投资评级:看好(维持) 最近12月市场表现 北京取消“离婚限购”,深圳取消“7090政策” 核心观点 证券研究报告 房地产开发 沪深300 上证指数 6% -2% -10% -18% -26% -34% 本周板块回顾:本周申万房地产指数下跌1.74%,沪深300指数较上周下跌 0.21%,板块跑输沪深300指数1.53pct,在31个板块中排第22位。 分析师毕春晖 SAC证书编号:S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人欧阳之光 oyzg@ctsec.com 相关报告 1.《房地产行业业绩前瞻报告》 2024-03-26 2.《房地产行业周报(2024年第12周)》 2024-03-26 3.《房地产行业周报(2024年第11周)》 2024-03-19 行业数据回顾:本周30大中城市商品房成交面积256万平米,环比+32.1%同比-41.6%。细分城市能级来看,30大中城市中,一线城市商品房成交面积61万平米,环比+29.5%,同比-45.6%;二线城市商品房成交面积141万平米环比+35.4%,同比-37.7%;三线城市商品房成交面积54万平米,环比+27.1%,同比-46.2%。我们重点监测的14城二手房成交面积189万平米,环比+4.9%同比-26.8%。细分城市能级来看,2个一线城市二手房成交面积40万平米,环比+1.8%,同比-28.8%;9个二线城市二手房成交面141万平米,环比+6.6%同比-23.7%;3个三四线城市二手房成交面积8万平米,环比-6.9%,同比-53.8%。库存去化方面,北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为24.35个月、12.21个月、33.65个月和30.11个月;二线城市中,南京去化周期最长,为42.29个月。土地方面,一线城市无成交住宅用地。二线城市合计成交住宅用地30宗,总规划建面177.1万方,土地出让金191.1亿元;成交商办用地29宗,总规划建面83.3万方,土地出让金14.9亿元。三四线城市共计成交住宅用地118宗,总规划建面214.5万方,土地出让金61.9亿元;成交商办用133宗,总规划建面182.5万方,土地出让金21.0亿元。 本周行业新闻跟踪:广州发布《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件(征求意见稿)》,申请将项目转为由政府主导的方式推进;云南西双版纳州住房公积金管理中心发布通知,调整优化住房公积金贷款政策;许昌市近日出台《关于金融支持城市更新行动的意见》,旨在推动城市更新项目顺利实施;绍兴市宣布首次专门出台融杭规划,推进53个重点项目,总投资超过3000亿元;山东省青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》,提出八大政策举措,旨在稳定房地产市场;贵州省毕节市的住房公积金政策迎来重大调整;安徽安庆调整公积金政策,首次贷款购房额度增10万元。北京“离异3年内不得京内购房”文件失效。 重点公司跟踪:本月我们跟踪的重点企业中,共拿地5块,总土地出让金 70.22亿元,拿地企业为龙湖集团、绿城中国、越秀地产和珠海华发实业。 投资建议:本周销售环比有所恢复,但同比仍下跌。值得注意的是,北京取消了“离婚限购”,深圳“7090政策”也正式取消。虽然目前行业仍在调整,但我们认为在政策的持续支持下,销售会逐步修复,尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企,此外,建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企,建议关注:招商蛇 请阅读最后一页的重要声明! 口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示:基本面不及预期,行业政策收紧,资金面收紧,个别企业出现信用风险等。 表1:重点公司投资评级: 代码 公司 总市值 (亿元) 收盘价 (03.29) EPS(元) PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979.SZ 招商蛇口 856 9.45 0.41 0.65 0.88 23.05 14.54 10.73 增持 600048.SH 保利发展 1,093 9.13 1.53 1.76 1.87 5.97 5.19 4.88 增持 600325.SH 华发股份 194 7.06 1.12 0.98 1.03 6.30 7.20 6.85 增持 600153.SH 建发股份 308 10.26 1.93 4.74 2.24 5.32 2.16 4.58 未覆盖 002244.SZ 滨江集团 207 6.65 1.20 1.43 1.69 5.54 4.66 3.93 未覆盖 0123.HK 越秀地产 157 4.31 1.28 0.85 0.93 3.38 5.07 4.63 增持 0688.HK 中国海外发展 1,117 11.26 2.13 2.33 2.50 5.29 4.84 4.50 未覆盖 0960.HK 龙湖集团 679 11.06 4.08 3.53 1.92 2.71 3.14 5.76 未覆盖 3900.HK绿城中国1436.24 数据来源:wind3.29数据,财通证券研究所 1.03 1.43 1.36 6.06 4.35 4.60 未覆盖 注:越秀地产、中国海外发展及龙湖集团收盘价为港币,除招商蛇口、保利发展、华发股份、越秀地产EPS为财通证券研究所预测值 外,其余公司2023年及2024年预测值为wind一致性预测,招商蛇口2023年数据为年报公布数据。 