2019年10月地产债月报：固定收益主题报告低基数下销售同比再走高，地方人才引进松绑限购

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■10月政策梳理：金融政策持紧，地方人才引进松绑限购 本月房地产政策呈现两大特点，一方面，金融政策整体仍持紧，北京等城市主流房贷利率水平上调，杭州部分银行因个人消费贷流入房地产被处罚；北京强调严防信贷资金违规流入房地产；中部某省联社限制农商行新增房地产贷款。另一方面，地方加大人才引优惠，限购等政策出现边际宽松，南京市六合区大专以上学历可购房；天津市对承接北京非首都功能疏解项目的职工放宽限购；三亚未落户紧缺人才可申请购1套住房；宿州对农业转移人口购买首套房，全额补贴契税。 ■10月高频数据：市场环比9月降温，但低基数下同比增速继续走高 销售方面，我们监测的21个样本城市销售面积环比9月下滑9.6%，但受去年低基数影响，当月同比增速仍维持在14.0%的较高水平，增速回升1.2pct。其中一线4城销售面积同增3.1%，增速回升18.4pct；二线城市经历9月的反弹后有所回落，11个样本城市销售面积同比增速回落6.4pct 至21.3%；三四线6个样本城市销售面积同减5.8%，降幅扩大2.5pct。城市间景气度分化显著，青岛、南京、江阴成交涨幅居前，扬州、韶关、长春市场偏弱。 微观企业销售数据也反映10月房地产销售环比走弱，但低基数下同比回升。以克而瑞为数据来源，TOP100房企10月单月销售额1.06万亿，环降1.0%；单月同增28.7%，增速回升7.0pct，其中TOP10龙头房企增速提升最明显。 库存方面，受销售环比走弱影响，去化周期上行。一线4城商品房去化周期环增0.9个月至17.1个月；二线6个样本城市去化周期环增0.3个月至13.8个月。 我们预测，10月全国商品房销售面积累计增速反弹至0.1%-0.3%；全国房地产开发投资累计增速在10.4%-10.5%之间，基本与上月持平。 ■企业跟踪：房企三季度出炉，筹资活动现金流承压 三季度TOP100房企（披露数据31家）长、短期偿债能力小幅走弱，净负债率中位小幅抬升14个百分点至134%，现金短债比中位小幅下降0.08至1.09，短长期有息负债比持平于0.34。从经营活动现金流来看，多数房企加强销售回款、控制投资节奏，58%的房企经营活动现金流实现净流入；从筹资活动现金流来看，融资收紧下55%的房企筹资活动现金流处于净流出状态。从销售来看，房企销售情况分化明显，宝龙、龙光、佳兆业1-10月销售目标完成率已达101%、98%、95%，泰禾、绿城、朗诗销售目标完成率仅52%、59%、60%。 ■风险提示：城市、房企样本数量有限，反映总体情况可能存在偏差；宏观调控超预期等 Table_Tit le 2019年11月7日 低基数下销售同比再走高，地方人才引进松绑限购 ——2019年10月地产债月报 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 陈雨田 报告联系人 chenyt4@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 透过财务报表看融资收紧对发债房企的影响 2019-10-30 哪些房企更能抵御融资收紧？ 2019-09-05 地产债深度研究系列一：精选地产债，看什么指标？ 2019-08-21 如何全面理解当前的房地产政策？ 2019-07-25 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 政策梳理：房企融资再收紧，部分城市借力人才引进松绑限购 ........................................... 4 2. 行业数据：销售同比继续回暖 ............................................................................................ 6 3. 10月高频数据扫描 ............................................................................................................. 6 3.1. 销售：环比9月降温，但受低基数影响同比增速仍在回升 ......................................... 6 3.2. 库存： 一二线城市去化周期上行 .............................................................................. 8 3.3. 10月全国数据预测 .................................................................................................... 9 4. 企业跟踪：房企筹资活动现金流承压，央企拿地积极 ....................................................... 10 4.1. 三季报出炉：净负债率中位小幅上行，融资收紧下房企筹资活动现金流承压 ........... 10 4.1.1. 偿债能力：净负债率中位小幅抬升，现金短债比小幅弱化 .............................. 10 4.1.2. 现金流：融资收紧下筹资活动现金流明显承压 ................................................ 12 4.1.3. 销售：房企销售目标完成率分化明显 .............................................................. 12 4.2. 10月公司舆情跟踪 .................................................................................................. 14 4.2.1. 负面：关注新增担保与违规操控 ..................................................................... 14 4.2.2. 正面：关注股权质押解质 ............................................................................... 14 4.2.3. 关注：房企多元化融资活跃，央企拿地积极 ................................................... 14 图表目录 图1：2019年10月房地产政策时间轴 ................................................................................... 5 图2：10月分能级城市商品房成交面积同比：二线回落，总体微升 ........................................ 6 图3：10月分能级城市商品房成交面积环比：全线回落.......................................................... 6 图4：10月分城市商品房成交同比：青岛领先、扬州靠后 ...................................................... 7 图5：TOP100房企销售额累计增速继续小幅回升 .................................................................. 7 图6：10月TOP100房企销售额环比下滑，但受低基数影响同比继续走高 ............................. 8 图7：TOP10龙头房企销售增速提升幅度最大........................................................................ 8 图8：TOP10龙头房企销售额占TOP100的比重上升 ............................................................ 8 图9：一线城市去化周期上行.................................................................................................. 8 图10：二线城市去化周期上行................................................................................................ 8 图11：分城市商品去化周期及所处分位 .................................................................................. 9 图12：预计10月全国商品房销售面积单月增速稳中略升 ....................................................... 9 图13：房地产投资增速与开发资金来源增速相关性较高 ....................................................... 10 图14：销售回款增速与全国商品房销售额增速高度同步 ....................................................... 10 图15：TOP100样本净负债率中位小幅抬升......................................................................... 10 图16：TOP100样本房企净负债率以下降为主 ..................................................................... 10 图17：TOP100样本房企净负债率绝对水平与边际变动 ........................................................11 图18：TOP100样本现金短债比中位小幅下降 ......................................................................11 图19：TOP100样本房企短长期有息负债比持平...................................................................11 图20：TOP100样本房企现金短债比绝对水平与边际变动.....................................................11 图21：半数以上房企经营活动现金流净流入......................................................................... 12 图22：半数以上房企筹资活动现金流净流出......................................................................... 12 表1：2019年10月中央房地产政策梳理汇总.................................................