2023年第三季度北京甲级办公楼市场报告

Beijing Grade A OfficeMarket Report Q3 2023 目录CONTENTS 三季度录得亚奥、中关村和西城区三栋甲级办公楼入市，新增20.2万平方米的办公供应，为2022年来最大的季度供应。新楼预租赁带动净吸纳量回正至4.1万平方米，供大于求的局面推动空置率抬升1.2个百分点至19.7%。租金在需求不足的情况下持续走低，环比下降1.3%至315.5元/平方米/月。“ 宏 观 情 况 分 析3市 场 主 要 指 标7租 赁 市 场 动 态11市 场 未 来 展 望1801.02.03.04. 在需求侧，信息技术和专业服务业活跃度回升，交易数量占比分别提升7.1和8.6个百分点至35.1%和19.1%。信息技术行业在中关村最为活跃，片区交易以1,000平方米以下的小面积段区域内搬迁为主。从专业服务业的细分行业上看，文化传媒类和建筑设计类服务机构成交数量占比最高，以律所为代表的专业咨询机构维持活跃且需求面积较大。 预计还有34.5万平方米的优质供应集中在四季度释放，供需失衡的局面将会延续，届时或将进一步抬升整体空置率。 基本经济数据 上半年，全市实现地区生产总值20621.3亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，增速高于一季度2.4个百分点。 ◼上半年，全市第三产业增加值按不变价格计算，同比增长6.6%，比一季度提高2个百分点。其中，信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值4446.4亿元，增长14.1%；金融业实现增加值4119.9亿元，增长6.5%；交通运输、仓储和邮政业实现增加值512.3亿元，增长14.3%；文化、体育和娱乐业实现增加值364.3亿元，增长4.3%；住宿和餐饮业实现增加值212.2亿元，增长22.5%。 规模以上第三产业法人单位情况 ◼2023年8月，规模以上（年营业收入1,000万元及以上）第三产业法人单位共有39,572个，同比增长1.2%。规模以上第三产业法人单位数量同比增长率在3.0%以上的行业有卫生和社会工作、房地产业、住宿和餐饮业、信息技术服务业以及批发和零售业。 宏观经济动态 北京市人民政府办公厅关于印发《北京市促进未来产业创新发展实施方案》 ◼2023年9月5日，为深入贯彻实施创新驱动发展战略，抢抓新一轮科技和产业变革机遇，促进未来产业创新发展，推动北京教育、科技、人才优势转化为产业优势，更好服务新时代首都高质量发展，北京市人民政府办公厅制定了《北京市促进未来产业创新发展实施方案》。 《北京市促进未来产业创新发展实施方案》旨在面向六大领域，打造未来产业策源高地 （一）未来信息 （三）未来制造 （二）未来健康 面向未来生命健康和医疗需求，在海淀、石景山、通州、昌平、大兴、平谷、密云、经开区等区域，重点发展基因技术、细胞治疗与再生医学、脑科学与脑机接口、合成生物等细分产业。 面向未来制造高端化、智能化、绿色化和融合化需求，在石景山、房山、顺义、昌平、经开区等区域，重点发展类人机器人、智慧出行等细分产业。 面向未来信息通信和先进计算需求，在海淀、朝阳、石景山、通州、北京经济技术开发区（以下简称经开区）等区域，重点发展通用人工智能、第六代移动通信（6G）、元宇宙、量子信息、光电子等细分产业。 （五）未来材料 （六）未来空间 （四）未来能源 面向前沿新材料需求，在海淀、房山、顺义、大兴、经开区等区域，重点发展石墨烯材料、超导材料、超宽禁带半导体材料、新一代生物医用材料等细分产业。 围绕新型能源系统建设需求，在房山、通州、昌平、大兴、怀柔、延庆、经开区等区域，重点发展氢能、新型储能、碳捕集封存利用等细分产业。 