2023年四季度办公楼市场概览

joneslanglasalle.com.cn 睿见研究带你看中国 2023年四季度办公楼市场概览 2023年，中国经济在震荡中缓步复苏，第四季度延续当前趋势，国民经济稳定向好发展。1月17日，国家统计局发布2023年中国经济“成绩单”，国内生产总值同比增长5.2%；第三产业增加值688238亿元，增长5.8%，增长幅度大于第一、第二产业。全国经济发展扎实推进。全国办公楼市场在2023年全年面临 需求承压，但在第四季度，价格的刺激开始带动需求端小幅回暖，主要城市的净吸纳量总量明显提升。企业降本增效、业主以价换量的主流趋势仍在延续，随着经济恢复向好的势头持续得到巩固，办公楼市场的整体预期将由需求的逐步改善而推进恢复进程。 市场波动增长，主要城市市场需求小幅回温 的刺激作用已在年末显现，两个城市的净吸纳量水平较上季度均有所回升。北京甲级办公楼市场在四季度经历了问询量及看房量的小幅提升，但受制于租赁谈判周期延长，需求未完全落地，净吸纳量较上季度小幅下降。 纵 览 全 国 主 要 城 市 的 办 公 楼 市 场，市 场 活 跃 度 及 问 询 量 在2023年第四季度均有所提升，业主的以价换量策略开始显效，刺激部分需求在年末落地。本季度全国主要城市净吸纳量录得75万平方米，较上季度显著上升，环比上升81%。 本季度一线城市净吸纳量录得45.6万平方米，占全国总量的61%。深圳甲级办公楼净吸纳量在四季度得到明显拉升，录得21.3万平方米净吸纳量，且其中大部分源于租赁而非自用需求。受惠于政策扶持、产业引导，深圳福田与前海子市场表现突出，四季度净吸纳量合计占全市约六成。上海和广州的甲级办公楼市场的大部分租户在成本控制的影响下，对市场的观望情绪较浓，但经济复苏的传导作用及业主以价换量对市场 二线城市中，成都和重庆经历第三季度的调整期后，净吸纳量在第四季度转正企稳，录得二线城市中的净吸纳量最高值。但这两个城市在本季度大部分净吸纳量来自于企业自用需求，租赁市场化活跃度远不及年初预期。 金融、专业服务业在市场波动中保持韧性，需求相对活跃 在全国经济波动回升的大环境下，金融行业及专业服务业保持韧性，依旧是全国大部分城市办公楼租赁市场的主力。金融类公司，尤其是内资金融企业，在年末抓住租金窗口期，积极落地升级、搬迁或整合办公室的需求，以实现其降本增效的目标。同时，专业服务业在全国大部分城市显现出稳定的需求，尤其是消费服务、电子商务及教育成交板块成交较2022年有明显上升。在南京，在线教育整合其布局与业务组合，积极拓宽业务范围至职业、素质及出国教育等新兴赛道。在天津，专 业服务业的需求增长主要来自留学教育行业疫情后的扩张需求，全年录得了多个留学及在线教育行业的成交。 此外，个别城市的地产建筑行业需求稳定增长。南京四季度地产建筑行业的租赁成交量较上季度有明显增加，‘中建’系成交居多，多成交于河西板块，主要以升级搬迁为主。西安城市建设向北延伸,载体基建施工需求显著增长，拉动建筑工程与基建类企业及设计院、分包商等关联企业顺势扩张。 全国供应总量维持高位，主要集中于一线城市 第四季度，全国一线城市甲级办公楼市场共入市约127万平方米的面积，环比上升54%。深圳和上海占一线城市新入市总量的前二，一并贡献了一线城市中超八成的供应量。同时，四季度也成为该两个城市全年供应高峰时期。深圳共有七个新项目竣工入市，合计新增约65万平方米供应，将深圳甲级办公楼市场空置率推高至25.5%。上海共有三个项目竣工，总建筑面积共计42万平方米，中央商务区及非中央商务区空置率分别上升至14.9%及29.8%。广州的新增供应在下半年有所放缓，四季度仅录得一个新项目竣工入市。由于重点行业的需求有所改善，全市甲级办公楼空置率截至四季度末降至21.4%，环比下降0.5个百分点。北京在四季度录得新增供应量14万平方米，在当前的市场压力下，小幅推高全市甲级空置率至11.8%。 1.5线及二线城市新增供应体量共计录得34万平方米，较上季度回落51%。当前市场整体需求承压，部分业主对市场情况持观望态度，选择将项目延期入市。宁波在年末迎来约11万平方米的新项目入市，是本季度1.5及二线城市中新增供应量最高的城市。连续两个季度的集中供应未能被宁波写字楼市场及时吸纳，空置率上升至30%，是2013年至今该市空置率的最高值。同时，青岛在经历两年供应高峰期后，本季度继续录得一栋办公楼入市，空置率小幅回弹至39.5%。受需求走弱和开发商资金链短缺影响，2023年成都甲级办公楼新增供应不足年初预估值的50%，本季度供应量持续保持低位，新增面积约为6.1万平方米。 一线城市甲级办公楼市场供需关系图 一线城市包括北京、上海、广州、深圳 1.5线及二线城市甲级办公楼市场供需关系图 1.5线及二线城市城市包括南京、杭州、苏州、宁波、无锡、长沙、武汉、成都、重庆、西安、青岛、天津、沈阳 办公楼市场以价换量租赁策略持续，业主租金调整意愿显著增强 全国1.5线与二线城市的甲级市场租金持续处于下行通道，价格竞争是2023年的市场主线。成都办公楼市场需求端疲弱导致市场竞争十分严峻，截至四季度，全市甲级办公楼平均租金收至92.8元/平方米/月，全年跌幅高达6.6%。西安办公楼市场需求端降本增效情绪加剧，叠加未来供应潮的临近，市场租金持续承压。从面积段看，市场疲态也致使较大面积的租赁决策趋于审慎，全年400平方米以上的中、大面积租赁需求占比同比缩减约6.9个百分点。青岛的甲级市场平均有效租金为107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通过提供附加服务来推进租赁交易，区域业主已意识到直接降价更能有效促使成交落地。