版权所有©克而瑞集团·研究中心1/5克而瑞研究研报杭州率先财税激励与取消限购将开启新一轮地方松绑潮中国房地产研报2024年3月 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/5克而瑞研究研报杭州率先财税激励与取消限购将开启新一轮地方松绑潮文/杨科伟、李诗昀3月14日，杭州放开二手房限购、放宽增值税征免条件。两项新政均精准指向救市二手房，旨在打通救二手到托新房再到稳土地的循环通路。但我们认为，对于救市效果不宜有过高预期，不过示范意义仍然不容小觑，未来更多城市有望跟进调整增值税、个税征免条件减轻住房交易负担，更进一步，契税优惠税率也存在调整空间。1、杭州放开二手房限购，增值税征免年限调整为2年3月14日，杭州发布新政，优化二手房限购政策，在该市范围内购买二手住房不再审核购房人资格；优化增值税征免年限，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。2022年以来，杭州已经多次调整限购政策。2022年5月，杭州放宽二手房限购，户籍人口不再设社保缴纳条件、非户籍社保个税要求降至12个月。9月，富阳及萧山部分街镇非户籍人员有社保缴纳记录即可购房。2023年10月，杭州将限购范围缩小至上城、拱墅、西湖、滨江等4个核心城区，非户籍有社保缴纳记录即可购买1套，并放开法拍房限购。2024年3月，杭州全面放开二手房限购。增值税征免条件也在持续放宽，2022年5月17日，杭州个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。此次新政进一步放宽免征条件，即取消“唯一住房”的要求，只要满足“满2年”即可。这意味着更多房源可以享受优惠税费政策，实打实地减轻了居民住房交易负担，降低了购买二手房的资金门槛，有助于促成二手房交易。表：2022年以来杭州重要房地产政策调整日期主要政策内容2022年4月22日富阳区F类人才签订合同并缴纳一个月社保即可购房。2022年5月17日购买二手房户籍人口不再设社保缴纳条件、非户籍社保个税要求降至12个月，三孩家庭限购套数增加1套；转让家庭唯一住房，增税征免年限由5年降为2年。2022年9月2日落户杭州人员或在杭州缴纳社保的非户籍人员，可在富阳区购房。2022年9月28日落户杭州人员或在杭州缴纳社保的非户籍人员，可在萧山区义桥、临浦等指定街镇购房。2022年11月11日认房不认贷，二套房最低首付比例降为40%。2023年10月16日住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，户籍家庭限购2套，非户籍有社保个税缴纳记录的限购1套，法拍房不再限购。2024年3月14日二手房不再限购。个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。资料整理：CRIC 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/5克而瑞研究研报2、杭州二手房成交量价三连降、挂牌量高企，春节后市场并无明显起色不难发现，两项新政均精准指向二手房领域，这与杭州二手房市场承压、量价持续走低有关。成交规模上，去年下半年以来，杭州二手房成交便持续在低位运行，11月由于新政成交短暂冲高，但随即梯度回落，12月以来成交三连降，2024年2月，杭州二手住宅成交仅22.8万平方米，同、环比均下降六成以上，前2月累计成交82.6万平方米，累计同比转负，下降11%。价格方面，即使是去年3月的小阳春时期，杭州二手房成交均价也未见明显上涨势头，表明成交规模走高主要是以价换量所致，此后成交均价基本保持在3.2万元/平方米上下的低位徘徊，2024年2月，杭州二手住宅成交均价跌至31535元/平方米，再创近年以来新低。图：2020年1月-2024年2月杭州二手住宅成交情况（万平方米、元/平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统与此同时，市场抛售情绪偏浓重，二手房新增挂牌量回到单周4千套高位。去年四季度，杭州二手房挂牌量持续高增，第43周更是达到6059套的历史高位。2024年第1周-第7周，受到春节假期因素影响，杭州二手房新增挂牌惯性回落至低位。春节后，挂牌量急速回升，第8周-第10周均保持在单周4000套左右。 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/5克而瑞研究研报图：2022年第27周-2024年第10周杭州二手住宅新增挂牌量（套）数据来源：贝壳从周度数据来看，春节后杭州二手房成交修复势头较为迟缓，“小阳春”开局不利。节后的第8周、第9周，二手房成交虽然探底回升，但仍处在相对低位，较2023年周均值分别下跌35%和21%，第10周，杭州二手房成交规模重回10万平，略超2023年周均值，同比仍跌38%，市场难言转暖。与之形成对比的是深圳，春节后深圳二手房市场开启强势复苏。第8周，二手住宅成交规模便回升至6.4万平，较2023年周均增长8%，第9周成交更是进一步攀升至8.5万平，同比正增长、较周均值增长44%的同时，还达到去年下半年以来单周次新高水平。图：2023年第1周-2024年第10周杭州二手住宅成交面积（万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©克而瑞集团·研究中心5/5克而瑞研究研报3、杭州新政率先落实城市调控的自主权，一二线跟进同时继续减税降费空间可期正因为二手房市场持续承压，杭州两项新政均精准指向救市二手房，纾解二手房市场库存和流通压力后，才能释放出卖一买一的置换改善需求，进而稳住新房市场，最终打通救二手到托新房再到稳土地的循环通路。我们认为，应理性看待新政的实际救市效果。联系过往案例，2022年5月、2023年10月杭州两次较大力度调控松绑，也仅仅支撑了1-2个月短暂繁荣行情，很快市场又重归平淡。此次新政的边际松绑力度并没有超过前两次，因而对政策救市实效持谨慎乐观态度为宜。但不可否认的是，杭州新政仍具有较强的示范效应。在两会民生主题记者会上，住建部部长倪虹明确表示“已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场”。杭州新政即是城市掌握充分调控自主权的直观体现。未来，更多城市有望跟进实施税收优惠政策，通过调整增值税、个税征免条件减轻住房交易负担。更进一步，全国层面契税优惠税率也存在调整空间，比如不再区分首套或二套、住房面积大小，统一减按1%税率征收等。