新力量New Force总第4486期

新力量New Force 第一上海研究部 research@firstshanghai.com 总第4486期 2024年3月6日 星期三 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 研究观点 【大市分析】 回调压力出现加大 【公司研究】 新世界发展（17,买入）：核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年內开业 【宏观经济评论】 第一上海——美股宏观策略周报 评级变化 新 旧新旧变动新旧变动新旧变动新世界发展17买入 买入15.60 19.00 -18% 0.270 0.270 0% 0.290 0.290 0%公司代码评级目标价(港元）2023年EPS(港元)2024年EPS(港元) 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼 咨询热线：400-882-1055 服务邮箱：Service@firstshanghai.com 网址：www.mystockhk.com 第一上海 新力量New Force - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【大市分析】 首席策略师 叶尚志 852-25321549 Linus.yip@firstshanghai.com.hk 回调压力出现加大 3月5日，港股区间反复打横了有两周后，回吐调整压力出现了加大。恒指跌了有430多点，跌回到50日线(最新报16169点)寻求支持，而大市成交量保持畅旺，继续录得有逾1100亿元。走势上，正如我们指出，在恒指未能进一步升穿前一级浪顶17135点之前，从去年开始的一浪低于一浪运行模式未可改观，估计港股仍处于盘底的阶段过程，市况仍有反复整理整固的倾向。因此，在现时仍处于盘底过程中的情况下，港股的托底成效是否能够保持完好，会是我们的观察重点。事实上，恒指从1月下旬开始已逐步打出了几个底部来，分别见于15456点／15336点／14794点，宜注意港股在回调时能否守稳在这些底部位置上。消息方面，国务院总理李强在人大会议的开幕上宣读了政府工作报告，其中重点包括今年GDP增速目标定在5％左右、财政赤字目标为3％、以及居民消费价格涨幅在3％左右。另外，计划从今年开始连续几年发行超长期特别国债，而今年将会先发行1万亿元人民币的额度。 港股出现低开低走，在盘中曾一度下跌500点低见16096点，刚建立起来的心理支持位16200点正受到考验，不容有失，否则市场气氛将有转弱机会，港股盘面有再次出现弱势。指数股全面受压，其中，互联网股集体下跌，腾讯(00700)跌2.89％，连涨了有三日的美团-W(03690)跌5.62％，阿里巴巴-SW(09988)跌3.32％，三只股票合共给恒指带来有130点的跌幅。另一方面，受惠于金价升抵历史高位水平的带动，紫金矿业(02899)逆市上升1.37％，是少数录得升幅的恒指成份股。 恒指收盘报16163点，下跌433点或2.61%。国指收盘报5563点，下跌150点或2.62%。恒生科指收盘报3324点，下跌151点或4.34%。另外，港股主板成交量有1121亿多元，而沽空金额有228.3亿元，沽空比例进一步上升至20.36%的超标水平。至于升跌股数比例是433：1263，日内涨幅超过10%的股票有42只，而日内跌幅超过12%的股票有49只。港股通第十二日出现净流入，在周二录得有逾59亿元的净流入额度。 第一上海 新力量New Force - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【公司研究】 罗凡环 852-25321962 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 行业 地产 股价 8.77港元 目标价 15.6港元 (+78%) 市值 220.74亿港元 已发行股本 25.17亿股 52周高/低 20.75港元/8.36港元 每股净资产 77.9港元 价现表 0.005.0010.0015.0020.0025.00 新世界发展（17,买入）：核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年內开业 来自持续经营业务的核心盈利同比增长12% 23/24上半财年，公司的持续经营业务收入170.6亿港元，同比下跌25%，主要由于香港的物业发展收入减少40.2%至67.4亿元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少21%及16%。来自持续经营业务核心盈利同比增长12%至48.6亿港元，拟派发中期股息每股0.2港元。 土储丰富，有望支持销售回稳 受高息环境影响，期内公司在香港合同销售额明显下降至1.43亿港元；内地实现合同销售额75.5亿元，已完成全年目标的50%。2024年2月底，香港财政预算案宣布全面“撤辣”刺激楼市。公司在香港拥有800万平方尺权益土储（其中物业发展面积323.4万平方尺）；另外公司在新界约1634万平方尺的农地面积，其中90%位于“北部都会区”，发展潜力强。公司也将在未来半年加推2500伙抢占先机，短期内有望为公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储435万平方米，其中大湾区及长三角地区占比64%，核心土储均位于重点一二线城市。另外公司在广深拥有8个旧改项目，可售面积达200万方。其中，深圳188工业区项目已经动工，预计2025财年进行销售，其他项目亦有序推进中，旧改业务步入收成阶段。 投资收入稳定增长，两大项目如期推进 期内公司租金收入同比增长12%至26.7亿港元，其中香港租金收入增长17%至17.5亿港元，内地租金收入同比增长3.7%至9.3亿港元。公司目前运营18个K11项目，其中香港6个，内地12个。备受瞩目的深圳K11 ECOAST将于2024年底开业，香港启德体育公园亦将于2024年底落成。