地产行业年度回顾与展望：春天还远吗？

——地产行业年度回顾与展望 目录 一、行业表现.....................................................2 （一）土地市场..................................................2（二）销售端表现................................................5（三）投资端表现................................................7 二、政策分析.....................................................9 （一）一级市场.................................................11（二）二级市场.................................................13 一、行业表现 （一）土地市场 从土地市场供给情况来看，2023年1-11月，我国100大中城市累计供应土地面积102,705.04万平方米，成交面积67,749.95万平方米，分别较去年同期下降13.73%和21.39%，成交率165.97%，为2018年以来同期最低点。从各线城市来看，一线、二线和三线城市土地成交面积均同比有所下降，降幅分别为12.42%、29.74%和18.07%，二线城市降幅最大，占比分别为3.65%、26.83%和69.52%，仍以三线城市为主，与去年同期相比二线城市占比略有下降，一线和三线城市占比略有上升。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从成交总价来看，2023年1-11月，我国100大中城市累计成交土地价款合计24,109.85亿元，较去年同期减少23.86%，一线、二线和三线城市土地成交价款占比分别为22.37%、37.72%和39.90%。从月度数据来看，今年以来月度成交数据增长乏力，2023年11月成交总价为2018年以来同期最低点。月度土地溢价率在今年上半年有所回升，下半年呈现回落态势，行业下行压缩土地市场需求，房企资金相对紧张，土拍市场仍在降温。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 2023年1-11月，全国实现土地出让金合计35,454.62亿元，较上年同期下降20.30%，较前年同期相比减少了42.29%，仅为2020年同期的一半，土地市场行情持续下行主要是受两方面因素影响，一是地产行业持续下行，二是房企购地资金相对紧张。地产企业作为拿地的主力，购地资金主要来自于销售回款、融资收到的现金以及投资款等渠道的现金流入。2021年以来，伴随着销售端走弱以及融资受限等多重因素影响，房企现金流入大幅减少，房企可用资金的减少，加上去化压力的增加，房企再拿地需求和意愿下降，同时面临债务到期压力大的问题，土地市场回暖仍需时日。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 再把目光聚焦到近期的土拍市场表现，已有包括广州、成都、合肥、南京、重庆、厦门等多个城市取消土地最高限价。11月土地市场量价平跌，重点30城土地供应量环比上涨30%；但成交量则出现背离，环比下降12%，各城市表现仍延续分化，多数城市环比出现下跌。 从重点城市来看，一线城市中，北京、上海、广东、深圳经营性用地成交金额大幅下降，主要是除北京外其他三城当月无集中土拍所致，北京市当月成交土地2宗，位于大兴和怀柔，总成交面积18.93万平方米，均以底价成交，总成交金额34亿元。上海、广州当月分别成交5宗和2宗地块，深圳市本月无成交。二线城市中，成都、南京、武汉当月均进行了集中土拍，分别实现成交金额89.85万平方米、65.85万平方米和30.72万平方米，仅南京市实现同比正增长，整体热度仍然比较低。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从重点地块成交情况来看，11月，仅有少量城市优质地块拍出高溢价，当月成交总价夺得榜首的地块为来自福州晋安区的商住地块，由地方国有地产企业福州市建设发展集团有限公司以底价48.52亿元竞得，楼面价为18,333元/平方米。第二名为厦门湖里五缘湾片区地块，地理位置十分优越，起拍价47.4亿元，盈利预期较佳，该地块吸引了包括华润、保利、中海、国贸、联发、建发地产等7家房企参与竞拍，最终由建发地产旗下厦门市泓垚盛房地产开发有限公司以总价48.4亿元竞得，成交楼面价45,955元/平方米，溢价率为2.1%。第三名为佛山南海区的商住地块，面积10.28万平方米，由保利以底价47.23亿元竞得,楼 面价16,464元/平方米。第四名为合肥滨湖地块，该地块位于滨湖科学城徽州大道以西、遵义路以北，位置十分优越，吸引了包括保利发展、越秀地产、安徽高速、招商蛇口、安徽置地、皖投、华润置地、中海地产、金隅等11家房企参与竞拍，最终被本地国企安徽高速以33.88亿元竞得，溢价率高达44.89%，土地单价创下了合肥土拍的新纪录。第五名依然是合肥市的地块，位于包河区上海路与花园大道交口西北角，面积106.38亩，其中居住97.59亩，教育8.79亩，竞拍开发商有保利发展、越秀、安徽高速、招商蛇口、安徽置地、皖投、伟星、建发、建工等，最终由安徽置地投资有限公司以总价约26.07亿元竞得，溢价率33.95%。 （二）销售端表现 从销售端来看，2023年1-11月，全国商品房销售面积100,509万平方米，同比下降8.0%（1-10月为-7.8%），其中住宅销售面积同比下降7.3%。全国商品房销售额105,318亿元，下降5.2%（1-10月为-4.9%），其中住宅销售额下降4.3%，销售数据继续下滑，为近五年同期最低点。