REITs市场跟踪双周报：首批消费基础设施REITs上市交易

宏观数据点评 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 [Table_MainInfo] 证券投资基金研究报告 / 基金市场周报 REITs市场跟踪双周报（2024.3.18）： 首批消费基础设施REITs上市交易 [Table_Summary] 报告摘要： 1）发行市场 本期发行REITs两只，类型分别为收费公路和清洁能源，发行规模合计为31.18亿。最新成立的两单REITs配售比例出现明显下降。目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，其中已通过1单，为消费基础设施REITs。储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型。 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为35只，最新REITs规模为1031亿元。本期REITs市场整体下跌0.74%，不及沪深300、中证500，略好于中证红利指数，而生态环保REITs和清洁能源REITs本期继续上涨。今年以来REITs市场整体表现较好，收益率超过沪深300和中证500，但落后于中证红利指数，其中特许经营权REITs表现好于产权类REITs。本期REITs本期交易活跃度较上期小幅提升，其中收费公路REITs活跃度有明显提升，REITs整体换手率高于中证500指数。 3）分红情况 2024年REITs共分红2.5亿元，其中产权类REITs共分红0.6亿元，分红收益率为0.21%，明显高于股票指数。过去一年产权类REITs分红收益率为3.12%，明显低于中证红利指数。特许经营权REITs由于债性更强，其分红收益率明显高于产权类REITs，2024年分红收益率为0.43%，过去一年分红收益率为8.18%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，其中特许经营权REITs略高于产权类REITs。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为21.17，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利，REITs的P/EBITDA略高于P/可供分配金额，REITs由于分红的强制性，分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在同等收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001 邮箱：sunguiping@shzq.com 电话：021-53686102 日期：2024年3月18日 报告编号： 相关报告： 基金市场周报 一、发行市场 1、本期发行情况 本期发行REITs两只，类型分别为收费公路和清洁能源，发行规模合计为31.18亿，其中嘉实中国电建清洁能源为首单水电REIT，也是四川省首单REIT。此外，2023年下半年以来，REITs发行配售比例大幅提升，而最新成立的两单REITs配售比例出现明显下降，其中嘉实中国电建清洁能源REIT网下配售比例已经降到1.94%。 表 本期已成立和正在发行的REITs REIT名称 基金管理人 资产类型 成立日期 发行规模（亿元） 底层资产 存续期限 备注 易方达深高速公路 易方达基金 收费公路 3/12 20.48 益常高速公路项目，起点位于湖南省益阳市资阳区的资江二桥， 终点位于湖南省常德市武陵区德山镇檀树坪村，途经益阳市、汉寿县和常德市，1999年12月10开始运营。 11年 - 嘉实中国电建清洁能源 嘉实基金 清洁能源 3/15 10.70 以位于四川省甘孜藏族自治州九龙县五一桥水电站（1-5号机组）项目作为底层资产，总装机容量为13.7万千瓦，自投产后已稳定运行15年。 36年 首单水电REIT 数据来源：Wind资讯 上海证券基金评价研究中心；本期时间段指2024/3/4至2024/3/15 图 2021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯 上海证券基金评价研究中心 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，相比上期增加1单清洁能源项目，其中已通过1单，为消费基础设施REITs，处于待发行状态。储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园6单，仓储物流0102030405060708090100(10)(5)051015202530352021-06-072021-06-072021-06-072021-06-072021-06-072021-06-072021-06-072021-06-072021-06-072021-12-032021-12-032022-04-132022-06-272022-07-112022-08-222022-08-222022-08-222022-09-202022-09-222022-09-232022-11-032022-11-112022-11-182022-12-162023-01-112023-03-202023-03-202023-06-092023-10-162023-12-272024-01-312024-01-312024-02-072024-03-122024-03-15网下配售比例（右轴）网上配售比例（右轴）首日涨跌幅 基金市场周报 4单，消费基础设施3单，保障房1单；特许经营权REITs共6单，其中清洁能源3单，收费公路2单，生态环保扩募项目1单。此外，中航京能光伏REIT于3/15发布公告，拟申请扩募并购入基础设施项目，为首单清洁能源REITs扩募项目，受到市场关注。 