内容目录 1第13周板块行情回顾5 1.1第13周行业指数表现5 1.2第11周地产板块个股表现5 2本周行业销售概览5 2.1总体销售表现5 2.1.130大中城市商品房成交情况5 2.1.214城二手房成交情况6 2.2分城市能级销售情况7 2.2.1一线城市销售情况7 2.2.2二线城市销售情况8 2.2.3三四线城市销售情况9 3本周库存及去化情况10 4本周土地市场概览11 5本周行业重点新闻追踪12 6重点企业表现15 6.1本周重点标的表现15 6.2重点企业本月拿地情况15 6.3重点企业本周融资情况15 6.4重点企业下周债务到期情况16 6.5重点企业本周信息跟踪16 7风险提示18 图表目录 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名5 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况6 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况6 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况6 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况6 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况7 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况7 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况7 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况7 表1.本周板块个股表现5 表2.本周一线城市销售表现8 表3.本周二线城市销售表现9 表4.本周三四线城市销售表现10 表5.本周各线城市库存及去化情况11 表6.本周土地市场情况11 表7.重点企业估值表15 表8.重点企业拿地情况15 表9.重点企业本周融资情况16 表10.重点房企下周债务到期情况16 1第13周板块行情回顾 1.1第13周行业指数表现 本周(2024/3/22~2024/3/28)申万房地产指数下跌1.74%,沪深300指数较上周下跌0.21%,板块跑输沪深300指数1.53pct,在31个板块中排第22位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 数据来源:iFinD、财通证券研究所 1.2第11周地产板块个股表现 个股表现方面,板块涨幅排名前5位的个股分别为:中国国贸、京投发展、西藏 城投、大名城、大龙地产;跌幅排名前5位的个股分别为:迪马股份、福瑞达、皇庭国际、北辰实业、万通发展。 表1.本周板块个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 中国国贸 17.83% 迪马股份 -12.50% 京投发展 14.73% 福瑞达 -10.88% 西藏城投 9.90% 皇庭国际 -9.09% 大名城 9.22% 北辰实业 -7.61% 大龙地产 8.96% 万通发展 -7.36% 数据来源:iFinD、财通证券研究所 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周(2024/3/22~2024/3/28)30大中城市商品房成交面积256万平米,环比+32.1%,同比-41.6%。细分城市能级来看,30大中城市中,一线城市商品房成交面积61万平米,环比+29.5%,同比-45.6%;二线城市商品房成交面积141万平米,环比+35.4%, 同比-37.7%;三线城市商品房成交面积54万平米,环比+27.1%,同比-46.2%。 今年截止目前(2024/3/28)30大中城市商品房成交面积1935万平米,同比-43.0%;其中一线城市商品房成交面积474万平米,同比-39.4%;二线城市商品房成交面 积1052万平米,同比-42.0%;三线城市商品房成交面积409万平米,同比-48.7%。 3月截止目前(2024/3/28)30大中城市商品房成交面积721万平米,同比-49.1%; 其中一线城市商品房成交面积175万平米,同比-43.4%;二线城市商品房成交面 积386万平米,同比为-48.2%;三线城市商品房成交面积160万平米,同比-55.9%。图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 数据来源:wind、财通证券研究所数据来源:wind、财通证券研究所 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 数据来源:wind、财通证券研究所数据来源:wind、财通证券研究所 2.1.214城二手房成交情况 本周(2024/3/22~2024/3/28)我们重点监测的14城二手房成交面积189万平米,环比+4.9%,同比-26.8%。细分城市能级来看,2个一线城市二手房成交面积40万 平米,环比+1.8%,同比-28.8%;9个二线城市二手房成交面141万平米,环比 +6.6%,同比-23.7%;3个三四线城市二手房成交面积8万平米,环比-6.9%,同比 -53.8%。 今年截止目前(2024/3/28)我们重点监测的14城二手房成交面积1707万平米,同比-16.5%;其中,2个一线城市二手房成交面积363万平米,同比-16.6%;9个二线城市二手房成交面积1272万平米,同比-15.5%;3个三四线城市二手房成交面积72万平米,同比-30.4%。 3月截止目前(2024/3/28)我们重点监测的14城二手房成交面积673万平米,同比-28.0%;其中,2个一线城市二手房成交面积145万平米,同比-24.2%;9个二线城市二手房成交面积500万平米,同比-27.7%;3个三四线城市二手房成交面积28万平米,同比-46.5%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 数据来源:wind、财通证券研究所数据来源:wind、财通证券研究所 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 数据来源:wind、财通证券研究所数据来源:wind、财通证券研究所 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周(2024/3/22~2024/3/28)4个一线城市中,北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+31.6%、+47.2%、+14.3%、+27.0%;与去年同期相比,北京、上海、深圳、广州同比涨幅分别为-49.2%、-35.9%、-21.3%、-54.3%。二手房市场本周北京成交面积环比-60.4%,同比-74.4%;深圳成交面积环比-64.9%,同比-60.3%。