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从我国30大中城市商品房成交来看，今年以来，商品房成交面积总体呈现下行趋势，2023年1-11月累计成交面积为12,476.63万平方米，较去年同期下降7.07%，其中一、二、三线城市分别下降0.16%、8.85%和9.73%，二、三线城市的降幅相对较大，成交量主要由二线城市贡献（占比54.98%），一、三线城市占比分别为24.29%和20.74%，二、三线占比均同比有所下降，而一线城市占比进一步提升。从单月来看，今年1-3月，商品房成交面积有所上升，年中销售出现回落，8月降至年内次低点，8月以来政策力度不断加强，9-10月呈 现小幅回升，但效果不及预期，11月单月商品房成交面积976.81万平方米，环比下降6.98%，尽管有多项地产行业利好政策出台，但销售数据仍旧走弱，成交量仍主要由二线城市贡献（占比56.44%），一、三线城市占比分别为23.70%和19.86%；11月，一、二、三线城市商品房成交面积分别环比下行6.89%、8.21%和3.44%，与去年同期相比由正转负，商品房销售复苏仍不及预期。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从商品房待售数据来看，全国商品房待售面积呈现逐年增长，2023年以来突破6亿平方米，截至2023年11月末待售面积突破6.5亿平方米，同比增长18.0%，其中住宅待售面 积增长20.4%，去库存压力进一步上升。去化周期增加至6.82个月，较2022年末增加1.84个月，受销售端疲软影响，去化周期进一步拉长。再从待开发土地来，近两年持续增长，2022年末高达4.98亿平方米，为历史最高点。 总体来看，2023年以来，尽管出台多项政策支持地产行业修复，但是销售端数据仍未见实质性改善，销售数据仍处于历史低位。现阶段影响销售端恢复的主要问题，一是居民端预期收入的下降会影响居民加杠杆的空间，二是地产企业信用风险的暴露引发购房者惜购心态，三是房住不炒的政策主基调下，住房回归居住属性，金融属性将有所降低。而从长期来看，新增人口的减少，老龄化的严重，亦会影响新建商品房销售数据的改善。想要实质性改善销售端，短期内还需要先化解房企的债务风险，从放松对地产企业的合理融资入手，加大信贷支持力度，帮助地产企业守住不发生系统性风险的底线，进而提升居民对地产行业的信心，降低购房者对房企信用风险的担忧，另一方面通过市场化手段加快房地产企业存货流转，促进销售端的恢复。 （三）投资端表现 从投资端来看，近年来房地产行业景气度进入下行通道，房地产投资额近两年持续下降，2022年起房地产投资增速跌破0点，降至-10.0%，2023年1-11月增速为-9.40%，较1-10月降幅扩大0.1个百分点，地产投资仍处于底部位置。而住宅投资作为房地产开发投资最主要的构成，随着需求端及销售端恢复不及预期等因素影响，住宅投资金额和增速恢复同样乏力。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从施工来看，2023年1-11月，全国房地产新开工面积、施工和竣工面积分别为87,455.66万平方米、831,344.90万平方米和65,237.02万平方米，增速分别为-21.20%和-7.20%和17.90%。受销售端恢复不及预期等因素影响，新开工面积和施工面积继续下行，新开工面积为2018年以来同期最低点，施工面积仅略高于2018年同期水平；而受低基数效应以及保交楼政策的不断发力等因素影响，房屋竣工面积增速同比由负转正（前值为-19.00%）。 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 预计2024年，在去库存压力高企的情况下，销售回暖之前，房企资金将仍偏紧，新开工意愿预计短期内难以恢复，新开工面积或将进一步下行，竣工面积将在保交楼政策进一步发力的情况下仍继续企稳。 二、政策分析 2023年以来，地产行业政策力度整体呈现先弱后强态势，力度持续增强。 需求端方面，主要从降低首套、二套房贷利率、降低存量贷款利息等方面入手。1月5日，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限。 8月18日，住房城乡建设部、人民银行和金融监管总局发文，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，该项政策纳入“一城一策”工具箱。8月31日，人民银行、金融监管总局通知，执行二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点；并发文引导金融机构降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。 供给端方面，今年以来多项配套政策陆续出台，重要会议中多次强调满足各类房企合理融资需求，助力房企融资改善及地产市场恢复。1月10日，人民银行、银保监会召开信贷工作座谈会，会议明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。 7月10日，人民银行、金融监管总局发布通知延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策（金融16条）期限一年至2024年底。7月24日召开的中央政治局会议指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。 9月1日，14号文的出台，开辟“了保障+市场”的双轨制发展新路径，或将有助于解决房地产市场存在的供需错配问题。9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等”，截至目前，已有超过10城进行落实。 11月17日，人民银行、金融监管总局、中国证监会三部门联合召开金融机构座谈会， 在房地产金融领域，要求，各