REITs市场跟踪双周报：首批消费基础设施REITs上市交易

REITs市场跟踪双周报（2024.3.18）：首批消费基础设施REITs上市交易 报告摘要： 1）发行市场 本期发行REITs两只，类型分别为收费公路和清洁能源，发行规模合计为31.18亿。最新成立的两单REITs配售比例出现明显下降。目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，其中已通过1单，为消费基础设施REITs。储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型。 上海证券基金评价研究中心 2）二级市场 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 目前REITs市场产品数量为35只，最新REITs规模为1031亿元。本期REITs市场整体下跌0.74%，不及沪深300、中证500，略好于中证红利指数，而生态环保REITs和清洁能源REITs本期继续上涨。今年以来REITs市场整体表现较好，收益率超过沪深300和中证500，但落后于中证红利指数，其中特许经营权REITs表现好于产权类REITs。本期REITs本期交易活跃度较上期小幅提升，其中收费公路REITs活跃度有明显提升，REITs整体换手率高于中证500指数。 3）分红情况 2024年REITs共分红2.5亿元，其中产权类REITs共分红0.6亿元，分红收益率为0.21%，明显高于股票指数。过去一年产权类REITs分红收益率为3.12%，明显低于中证红利指数。特许经营权REITs由于债性更强，其分红收益率明显高于产权类REITs，2024年分红收益率为0.43%，过去一年分红收益率为8.18%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，其中特许经营权REITs略高于产权类REITs。 日期：2024年3月18日 4）投资价值分析 报告编号： 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为21.17，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利，REITs的P/EBITDA略高于P/可供分配金额，REITs由于分红的强制性，分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在同等收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 相关报告： 一、发行市场 1、本期发行情况 本期发行REITs两只，类型分别为收费公路和清洁能源，发行规模合计为31.18亿，其中嘉实中国电建清洁能源为首单水电REIT，也是四川省首单REIT。此外，2023年下半年以来，REITs发行配售比例大幅提升，而最新成立的两单REITs配售比例出现明显下降，其中嘉实中国电建清洁能源REIT网下配售比例已经降到1.94%。 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，相比上期增加1单清洁能源项目，其中已通过1单，为消费基础设施REITs，处于待发行状态。储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园6单，仓储物流 4单，消费基础设施3单，保障房1单；特许经营权REITs共6单，其中清洁能源3单，收费公路2单，生态环保扩募项目1单。此外，中航京能光伏REIT于3/15发布公告，拟申请扩募并购入基础设施项目，为首单清洁能源REITs扩募项目，受到市场关注。 二、二级市场 本期首批三只消费基础设施REITs——嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT分别于3/12、3/12和3/14上市，首日涨跌幅分别为0.67%、0.56%和0.04%，上市后表现平稳，截止3/15，上述三只REITs上市以来的收益率分别为1.47%、0.49%和-0.20%。 目前REITs市场产品数量为35只，其中产权类REITs共20只，特许经营权REITs共15只。最新REITs规模为1031亿元，其中产权类REITs规模为443亿，特许经营权REITs规模为588亿元。 本期REITs市场整体下跌0.74%，不及沪深300、中证500，略 好于中证红利指数。产权类REITs跌幅超1%，其中仓储物流REITs跌幅超2%，保障房REITs和产业园REITs跌幅较小；特许经营权REITs表现好于产权类REITs，跌幅为0.33%，其中生态环保REITs和清洁能源REITs本期继续上涨。 今年以来REITs市场整体表现较好，收益率超过沪深300和中证500，但落后于中证红利指数。特许经营权REITs表现好于产权类REITs，涨幅为9.47%，其中收费公路REITs和生态环保REITs表现最好，清洁能源REITs涨幅相对较小；产权类REITs涨幅为3.78%，其中保障房表现相对较好，涨幅超6%。 REITs本期交易活跃度较上期小幅提升，其中收费公路REITs活跃度有明显提升，而生态环保REITs和仓储物流REITs则明显下降。本期REITs整体换手率于上期持平，高于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数，消费基础设施REITs由于刚上市，其换手率相对较高，生态环保REITs和清洁能源REITs换手率也超过2%。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2024/3/4至2024/3/15，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速；消费基础设施REITs上市时间较短，未计算收益率。 三、分红情况 2024年REITs共分红2.5亿元，其中产权类REITs共分红0.6亿元，主要集中在产业园REITs和仓储物流REITs上面，产权类REITs分红收益率为0.21%，明显高于股票指数。过去一年REITs共分红67.58亿元，其中产权类REITs分红13.81亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为3.12%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数，其中仓储物流REITs分红收益率较高，接近4%。 特许经营权REITs由于债性更强，其分红收益率明显高于产权类REITs，2024年分红收益率为0.43%，主要集中在收费公路REITs上面。过去一年特许经营权REITs分红收益率为8.18%，其中清洁能源REITs分红收益率超过10%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，其中特许经营权REITs略高于产权类REITs，分红比例超过80%的类型主要有仓储物流REITs、生态环保REITs和清洁能源REITs，而保障房REITs和产业园REITs成立以来的分红比例低于70%。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 表分红收益率最高和分红比例最高的REITs 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；过去一年分红收益率等于过去一年累计单位实际分配金额/过去一年的期初价格，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为21.17，相比上期略有降低，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。估值较低的类型有仓储物流和产业园，而保障房估值相对较高。就具体产品而言，估值低于18.0的有东吴苏园产业、华夏合肥高新、中金湖北科投光谷等，而估值高于25.0的有华夏北京保障房、红土创新深圳安居和建信中关村等。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为21.79，略高于P/可供分配金额，P/EBITDA估值低于18.0的有博时蛇口产园、华夏和达高科、东吴苏园产业等。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.39%，低于中证红利指数，其中仓储物流REITs股息率最高，其次为产业园REITs。REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于前期分红较少，长期来看会逐渐回落到100%以下。考虑到REITs实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.81%，与中证红利指数的差距缩小，其中产业园和仓储物流超过5%，而保障房REITs股息率也有4.22%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，与中证500指数相比，当前产权类REITs估值接近，虽然产权类REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；而与中证红利相比，虽然股息率接近，但产权类REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；REITs的EBITDA和可供分配金额指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/最新价格，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/最新价格；股票指数的p/可供分配金额实际上等于PE，股息率1为过去一年实际分红收益/当前股票指数值，分红比例为过去一年实际分红收益/净利润。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率 最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。中航京能光伏过去一年可供分配金额中扣除2024年三季报中取得借款收到的本金2.07亿元。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。报告中对样本数据的抽样方法和结论，本公司保有最终解释权。本报告中的信息仅供参考，不构成任何投资建议和承诺。我公