表 储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状态 更新日期 交易所 备注 中金印力消费 产权类 消费基础设施 注册生效 2023-11-26 深圳 - 华安百联消费 产权类 消费基础设施 已反馈 2024-2-8 上海 - 华夏首创奥特莱斯 产权类 消费基础设施 已反馈 2024-2-8 上海 - 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 已反馈 2024-1-22 上海 - 华泰紫金宝湾物流仓储 产权类 仓储物流 已问询 2024-1-22 深圳 - 华夏深国际仓储物流 产权类 仓储物流 已问询 2024-1-22 深圳 - 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-3-1 深圳 - 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 上海 - 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 上海 - 博时津开科工产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-11-14 上海 - 易方达广州开发区高新产业园 产权类 产业园 已问询 2023-8-10 深圳 - 中金联东科技创新产业园 产权类 产业园 已受理 2024-3-1 上海 - 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-3-4 上海 - 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-3-1 上海 - 华夏特变电工新能源 特许经营权 清洁能源 已反馈 2024-1-23 上海 风力发电、光伏发电 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 深圳 风力发电 中信建投明阳智能新能源 特许经营权 清洁能源 已申报 2024-3-14 上海 民企、风力发电 工银瑞信河北高速集团高速公路 特许经营权 收费公路 已反馈 2024-3-11 上海 - 招商基金招商公路高速公路 特许经营权 收费公路 已问询 2023-12-22 深圳 - 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 上海 首单特许经营权REITs扩募 数据来源：沪深交易所官网 上海证券基金评价研究中心，截止日期为2024/3/18 二、二级市场 本期首批三只消费基础设施REITs——嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT分别于3/12、3/12和3/14上市，首日涨跌幅分别为0.67%、0.56%和0.04%，上市后表现平稳，截止3/15，上述三只REITs上市以来的收益率分别为1.47%、0.49%和-0.20%。 目前REITs市场产品数量为35只，其中产权类REITs共20只，特许经营权REITs共15只。最新REITs规模为1031亿元，其中产权类REITs规模为443亿，特许经营权REITs规模为588亿元。 本期REITs市场整体下跌0.74%，不及沪深300、中证500，略 基金市场周报 好于中证红利指数。产权类REITs跌幅超1%，其中仓储物流REITs跌幅超2%，保障房REITs和产业园REITs跌幅较小；特许经营权REITs表现好于产权类REITs，跌幅为0.33%，其中生态环保REITs和清洁能源REITs本期继续上涨。 今年以来REITs市场整体表现较好，收益率超过沪深300和中证500，但落后于中证红利指数。特许经营权REITs表现好于产权类REITs，涨幅为9.47%，其中收费公路REITs和生态环保REITs表现最好，清洁能源REITs涨幅相对较小；产权类REITs涨幅为3.78%，其中保障房表现相对较好，涨幅超6%。 REITs本期交易活跃度较上期小幅提升，其中收费公路REITs活跃度有明显提升，而生态环保REITs和仓储物流REITs则明显下降。本期REITs整体换手率于上期持平，高于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数，消费基础设施REITs由于刚上市，其换手率相对较高，生态环保REITs和清洁能源REITs换手率也超过2%。 图 2021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 数据来源：Wind资讯 上海证券基金评价研究中心；全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 表 REITs本期表现 名称 数量 最新规模（亿） 本期 收益率 今年 收益率 过去一年收益率 日均成交额（亿） 日均成交额增速 日均换手率 产权类 20 443.45 -1.16% 3.78% -25.12% 2.96 0.26% 1.63% 60801001201401601802021/6/252021/9/252021/12/252022/3/252022/6/252022/9/252022/12/252023/3/252023/6/252023/9/252023/12/25全体产权类特许经营权产业园仓储物流保障房收费公路生态环保清洁能源 基金市场周报 产业园 9 164.14 -0.70% 4.19% -30.96% 1.50 -6.96% 1.48% 仓储物流 3 106.14 -2.08% 2.50% -23.87% 0.51 -15.83% 1.06% 保障房 5 83.89 -0.61% 6.03% -2.45% 0.69 -5.63% 1.74% 消费基础设施 3 89.28 - - - 0.26 - 2.50% 特许经营权 15 587.73 -0.33% 9.47% -8.32% 2.91 6.53% 1.55% 收费公路 9 391.74 -1.07% 9.71% -11.97% 1