美国地产触底回升：特征、展望与影响

麦麟玥宏观研究助理邮箱：mailinyue@cindasc.com 证券研究报告 宏观研究 2024年4月3日 麦麟玥宏观研究助理邮箱：mailinyue@cindasc.com ➢美国地产或将迎来一轮温和上行。我们认为，当前高利率政策下，整体房屋销售低迷而新房销售维持在疫前水平，美国地产价格同比仍能实现触底反弹，这些或与移民增长带来的增量购房需求、利率锁定导致成屋流转偏弱均有关联。展望今年年内美国地产的走势，我们认为美国地产可能将迎来温和上行。首先，今年年内美国开启降息概率较大，抵押贷款利率回落下，地产或随着利率锁定效应减缓而改善。其次，降息早期主要的再融资需求不直接释放额外的新增购房需求，大选年中移民或成为拜登拉选票的工具，宽松移民政策也可能出现收紧，移民带来的增量购房支撑或有减弱。 ➢美国地产触底回升的影响。在美国地产回暖后，1）对出口链而言，美国房屋销售回升往往伴随着美国国内地产后周期消费品的回暖，由于美国家具进口约三成源自中国，我们认为地产回升或将带动中国地产链相关出口好转。2）对美国通胀而言，当前服务通胀中住房通胀贡献较大，但美国地产回暖对房租通胀的影响略有滞后，上一轮降息期间房价与房屋通胀的表现就是很好的例子。因此我们认为即使今年美国地产温和上行，基于其滞后性，今年住房通胀继续回落的趋势或不会受很大影响。 ➢风险因素：地缘政治风险超预期；海外经济放缓超预期。 信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 目录 一、美国地产经历库存与销售双低...................................................................................................41.1美国地产经历库存与销售双低............................................41.2美国居民购房人群特征..................................................7二、美国地产或将迎来温和上行.....................................................................................................102.1过去移民增长带来美国增量购房需求.....................................102.2利率锁定效应导致房屋供给不足.........................................122.3美国地产或将迎来一轮温和上行.........................................13三、美国地产触底回升的影响.........................................................................................................173.1中国地产后周期出口链或迎来利好.......................................173.2地产触底回升或不影响住房通胀继续回落.................................18四、附录............................................................................................................................................20风险因素............................................................................................................................................23 表目录 表1：美国四届政府入境移民政策变化比较.........................................................................11表2：降息期间，抵押贷款固定利率回落幅度......................................................................16附表1：美国新增抵押贷款占比梳理....................................................................................20附表2：美国家庭总债务余额与抵押贷款债务余额梳理.......................................................21附表3：美国未偿还抵押贷款债务余额期限占比梳理...........................................................22 图目录 图1：美国各房价指数走势....................................................................................................4图2：美国各房价指数同比增速走势......................................................................................4图3：美国成屋销售水平远低于疫情前2019年水平..............................................................5图4：美国新屋销售水平几乎回到疫前2019年水平..............................................................5图5：美国未偿还抵押贷款利率多分布在5%以下..................................................................6图6：美国抵押贷款发放额高峰集中在联邦基金目标利率极低区间.......................................6图7：美国抵押贷款债务余额小幅回落后继续上升................................................................7图8：购房和再融资目的占比此消彼长..................................................................................8图9：购房目的中，首次购房贷款的比重上升........................................................................8图10：2020年以来，美国平均DTI先降后升.......................................................................9图11：美国购房居民DTI＞43%的比例在增加......................................................................9图12：美国购房居民信用评分结构与疫前2019年相类似...................................................10图13：拜登政府和特朗普政府下的净移民走势截然相反.....................................................10图14：美国房贷存量利率和新增房贷利率对比....................................................................12图15：美国成屋销待售水平................................................................................................12图16：美国新屋待售水平....................................................................................................13图17：美国房屋销售和美国政策利率相反...........................................................................13图18：新屋开工数量一直在增长.........................................................................................14图19：市场的降息预期.......................................................................................................14图20：美国MBA抵押贷款再融资和购买申请情况..............................................................15图21：美国MBA抵押贷款申请活动表现............................................................................15图22：抵押贷款利率会随联邦基金目标利率的调整而调整..................................................16图23：美国房价跟随加息、降息周期而变动.......................................................................17图24：美国房屋销售和家具进口走势相同...........................................................................17图25：中国家具出口增速和美国房屋销售增速相关............................................................18图26：住房通胀滞后于美国房价增速..................................................................................18图27：2020年降息后，房价增速未立即带动房屋CPI上涨...............................................19图28：2023年美国房价涨幅甚至高于疫情前的2019年 .....................................................19 一、美国地产经历库存与销售双低 1.1美国地产经历库存与销售双低 美国高政策利率已维持8个月，当前市场正讨论美国首次降息的具体时点，而房地产作为利率敏感型部门，现状如何？我们将从美国房价、房屋销售、居民房贷三个方面回顾当下美国地产的现状： 1）房价方面：美国房价同比增速低位回升，呈触底回升趋势。 过去很长一段时间（2014年-2019年），美国地产价格同比增速的走势都