6.4 5.8 5.0 1.0 0.9 0.9 0.8 14.2 9.0 建业新生活09983HK HKD 1,196 20.9 3.3 2.9 3.2 0.5 0.4 0.4 n.a. 13.8 24.4 和泓服务06093HK HKD 1,109 12.9 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 宋都服务09608HK HKD 945 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 金融街物业01502HK HKD 840 5.