2024年2月REITs观察：二级市场反弹，权益属性明确

2月舆情跟踪：行业方面，国家发改委表示将支持更多领域符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。产品方面，本月华夏华润商业REIT公告成立，募集期间净认购金额69.02亿元，募集份额合计10亿份。 REITs量价回顾：2月REITs成交量和成交金额有所下滑，但各资产类型区间换手率普遍走高。二级市场方面，受政策及节后市场流动性修复等因素影响，2月产权类REITs价格整体上行，其中博时招商蛇口产业园REIT上涨幅度最大，经营权型REITs亦呈上涨趋势，但反弹表现稍弱于产权类REITs。 热点关注：中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，明确基础设施REITs权益属性，表明REITs具备一定的风险特征。而投资人后续可选择将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益，将避免二级市场波动对利润表的影响，同时引导更加长期、稳定的资金进入市场，推动REITs规模进一步扩容。 目录 2024年2月REITs观察：二级市场反弹，权益属性明确......................................1摘要：............................................................................................................................11.2024年2月舆情跟踪................................................................................................31.1行业层面...........................................................................................................31.2产品层面...........................................................................................................32. REITs成交量价回顾.................................................................................................42.1成交活跃度回顾...............................................................................................42.2价格回顾...........................................................................................................42.3估值表现...........................................................................................................63.热点关注：会计类4号文—基础设施REITs属于权益工具投资........................8瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................10 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪.........................................................................................3图表2REITs产品舆情跟踪.........................................................................................4图表3 REITs成交活跃度回顾.....................................................................................4图表4产权型REITs价格走势....................................................................................5图表5经营权型REITs价格走势................................................................................6图表6产权型REITs估值表现....................................................................................7图表7经营权型REITs估值表现................................................................................8 1.2024年2月舆情跟踪 1.1行业层面 行业方面，国家发改委表示将支持更多领域符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs；中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，后续投资机构可选择以FVOCI计量，将持有期间REITs公允价值变动计入其他综合收益；上交所发布通知要求基金管理人应当于2024年3月31日前完成基础设施REITs2023年年度报告的编制、报送以及披露工作。国家发展改革委、河北省人民政府支持符合条件的绿色低碳发展和转型项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。 1.2产品层面 产品方面，2月8日，华夏华润商业REIT公告成立，募集期间净认购金额69.02亿元，募集份额合计10亿份。2月21日，华夏华润商业REIT基础设施项目公司与外部贷款银行签署《借款合同》，借款类型为经营性物业抵押贷款，借款金额12.3亿元，借款期限10年。 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 2月REITs成交量和成交金额除交通基础设施类以外，均较1月有所下滑，但区间日均换手率除仓库物流类和保障性租赁住房类以外，均有较大提升。成交量和成交金额方面，交通基础设施类分别上涨11%和15%，仓储物流类下降幅度最大，分别在38%和34%。区间换手率方面，仓储物流类REITs区间日均换手率最低，下降至0.83%，能源基础设施类涨幅最高，2月较1月上涨36%。 2.2价格回顾 2月产权类REITs二级市场整体上行。产业园类产品中博时招商蛇口产业园REIT上涨幅度最大，达25.98%（上月跌幅10.81%）；保租房板块，涨幅前三为华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT和红土创新深圳人才安居REIT，分别上涨14.23%（上月跌幅8.55%）、9.88%（上月涨幅3.07%）和8.51%（上月跌幅6.06%）；仓储物流板块，嘉实京东仓储基础设施REIT涨势最猛，涨幅达22.49%（上月跌幅27.98%）。 2月经营权型REITs亦呈上涨趋势，反弹表现稍弱于产权类REITs。高速公路板块，华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT涨幅最多，达15.25%（上月跌幅0.83%）；清洁能源板块，鹏华深圳能源REIT上涨居前，达10.17%（上月跌幅4.16%）；生态环保REITs中，富国首创水务REIT领涨，达11.57%（上月涨幅0.92%）。 2.3估值表现 2月产权型REITs的中债IRR指数全面下跌。产业园板块，中债IRR估值最高的是博时招商蛇口产业园REIT7.69%，2月跌幅亦最大，幅度达194.77bp；保租房REITs中债IRR均在4%以上，其中华夏基金华润有巢REIT跌幅最大，达62.84bp；仓储物流板块，整体中债IRR降至5%以上，其中嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅达137.63bp。 2月经营权类REITs的中债IRR也维持跌势。高速公路REITs中债IRR相对处于高位，均在7%以上，但华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT和国金中国铁建高速REIT2月跌幅达220.11bp和170.02bp；清洁能源板块，鹏华深圳能源REIT下跌128.35bp；生态环保REITs中，中航首钢生物质REIT和富国首创水务REIT跌幅分别达94.77bp和140.34bp。 3.热点关注：会计类4号文—基础设施REITs属于权益工具投资 2024年2月8日，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，后续投资机构可选择以FVOCI计量，将持有期间REITs公允价值变动计入其他综合收益。 首先，为什么基础设施REITs会被分类为“权益工具投资”？ 对此，会计类4号文指出，并表原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务。具体考虑以下两个因素： 1）一是基础设施REITs是否可以避免现金分配义务； 根据证监会、交易所等相关监管要求，若基础设施REITs产品连续两年未按照相关规定将不低于基金年度可供分配金额的90%进行收益分配的，相关基金产品将按规定被交易所终止上市。因此，发行人有权选择在交易所终止上市以避免前述规定要求的现金分配义务。 2）二是基础设施REITs是否可以避免到期强制清算义务。 基础设施REITs虽然成立时设置了初始期限，但其可通过扩募购入新的基础设施资产延长合同期限。因此，发行人可避免到期强制清算义务。 综上，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。 其次，为什么持有期间REITs公允价值变动可选择计入其他综合收益？ 分 类 为以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 其 他 综 合收 益 的 金 融 资 产（ 即“FVTOCI”）需满足两个条件：1）必须是权益工具投资；2）企业持有该金融资产或承担该金融负债的目的不是交易性的，若投资REITs目的不是为了短期出售或回购，而是享受其高分红、稳定分配的特点，则持有期间公允价值变动可选择计入其他综合收益。 最后，将基础设施REITs分类权益工具投资且后续投资机构可选择以FVOCI计量，将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益，有什么影响？ 一方面，《会计类4号文》明确基础设施REITs权益属性，表明REITs具备一定的风险特征；另一方面，投资人后续可选择将持有期间REITs公允价值变动计入其他综合收益，将避免二级市场波动对利润表的影响，同时引导更加长期、稳定的资金进入市场，推动REITs规模进一步扩容。 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明 本报告由瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司撰写，报告中所提供的信息仅供参考。报告所引用信息和数据均来源于公开资料，瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，并尽可能保证可靠、准确和完整，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司将随时补充、更正和修订有关信息，