2024年，预计全市场办公楼租金仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。 第四季度，全国主要城市办公楼市场租金录得0.7%至4.2%不同程度的环比降幅。业主调整租金的意愿也明显增强，愿意提供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。 一线城市中，北京、上海与广州的甲级办公楼市场的平均租金环比跌幅皆超过上季度。北京甲级办公楼平均租金环比下降4.2%。先前几个季度中，业主会通过提供定制装修等附加服务来推进租赁交易，但发现所产生的实际效用有限。而当前大部分业主已意识到直接降租是促使成交落地的快速有效途径。上海中央商务区租金环比下降2.8%，同比下降5.6%。面对新增供应压力以及周边非中央商务区的租金竞争，楼龄较长、空置率较高项目的业主在租金及激励政策上让步幅度加大，以吸引或保留租户。广州的甲级办公楼租金环比降幅扩大，由于大量新增供应预期和市场租赁需求尚未恢复到疫情前水平，调整租赁策略加速去化成为大部分业主的共识。 2023年四季度办公楼市场概览 主要作者 张静 丨 仲量联行中国区商业地产部总裁华东区董事总经理anny.zhang@jll.com 米阳 丨 仲量联行中国区办公楼市场研究负责人yang.mi@jll.com 仲量联行大中华区分公司 北京北京市朝阳区针织路23号国寿金融中心8层邮政编码100026电话+86 10 5922 1300 沈阳辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心A座21层邮政编码110013电话+86 24 3195 8555 香港 杭州 香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话+852 2846 5000传真+852 2845 9117www.jll.com.hk 浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话+86 571 8196 5988传真+86 571 8196 5966 澳门 深圳 成都 澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话+853 2871 8822传真+853 2871 8800www.jll.com.mo 广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话+86 755 8826 6608传真+86 755 2263 8966 四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮政编码610021电话+86 28 6680 5000传真+86 28 6680 5096 南京 江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码210018电话+86 25 8966 0660传真+86 25 8966 0663 台北 天津 重庆 台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼之1邮政编码11049电话+886 2 8758 9898传真+886 2 8758 9899www.jll.com.tw 天津市和平区南京路189号津汇广场2座3408室邮政编码300051电话+86 22 5901 1999 重庆市渝中区民族路188号环球金融中心45楼邮政编码400010电话+86 23 6370 8588传真+86 23 6370 8598 青岛 山东省青岛市市南区香港中路61号远洋大厦A座2308室邮政编码266071电话+86 532 8446 8816传真+86 532 8579 5801 武汉 广州 湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码430030电话+86 27 5959 2100传真+86 27 5959 2155 广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话+86 20 2338 8088传真+86 20 2338 8118 上海 上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话+86 21 6393 3333传真+86 21 6393 3080 西安 陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话+86 29 8932 9800传真+86 29 8932 9801 关于仲量联行 200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2022财年收入达209亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过103,000人。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.joneslanglasalle.com.cn。 仲量联行 ©仲量联行2024年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。