面向未来太空探索需求，在海淀、丰台、石景山、大兴、经开区等区域，重点发展商业航天、卫星网络等细分产业。 ◼该政策支持的未来产业多布局海淀、朝阳、石景山、通州、丰台、经开区及其他近郊片区，未来信息、未来健康、未来材料及未来空间等四个领域的空间布局与北京办公楼成熟商务区和新兴商务区较为重合，相关企业的成长或能为办公楼市场需求带来新的增长动能。 2市 场 主 要 指 标 北京地图及主要商务区 主要指标-成熟商务区 •甲级办公楼2023年第三季度 主要指标-新兴商务区 •甲级办公楼2023年第三季度 3租 赁市 场 动 态 市场活力提升，新租与续租动态博弈加剧 ◼三季度整体市场带看量提升，中央商务区开发商激烈的竞争撬动活跃度攀升，交易数量占比20%。金融街需求不足，开发商采取价格跟进策略，整体市场租金跌幅扩大。中关村科技企业复苏，以小面积需求为主。 ◼租户存量市场竞争加剧，为吸引新租客户，开发商的策略更加灵活多变，如提供综合性物业的酒店、会议室等配套优惠；为降低流失风险、保留存量客户，开放商采取的续租谈判策略也更为激进，新租和续租的动态博弈加剧。 2023年Q3交易热力图（按交易数量绘制） 新楼预租表现亮眼，净吸纳量回正 租金仍处于下行通道，净吸纳量反弹至近一年峰值 2023年三季度，租金环比下降1.3%至315.5元/平方米/月。从供应端看，本季度录得北辰中心、丽金智地中心和北京金融科技中心共计20.2万平方米的新增供应，推动空置率攀升至19.7%。新楼预租赁的大面积去化和龙头企业腾退现象的减少，合力推动本季度净吸纳量转正，达4.1万平方米。 信息技术小面积交易复苏，专业服务业活跃度回升 ◼三季度，信息技术交易数量占比为35.1%，环比增加7.1个百分点，活跃度回升。中关村为信息技术行业最活跃的片区，片区交易以1,000平方米以下小面积段的新设立和搬迁为主。东二环和亚奥商圈录得多宗大面积交易，两个商圈贡献了约30%的交易面积。 ◼专业服务业交易数量占比为19.1%，环比增加8.6个百分点，文化传媒类和建筑设计类服务机构成交较多，主要活跃在朝阳区的中央商务区、燕莎、望京等商圈；律所等专业咨询机构在市场上较为活跃，需求量维持稳定且需求面积较大。 ◼新设立和扩租交易合计占比自2022年三季度以来持续下降，本季度下降6.6个百分点至29.8%；企业对扩张仍持观望态度，新设立以小面积科技企业为主。 重点租赁交易案例 重点租赁交易案例 亦庄约2,100㎡搬迁布洛克快链金融科技 望京约2,000㎡搬迁欢瑞世纪文化传媒 重点租赁交易案例 4市 场 未 来 展 望 商业办公楼未来供应 •2023-2025年（规划）项目 ◼2023-2025年商业办公楼供应量预计约为304万平方米，2023年四季度预计新增34.5万平方米办公面积。 我们的发现及预期 近期新项目预租赁带动净吸纳量回升，国企是新增供应预租去化重要的需求来源，继续发挥增量需求中流砥柱的作用。三季度市场需求触底反弹，但结构性问题依旧存在，市场亟待新动能注入。若北京办公楼市场需求长期不足，或将导致空置率持续攀升和租金持续下移。 处在租户市场中，越来越多开发商为保有存量，从技巧性的续租谈判博弈转为提供直接有诚意的挽留条款。在项目同质化问题愈发凸显的当下，项目方或应重新审视项目定位，靠差异化的招商和运营打出自身特色以塑造核心竞争力。 因有信而道远 附：乙级市场主要指标 •乙级办公楼2023年第三季度 附：中央商务区市场概况 重点交易 附：中关村市场概况 重点交易 附：金融街市场概况 重点交易 附：燕莎市场概况 重点交易 附：东二环市场概况 重点交易 附：望京市场概况 附：亚奥市场概况 重点交易