合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqilin@58.com12022年上海首批集中供地：40宗宅地总起始价超850亿元，房地联动价有所上涨2月23日，上海2022年首批次集中供地公示，成为继北京、福州、合肥之后，今年第四个集中供地的城市。据58安居客房产研究院统计，此次集中供地共推出40幅涉宅用地（4幅城中村改造），总出让面积约211万方，总建筑面积约446万方，总起拍价高达851亿元。从地块进度安排信息当中可以看到，今年首场集中供地开拍时间为3月31日上午9点半。一、供应面积超过去年任一批次本批次上海共推出40宗涉宅地块，总建筑面积约446万方，超过去年任一批次。相比2021年供地面积最多的第一批，幅数新增8幅，增幅25%；出让面积新增17万58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqilin@58.com2方，增幅9%；总建面积新增48万方，增幅12%，总起始价高了109亿，涨幅15%，推出楼面均价高了419元/㎡，增幅2%。而与去年第二批相比，总建面积增长31%，总起价增长48%，推出楼面均价涨幅13%；相较去年第三批，总建面积增幅42%，总起价涨幅高达87%，推出楼面均价涨幅31%。2022年第一批集中供地与2021年三批对比批次土地幅数（幅）出让面积（万㎡）总建面积（万㎡）起始价（亿元）推出楼面均价（元/㎡）2021年第一批32194398742186562021年第二批27168341575168622021年第三批27156313456145922022年第一批4021144685119075数据来源：58安居客房产研究院整理汇总二、临港是供应大户，市区共推出4幅地块从本批次供应涉宅用地分布来看，这40幅宅地分布于浦东新区（11幅）、松江区（5幅）、青浦区（5幅）、宝山区（4幅）、闵行区（3幅）、嘉定区（3幅）、奉贤区（3幅）、普陀区（2幅）、金山区（2幅）、徐汇区（1幅）、杨浦区（1幅）。从各区域供应总建面积来看，浦东新区位列榜首，总建面积约194.58万方，占比达到44%，供应幅数共计11幅，也位列榜首；其次为松江区（40.16万方）和青浦区（39.08万方）。此外，市区此次也有宅地推出，共4幅，合计总建面积38.99万方，占比9%，分别位于普陀、徐汇和杨浦。本批次五大新城中嘉定新城没有推地，其余四个新城均有推地，共推出13幅，总建面积217万方，占全市近50%，其中临港新城推出8幅，总建面积达到176万方，位列全市各板块第一。单幅地块方面，起始总价最高的3幅地块分别是：普陀区长风社区地块，约63.7亿元；普陀区中山北社区地块，约62.5亿元；徐汇区斜土街道地块，约43.2亿元。起始楼面价最高的3幅地块分别为：徐汇区斜土街道地块，约78751元/㎡；杨浦区平凉社区地块，约73000元/㎡；普陀区中山北社区地块，约64581元/㎡。58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqilin@58.com3各区域供应土地详情（按总建面积排序）数据来源：58安居客房产研究院整理汇总三、房地联动价有涨有跌本批次部分地块的房地联动价有上涨或下跌，其中临港、奉贤、青浦等区域是房地联动价主要变化的区域。临港有2幅地块房地联动价较去年同板块出让地块涨幅达6.3%，为3.4万/平，或与其缔造高品质住宅的要求有关。但并非临港的所有地块都是这种情况，PDC1-0103单元的2幅地块房地联动价仅3万/平，相较此前降了9.1%。而奉贤、青浦等区域则以涨价为主。如奉贤南桥新城地块，现房地联动价4.18万/平，此前同板块地块房地联动价为4万/平，涨幅为4.5%。青浦区的3幅地块房地联动价也均也有所上涨。普陀区长风社区W060602单元地块房地联动价为9.8万/平，同板块内前期新房项目为长风瑞仕璟庭2020年开盘价9万/平相比，上涨幅度约9%。排序区域土地幅数（幅）出让面积（万㎡）总建面积（万㎡）起始价（亿元）推出楼面均价（元/㎡）1浦东新区1180.54194.58204.22104962松江区523.8640.1693.76233473青浦区520.0539.0897.66249944嘉定区318.1938.5569.02179055普陀区29.6832.12126.20392886闵行区316.3126.2190.17343997宝山区414.0825.4151.70203438金山区212.3421.6028.76133159奉贤区312.3921.4035.921678610徐汇区12.195.4943.207875111杨浦区10.861.3810.097300058安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqilin@58.com4本批次部分地块房地联动价区域地块名称房地联动价前期周边新房价格或房地联动价涨幅普陀区普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块98000899908.9%杨浦区杨浦区平凉社区02F3-02地块（大桥街道93街坊）12392010990012.8%闵行区闵行区浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块68000647155.1%青浦区青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块63000615002.4%青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块62000615000.8%青浦区赵巷镇佳迪路西侧B4-01地块52000510711.8%浦东临港自贸区临港新片区PDC1-0401单元I13-01.....地块34000320006.3%自贸区临港新片区PDC1-0401单元H07-08.....地块34000320006.3%自贸区临港新片区PDC1-0103单元F07-02、F08-01地块3000033000-9.1%自贸区临港新片区PDC1-0103单元I02-01、I03-01地块3000033000-9.1%奉贤区奉贤新城10单元10-06区域地块41800400004.5%数据来源：58安居客房产研究院整理汇总四、出让规则变化在出让规则方面，本批次依然采用招标挂牌复合式出让，举牌竞价结合一次书面报价，但对“评标方法”、“一次书面报价规则”等内容作了相应调整。1.评标方法调整部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标（70分）+技术标（30分）的100分制”。其中，商务标分为经济实力（20分）、技术资质（10分）、项目经验（10分）和出让要求影响度（20分）；技术标分为总体设计（10分）、建筑设计（10分）和商务展示（10分）。概括起来就是从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”。这种调整无疑是从更加务实的层面防止“暴雷”。2.一次书面报价规则修改进入“一次书面报价”阶段后，若出现相同报价触发“随机值”，政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。从出让规则调整来看，直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度，更降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性，使公平性得到了更大的保证。58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院 合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqilin@58.com5总体而言，上海政府对2022年第一批集中供地表现出了审慎乐观的态度，推出宅地供应总建面积大幅提升，即通过规则调整筛选出更合格的开发商进行土地开发，从源头上杜绝“爆雷”事件的出现。从国家统计局公布的相关数据来看，1月份楼市有所复苏，尤其是首付比例降低、金融政策边际放松，更是进一步提振了市场信心。叠加一线城市土拍本就是房企争夺的热点，预计此次集中土拍，房企参与热情有所提升。58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院