预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个项目，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大比例的贡献。 财务稳健，净负债率有望下降 截止2023年12月底，公司净负债率为49.9%，较2023年6月底的48.7%略有上升。截止2023年底，公司可动用资金约520亿港元，其中现金及银行存款390亿港元，可动用银行贷款130亿港元。公司亦将出售非核心项目的目标由60亿港元增加至80亿港元，加快资金回流。2024年3月1日，公司以40.2亿港元成功出售香港荃湾愉景新城，处置进度理想。未来公司净负债率有望进入下降通道。 目标价15.6港元，维持买入评级 公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。与此同时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产、积极回购及赎回公司债券，财务结构不断优化。预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.1亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.2X的PB估值，得出目标价15.6港元，维持买入评级。 风险因素 宏观不确定性、房地产调控政策、租金增长不及预期 第一上海 新力量New Force - 4 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 图表1: 盈利摘要 2022A2023A2024E2025E2026E收入(百万港元)68,21395,21445,91046,93748,219变动(%)0.0%39.6%-51.8%2.2%2.7%归母核心净利润(百万港元)1,249901670715751变动(%)8.5% -27.9% -25.6%6.6%5.1%每股核心盈利(港元)0.500.370.270.290.30变动(%)24.8% -26.7% -25.4%5.8%4.5%市盈率@8.77港元17.423.831.930.228.8DPS(港元)2.060.760.350.380.38股息率(%)23.5%8.7%4.0%4.3%4.3% 资料来源: 公司资料, 第一上海预测 第一上海 新力量New Force - 5 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【宏观经济评论】 李倩 +852-25321539 Chuck.li@firstshanghai.com.hk 第一上海——美股宏观策略周报 美国最高法院判决，川普可以参加在每个州举行的共和党初选，这扫清了他参加美国大选的最后障碍。迄今为止，在共和党初选的投票当中川普遥遥领先。我们判断他今年当选的概率超过50%。 普京在发表年度国情咨文中表示，俄战略核力量处于全面戒备状态。此消息引起了欧洲的高度关注。我们对此乐见其成，这样才有可能促使欧洲增加军费支出，早日结束俄乌战争。 上周四公布的1月核心PCE（美国消费者支出）环比速度为0.4%，符合预期，美国国债利率随即有所下跌。 PMI制造业景气度数据，两个不同来源的数据表现出相对矛盾的结果，说明目前美国的制造业的复苏/衰退仍很不确定。 衡量全世界贸易活跃度的波罗的海干散货指数在过去一个月涨了60%，表明全球经济状况非常不错。 印度4季度GDP同比增长8.4%，高于预期的6.6%。美股有一个投资印度的ETF，代码 INDA，值得关注。 利率 上周四，美联储多位高官发表讲话，大概意思是：承认近来的数据显示通胀有上升势头，但他们仍是坚持此前观点，今年降息2~3次；但降息也非迫在眉睫。他们对长期通胀趋势得到控制是有信心的，认为没有必要过度解读单月数据。我们的看法也类似，不要过于急于减息，也不要对短期通胀反弹大惊小怪。目前市场预期逐步与联储一致：3月不减息；最早6月开始。 策略 高盛技术专家Scott Rubner表示，当前美国股市还没有见顶。他认为：由于散户涌入，刺激了股市反弹，恰好碰上美国经济高增长和低通胀并存，经济恰到好处，促使分析师们上调美股年终目标；尽管三月份美股反弹已经疲倦了，但是还没有看到潜在的抛售的催化剂。 桥水基金创始人Ray Dalio发布了一篇标题为《我们正处于股市泡沫中吗？》的文章，他的观点是美股并没有处于股市泡沫中，并用了六个指标来逐一分析当前的情况，他认为美股市场处于52%分位值的中等估值水平，看起来并不像是泡沫。但Ray也担心AI板块有可能会出现股价大幅回调，时间点不明，他担心假如AI技术的发展没有达到市场预期，可能会出现回调。 个股 比特币 最近非常疯狂，超过6.7万美元，我们是长期看好，但是不排除短期有一些获利回吐造成的波动，如果担心这点，可以考虑分步建仓/调整仓位。 第一上海 新力量New Force - 6 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 网易 最近公布四季报。因为蛋仔派对和逆水寒的手游表现不错，过去一年股价也表现优秀。我们认为在中概股当中，真正值得长期持有的标的并不多，以商业模式以及管理团队来说，网易是一个比较好的标的，业务比较纯粹，没有太多非游戏的业务干扰，值得大家关注。 Snowflake 上周公布财报，但盘后暴跌20%，原因在于高管人事调整，财报指引不达预期。 Salesforce 上周公布业绩之后股价也还是有所下跌。四季报虽然收入和盈利双双超出华尔街预期，但是25年财年全年收入指引不达预期，也没有将人工智能的影响相关的指引纳入预期。说明现在市场对AI非常关注，如果一个IT行业的公司，没有让投资者看到在生成式AI上有所作为，那也将面临投资者的强烈不满。 META 计划今年7月将发布LIama3大模型，拥有超过1400亿个参数，比起去年发布的LIama2高了一倍，但是比起GPT 4模型的1.8万亿参数而言，不到后者的10%。 特斯拉 昨天股价略有下跌，是因为在中国区的销售同比下滑了双位数。但我们觉得对此不需要过于悲观，因为中国市场非常独特，是全世界唯一一个特斯拉不占据压倒性优势的市场。特斯拉在美国发起了涨价，Modlel Y长续航版本提高了一千美元。 欧洲贸易保护